Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/06084

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/06084 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTS2 Minute : S.A. HLM ERIGERE Représentant : Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647 C/ Monsieur [W] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me NOMMICK Copie délivrée à : M. [H] Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. D’HLM ERIGERE, ayant son siège social [Adresse 5] représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me CROS, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 4] non comparant D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 7 et 8 juin 2023, la SA d'HLM ERIGERE a donné à bail à Monsieur [W] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 448,55 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 101,06 euros, et d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM ERIGERE a fait signifier le 13 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2046,06 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, visant la clause résolutoire. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 aux fins de : - à titre principal, résilier le bail aux torts exclusifs de Monsieur [W] [H] - à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de a signification de la décision et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, - autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner Monsieur [W] [H] au paiement : " de la somme de 2879 ,34 € arrêtée au 22 février 2024, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2046,06 euros à compter du commandement de payer et depuis l'assignation pour le surplus; " d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel révisé, augmenté des charges, réévaluée conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers ( IRL 2) et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; " de la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens; - ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d'un an, - refuser tout délai à M. [W] [H], - rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'appui de ses prétentions, la requérante expose à titre principal que les défauts d'exécution du contrat de bail par le locataire sont suffisamment répétés, graves et anciens, que ce dernier viole clairement son obligation contractuelle essentielle de paiement des loyers et charges à bonne date, ce qui justifie la résiliation de son bail. A titre subsidiaire, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 7 et 8 juin 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que le locataire n'a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer son loyer courant, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'il n'y a pas déféré. A l'audience du 21 octobre 2021, la SA d'HLM ERIGERE, représentée, a réactualisé la créance locative à la hausse à un montant de 4094,94 euros au titre de l'arriéré arrêté à la date du 15 octobre 2024 et a maintenu ses autres demandes. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. M. [W] [H], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. La SA d'HLM ERIGERE produit un décompte indiquant que Monsieur [W] [H] reste lui devoir la somme de 2879,34 euros à la date du 22 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. Monsieur [W] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 2879,34 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté à la date du 22 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle les contrats sont soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment du décompte arrêté au 22 février 2024, que la dette s'élève à 2879,34 euros, les paiements de M. [H] s'avérant irréguliers et insuffisants pour régler l'arriéré. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 23 février 2024. M. [W] [H] est désormais occupant sans droit ni titre. L'expulsion de Monsieur [W] [H] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera dès lors fixée une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. En ce cas, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour la partie défende-resse de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occu-pation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA d'HLM ERIGERE, Monsieur [W] [H] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM ERIGERE aux fins de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges ; PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 7 et 8 juin 2023 entre la SA d'HLM ERIGERE et Monsieur [W] [H] sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] à la date du 23 février 2024; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [W] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ; CONDAMNE Monsieur [W] [H] à verser à la SA d'HLM ERIGERE la somme de 2879,34 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté à la date du 22 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse ; CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SA d'HLM ERIGERE une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 23 février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SA d'HLM ERIGERE une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ; Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 décembre 2024 LE GREFFIER LE JUGE