Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT HERBLAIN
représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [H] [T]
Logement 205 Etage 2
2 Allée du Thouet
44700 ORVAULT
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 06 juin 2024
date des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00085 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MW6O
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Monsieur [P] [H] [T] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé du 4 janvier 2021, prenant effet le lendemain, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à Monsieur [P] [T] un local à usage d'habitation numéro 205 au deuxième étage sis 2 allée du Thouet à Orvault (44700), moyennant un loyer mensuel de 402.42 euros, outre une provision pour charges de 103.15 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 402.42 euros.
Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 16 août 2023.
Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SA Atlantique Habitations a assigné Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal, constater à compter du 16 octobre 2023 pour défaut de paiement la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 5 janvier 2021 ;
A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail;
Ordonner, en conséquence, l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Condamner le locataire au paiement de :la somme de 3 048.18 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 1er décembre 2023, avec intérêts de droit à compter du 16 août 2023 ou du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;
une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 16 octobre 2023 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
la somme de 500 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.
Assortir tous les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le Juge.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance indiquant que sa créance s'élève à la somme de 2 532.17 euros arrêtée au 6 juin 2024. A la demande de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire, la bailleresse a précisé le respect par le locataire du plan d’apurement signé par les parties.
Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [P] [T] n'a pas comparu et personne pour le représenter.
L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties sur la base des éléments fournis par le bailleur, le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Monsieur [P] [T] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la bailleresse le 15 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte d'huissier du 16 août 2023, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Monsieur [P] [T] un commandement de payer, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 379.02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 27 juillet 2023.
Il ressort des pièces du dossier, et en particulier le décompte, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 octobre 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, Monsieur [P] [T] ne s’est pas présenté devant le Tribunal ni au diagnostic social et financier, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Toutefois, l’assignation mentionne expressément la condamnation à une indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que celles du contrat, de sorte que la créance sera actualisée.
Il résulte des pièces produites, et en particulier le décompte locatif, que les loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 2 532.17? euros arrêtée au 6 juin 2024, terme de mai inclus. Il convient de déduire de ce montant les frais de contentieux (273.68 euros), le coût de l’assurance souscrite pour le compte des locataires en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (30.80 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (22.86 euros).
La créance étant justifiée pour un montant de 2 204.80 euros?, il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [T], au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 379.02 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 3 048.18 euros à compter de l’assignation.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 17 octobre 2023, Monsieur [P] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées par le contrat.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juin 2024.
Sur des délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) ».
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
Lors de l’audience, le bailleur informe du respect par le locataire du plan d’apurement signé par les parties le 4 avril 2024 qui prévoit le versement mensuel de la somme de 500 € en plus du loyer courant et ce, sur une période de dix mois. Ces éléments sont confirmés par l’étude du décompte actualité versé au débat.
Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [P] [T] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [P] [T], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
DECLARE recevable la demande de SA Atlantique Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 4 janvier 2021 entre la SA Atlantique Habitations et Monsieur [P] [T] portant sur un local à usage d'habitation numéro 205 au deuxième étage sis 2 allée du Thouet à Orvault (44700), à compter du 17 octobre 2023;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la SA Atlantique Habitations la somme de 2 204.80 euros au titre des loyers et charges échus et impayé arrêtée au 6 juin 2024, terme de mai inclus;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 379.02 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 3 048.18 euros à compter de l’assignation ;
AUTORISE Monsieur [P] [T] à s’acquitter de sa dette par quatre mensualités de 500 euros (CINQ CENT EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 5ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [P] [T] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Monsieur [P] [T] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SA Atlantique Habitations à procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas Monsieur [P] [T] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, laquelle suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat et ce, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M. HORTAIS S. ZARIFFA
