Cour de cassation, 12 mai 2016. 15-15.347

CIV. 1 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mai 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10223 F Pourvoi n° S 15-15.347 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société As Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (8e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Sumeria ENR, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à la société Altergis, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Laumône, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société As Immo, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des sociétés Sumeria ENR et Altergis ; Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société As Immo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société As Immo ; la condamne à payer aux sociétés Sumeria ENR et Altergis la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société As Immo Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré nul le mandat de recherche en date des 27 septembre 2011 et 7 octobre 2011 pour non respect des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, d'AVOIR en conséquence débouté la société AS IMMO de sa demande en paiement d'une somme de 949.164 €, et d'AVOIR condamné la société AS IMMO à payer aux appelantes 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités d'entremise et de gestion d'immeubles et de fonds de commerce, dite « Loi [K] », instaure un statut d'ordre public des intermédiaires de l'immobilier. Aux termes de son article 1er, dans sa rédaction en vigueur à la date du contrat, les dispositions de cette loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; 2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fond s de commerce ; 3° La cession d'u cheptel mort ou vif ; 4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; 5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; 6° La gestion immobilière. 7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de liste ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis. 8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du Code de la consommation. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté au 1° la recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis ; cet ajout de la loi n'est toutefois qu'interprétatif, la recherche d'immeubles à acquérir ou à louer étant déjà considérée, avant l'entrée en vigueur de la loi, comme une opération d'entremise entrant dans le champ de la loi [K]. La SARL AS IMMO est immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour une activité de "transactions sur immeubles et fonds de commerce" et est titulaire de la carte professionnelle mention "transactions sur immeubles et fonds de commerce" délivrée par la préfecture du Gard sous le n° 1049T08. La SARL. IMMO est donc soumise aux dispositions de la loi précitée en tant que personne morale exerçant à titre habituel une activité d'intermédiaire sur les biens d'autrui. Les appelantes invoquant la nullité du mandat en date des 21 septembre et 7 octobre 2011 pour non respect des dispositions de la loi [K] et de son décret d'application du 20 juillet 1972. Les premiers juges ont considéré que le mandat de recherche signé entre les parties ne relevait pas des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 au motif que les opérations visées par la société SUMERIA ENR et la SAS ALTERGIS consistaient l'une en un achat de parts sociales, l'autre en un achat d'actions. Cependant, pour déterminer si le mandat, sur lequel la société AS IMMO fonde sa demande en paiement, entre dans le champ d'application de la loi, il y a lieu d'examiner l'objet du mandat lui-même, et non pas l'objet des seules opérations proposées en exécution de ce mandat. L'objet du mandat est défini au contrat dans les termes suivants : - la recherche des zones potentielles susceptibles de recevoir l'implantation d'une installation solaire photovoltaïque sous toitures, serres, parkings, - la présentation avec mise en relation de toute personne physique ou morale susceptible de permettre au mandant de s'assurer la maîtrise foncière, notamment par un bail emphytéotique, bail à construction, achat de tout terrain répondant aux caractéristiques ci-dessus, - l'accompagnement et l'assistance technique à la signature de tous actes sous seing privé et authentiques favorisant la maîtrise foncière du mandant sur une zone potentielle jusqu'à obtention du permis de construire, purgé de tout recours. Ce mandat comporte donc des opérations de recherche de biens immobiliers en vue de leur location ou de leur acquisition et est soumis à ce titre aux dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. Aux termes de l'article 72 du décret : « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "transactions sur immeubles et fonds de commerce", ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifies à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties. Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et de ministre de l'économie et des finances. Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l'avance côté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du Code civil. Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans ». En l'espèce, il n'est pas justifié par la société AS IMMO de la numérotation du mandat dont elle se prévaut et de sa mention au registre des mandats. Les appelantes sont en conséquence fondées à se prévaloir de la nullité du mandat daté des 27 septembre 2011 et 7 octobre 2011 pour non respect des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. Les demandes de rémunérations de la société AS IMMO fondées sur ce contrat seront donc rejetées et le jugement infirmé sur ce point » ; 1°/ ALORS QUE les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 19 70 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite Loi «[K] », s'appliquent notamment aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; que c'est l'exercice de ces activités qui emporte obligation pour le professionnel d'être titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3 de la loi « [K] » ; qu'en jugeant au contraire que le mandat conclu par la société AS IMMO avec les sociétés SUMERIA et ALTERGIS devait être soumis aux dispositions de la loi «[K] » au motif qu'elle était titulaire d'une carte professionnelle mention "transactions sur immeubles et fonds de commerce" délivrée par la préfecture du Gard sous le n°1049 T08, la Cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a en conséquence privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi « [K] » ; 2°/ ET ALORS QUE les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 19 70 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite Loi «[K] », s'appliquent notamment aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l''achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; que si la recherche de biens immobiliers peut relever de la loi susvisée, c'est à la condition toutefois que la mission confiée au mandataire ne se limite pas à une telle recherche mais s'accompagne d'opérations d'entremise consistant, selon l'article 1er de la loi susvisée, à se livrer ou prêter son concours à l'une des transactions que ce texte mentionne ; que n'est en revanche pas soumise à ce texte la mission de chasseur de biens strictement limitée à l'exécution, rémunérée directement par son mandant, d'une prestation de recherche d'un bien immobilier ; qu'en déduisant la qualité d'agent immobilier de la société AS IMMO de la seule constatation que le mandat litigieux comportait des opérations de recherche de biens en vue de leur location ou de leur acquisition, sans constater que la société AS IMMO s'entremettait dans le cadre des transactions portant sur des opérations de cette nature, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi « [K] ». Le greffier de chambre