Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 24/05180

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [H] [R] Monsieur [U] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Maîtrre Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05180 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46E2 N° MINUTE : 4 JUGEMENT rendu le 20 novembre 2024 DEMANDEUR ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 3] HABITAT OPH, [Adresse 1] représenté par Maîtrre Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS Madame [H] [R], [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [U] [R], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaa AOURIK, Greffière lors des débats et Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 août 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffière Décision du 20 novembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05180 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46E2 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22 juin 2009 à effet à la même date, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [I] [R] et Madame [H] [Y] épouse [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 444,65 francs, outre une provision pour charges. Monsieur [I] [R] est décédé le 17 décembre 2021, de sorte que son épouse, Madame [H] [Y] épouse [R], est restée seule titulaire du bail. Avant le décès de son mari, Madame [H] [Y] épouse [R] a informé [Localité 3] HABITAT-OPH par lettre simple daté du 23 septembre 2021 qu’elle autorisait son fils, Monsieur [U] [R], à être le nouveau titulaire du bail. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier à Madame [H] [Y] épouse [R] un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 12 476,99 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif en date du 2 février 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 février 2024. Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024 pour tentative et du 18 avril selon les modalités de l’article 659 du CPC pour Madame [H] [Y] épouse [R], PARIS HABITAT-OPH a saisi en le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail conclu entre Madame [H] [Y] épouse [R] et [Localité 3] HABITAT-OPH par le jeu de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire au torts exclusifs de la locataire, - dire et juger que Monsieur [U] [R] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2]), - ordonner l'expulsion de Madame [H] [Y] épouse [R] tout occupant de son chef, dont Monsieur [U] [R], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - Ordonner à Madame [H] [Y] épouse [R] et à Monsieur [U] [R] de libérer les lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ou à défaut de sa signification, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Madame [H] [Y] épouse [R] à payer la somme de 13 468,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [H] [Y] épouse [R] et Monsieur [U] [R] à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu'à libération des lieux, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [H] [Y] épouse [R] et Monsieur [U] [R] à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 29 août 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 15 414,70 euros (intégrant un versement de 100 euros le 8 juillet 2024), selon décompte du 13 août 2024, terme de juillet 2024 inclus. Le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [H] [Y] épouse [R], régulièrement citée par remise de l’acte d’huissier de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni personne pour elle. Régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Madame [H] [Y] épouse [R] L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024 pour la somme en principal de 12 476,99 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été intégralement réglée dans le délai (deux virements postaux ont été effectués le 5 mars 2024 et le 4 avril 2024 pour un montant cumule de 300 euros) , de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 avril 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 8 avril 2024. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2024 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l'audience, et que le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire. Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que la locataire soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante et que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé, il apparait que Madame [H] [Y] épouse [R] se trouve sans droit ni titre depuis le 8 avril 2024. Par conséquent, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, dont Monsieur [U] [R], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d'exécution à cet égard. Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de droit de la présente décision apparaissant suffisants à ce stade pour en garantir la mise en œuvre. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif du par Madame [H] [Y] épouse [R] Madame [H] [Y] épouse [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En l'espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [H] [Y] épouse [R] reste lui devoir la somme de 13 272, 47 euros (13 468,16 euros - 195,69 euros) à la date du 9 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure. Madame [H] [Y] épouse [R], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 13 272, 47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation. Sur l’occupation du logement par Monsieur [U] [R] Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. » En l’espèce, au titre de la cession de bail, il ressort du dossier que Monsieur [U] [R], auquel Madame [H] [Y] épouse [R] aurait décidé unilatéralement de céder son bail avant le décès de son époux, ne peut justifier d'aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux, ce que ce dernier n'a apparemment jamais contesté, et bien qu'informé de l'audience, ne vient pas au tribunal revendiquer ni justifier pareil droit à cette cession de bail en produisant notamment un accord écrit du bailleur. Par ailleurs, selon les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire ou de l’abandon du logement par le locataire titulaire du bail, le contrat de location est transféré aux ascendants, concubin notoire ou personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ou de l’abandon. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit. Il ressort des pièces produites que Monsieur [U] [R] ne peut justifier d'aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux, ce que ce dernier n'a apparemment jamais contesté, et bien qu'informé de l'audience, ne vient pas au tribunal revendiquer ni justifier pareil droit au transfert de bail. En effet, il apparait notamment qu’aucune demande officielle au bénéfice du transfert auprès du bailleur ne semble avoir été sollicité, qu’il n’est pas établi la démonstration que ses revenus ne dépassent pas le montant maximum pour l'attribution du logement social, ou qu’il n’y a pas de sous-occupation du logement. Il convient par conséquent d'accueillir la demande d'expulsion et de la confirmer, laquelle sera ordonnée dans les termes du dispositif et selon la procédure ordinaire applicable. Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de droit de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir la mise en œuvre. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Par conséquent, Madame [H] [Y] épouse [R] et Monsieur [U] [R] seront condamnées in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance d’avril 2024 inclus jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [H] [Y] épouse [R] et Monsieur [U] [R], parties perdantes seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. En équité, il convient de débouter [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [H] [Y] épouse [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 4], sont réunies à la date du 7 avril 2024 à minuit, ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [Y] épouse [R], occupante sans droit ni titre depuis le 8 avril 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DISONS qu'à défaut pour Madame [H] [Y] épouse [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [U] [R], conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte, DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Madame [H] [Y] épouse [R] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 13 272, 47 euros (décompte arrêté au 9 avril 2024) correspondant à l'arriéré de loyers et charges échus à cette date, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONSTATONS que Monsieur [U] [R], à défaut de cession ou de transfert de bail valide, est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2]) à [Localité 4], ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [R] de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, CONDAMNONS in solidum Madame [H] [Y] épouse [R] et Monsieur [U] [R] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation (soit à compter du mois d’avril 2024) et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision, ORDONNONS la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE [Localité 3] (Parquet civil) de la présente décision, DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNONS in solidum Madame [H] [Y] épouse [R] et Monsieur [U] [R] aux dépens comme visé dans la motivation, DEBOUTONS [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT