Cour d'appel, 14 décembre 2023. 23/07315

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 14 DÉCEMBRE 2023 N° 2023/798 Rôle N° RG 23/07315 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLL4A Syndicat [5] C/ [E] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA Me Valérie CARDONA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 23 Mai 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/01602. APPELANTE Syndicat [5] représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION D'IMMEUBLES, SARL au capital de 7.622,00 €, immatriculée au RCS de NICE sous le n° 329 176 002, ayant son siège social [Adresse 1], agissant par l'intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 3] représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE INTIME Maître [E] [S] Es qualités de liquidateur judiciaire de la société LIFE INVEST FUND 3INC. demeurant [Adresse 2] représenté par Me Valérie CARDONA, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Axelle TESTINI, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Cécile YOUL-PAILHES, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023, Signé par Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La société Life Invest Fund 3 Inc (ci-après : Life Invest Fund) était propriétaire du lot n°41 au sein d'un immeuble dénommé [5] situé à [Localité 4]. Par jugement du 23 juillet 2012, le tribunal de commerce de Fréjus a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de ladite société. Maître [E] [S] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire de cette société par ordonnance du 18 décembre 2013. Le bien immobilier a été cédé sur adjudication, après autorisation, du juge commissaire, le 11 février 2021. L'avocat poursuivant a adressé au syndic de l'immeuble un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 1er mars 2021. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [5] (ci-après : le SDC) a formé opposition au prix de vente par acte extra-judiciaire du 10 mars 2021 pour un montant de 22 079,83 euros constitué, selon le relevé de compte annexé à l'acte, de charges de copropriété dues depuis l'année 2013. Par acte d'huissier de justice du 16 avril 2021, maître [E] [S], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [5], pour obtenir la mainlevée de l'opposition, comme étant irrégulière. Par jugement en date du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Nice a : - constaté l'opposition litigieuse est irrégulière, - dit que cette irrégularité fait perdre au SDC le privilège de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, - ordonné la mainlevée de ladite opposition, - dit que le prix d'adjudication devra être appréhendé par maître [S], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, qui procèdera à la répartition des fonds selon les règles du droit des procédures collectives, - constaté que la créance du SDC, régulièrement déclarée est opposable à la procédure collective de la société à concurrence de la somme de 2 277,73 euros, - dit que le SDC a la qualité de créancier chirographaire s'agissant de cette créance, - débouté maître [S] du surplus de ses demandes, - débouté le SDC de l'intégralité de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le SDC aux dépens. Vu la déclaration d'appel du SDC en date du 1er juin 2023, Au vu de ses dernières conclusions en date du 24 juillet 2023, le SDC sollicite qu'il plaise à la cour de : - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - débouter Life Invest Fund de l'ensemble de ses arguments fins et prétentions ; - juger parfaitement valable et produisant ses effets l'opposition extra judicaire du 10 mars 2021, - A titre subsidiaire, juger que la dette étant née postérieurement au jugement d'ouverture, au redressement judiciaire et à la liquidation judiciaire de Life Invest Fund, il bénéficie d'une créance postérieure privilégiée, - A titre infiniment subsidiaire, déclarer opposable sa dette compte tenu de ses déclarations de créance, - En tout état de cause : - condamner Me [S], ès qualités, au paiement de la somme de 22 079,83 euros toutes sommes confondues, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Me [S], ès qualités, au paiement de la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son avocat, au titre de la 1ère instance, - condamner Me [S], ès qualités, au paiement de la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son avocat, au titre de l'appel. Au vu de ses dernières conclusions en date du 13 juillet 2023, M. [S], ès qualités, demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - A titre infiniment subsidiaire, - ordonner le cantonnement de l'opposition à la somme de 10 901,86 €, montant cantonné à la 4ème année précédant l'année en cours au moment de l'opposition ; Dans tous les cas : - débouter le SDC de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraire, - condamner le SDC à verser entre les mains de maître [S], ès qualités, la somme de 6 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel, outre les entiers dépens de 1ère instance et d'appel. Le SDC soutient que l'opposition comporte bien l'identification du débiteur, ce qui est suffisant, les textes n'imposant pas l'identification des lots, et que les sommes réclamées sont bien détaillées et ventilées, conformément aux dispositions de l'article 5-1 du décret du du 17 mars 1967, pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. Par ailleurs, la procédure collective a commencé le 23 juillet 2012 et la vente du bien a eue lieu le 11 février 2021. Les charges n'ont pas été payées pendant 10 ans alors qu'elles ont une nature contractuelle indispensable au maintien de la valeur du bien. Elles ont fait l'objet de déclarations si bien qu'elles doivent être payées non pas à titre chirographaire mais à titre privilégié. M. [S], ès qualités, demande confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a considéré que l'acte d'opposition est irrégulier et qu'il est partiellement opposable pour la somme de 2 277,73 euros. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2023, MOTIFS Sur la validité de l'opposition : L'article 20-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues et, à défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1. Aux termes de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Ce texte précise que l'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° - Le montant et les causes des créances du' syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de 1'année courante et des deux dernières années échues ; 2° - Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° - Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par-une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus; 4° - Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. Ainsi, aux termes de ce dispositif législatif et réglementaire précis, pour qu'une opposition soit valide, le syndic doit énoncer le montant et les causes de chaque créance exigible du syndicat à l'égard du copropriétaire-vendeur, créance qui se trouve alors garantie par le privilège spécial immobilier du syndicat. Aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation (com., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-15.195), « l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.» En l'espèce, en premier lieu, il est manifeste que l'identification du lot concerné est erroné puisque le relevé de compte vise un lot n° 220 au lieu du lot n° 41 et l'appelante, qui prétend que le n° 220 est le numéro informatique du syndic, ne verse aucune pièce permettant de démontrer cette correspondance. En second lieu, le premier juge a très justement retenu que le relevé de compte n'était pas conforme aux exigences de l'article 5-1 du décret précité, en ce qu'il était insuffisamment détaillé, ne faisant pas la distinction de manière précise entre le montant et les causes des quatre catégories de créances. Le mandataire de justice n'a ainsi pas été mis en état de pouvoir vérifier si les sommes réclamées étaient des charges courantes ou des dépenses pour travaux, s'il s'agissait de dépenses à caractères privilégiées ou non et si elles devaient être réglées avec les créanciers hypothécaires ou titulaires d'un privilège immobilier. Sur l'opposabilité de la créance à la procédure collective : L'article L. 622-21-I du code de commerce dispose : « Lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre d'un défendeur avant que l'action en justice ne soit engagée, les actions en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent sont, en principe, irrecevables. » L'article L. 641-13-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la date du jugement de liquidation judiciaire, précise que sont toutefois payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisée en application de l'article L. 641-10 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien d'activité. » L'article L. 622-17 I qui dispose que « les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance », n'est pas applicable aux créances postérieures au prononcé de la liquidation judiciaire. Après avoir relevé que Life Invest Fund n'avait aucune activité économique réelle et aucun salarié, le tribunal de commerce de Fréjus a, par jugement en date du le 25 juillet 2012, prononcé sa liquidation judiciaire. Ainsi, l'irrégularité de l'opposition ayant fait perdre son privilège au SDC, il ne peut plus être payé par privilège sur le prix de vente de l'immeuble et se trouve soumis au régime applicable en matière de procédures collectives. Le SDC ne démontre pas que sa créance est méritante pour être née pour les besoins du déroulement de la liquidation judiciaire ou pour le maintien provisoire de l'activité qui n'a pas été ordonnée, ni que ses créances sont la contrepartie d'une prestation fournie pendant le maintien de l'activité. En conséquence, par application de l'article L622-26 du code de commerce, en l'absence de déclaration régulière, la créance du SDC est inopposable à la procédure collective, hormis pour les appels de fonds déclarés dans les deux mois suivant leur exigibilité, soit les charges déclarées les 30 août 2019, 14 octobre 2019, 26 février 2020, 21 juillet 2020 et 5 février 2021, pour un montant total de 2 277,73 euros. Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions. Sur les demandes accessoires : Succombant à l'action, en application de l'article 696 du code de procédure civile, le SDC aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [5], pris en la personne de son sydic en exercice, à payer les mains de maître [S], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Life Invest Fund 3 Inc, la somme de quatre mille euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [5] pris en la personne de son sydic en exercice, aux entiers dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE