Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/01304

Le copies exécutoires et conformes délivrées à CS/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/01304 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ERLA COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : jugement du 10 juin 2022 - RG N°1121000223 - TRIBUNAL DE PROXIMITE DE PONTARLIER Code affaire : 51Z - Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel COMPOSITION DE LA COUR : DEBATS : L'affaire a été examinée en audience publique du 17 octobre 2023 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Anne-Sophie WILLM, conseillers et assités de Fabienne Arnoux, Greffier. LORS DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Michel Wachter, président, et Madame Anne-Sophie WILLM, conseiller, ont rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile à Monsieur Cédric Saunier, conseiller. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANT Monsieur [E] [R] né le 02 Novembre 1991 à [Localité 3], de nationalité française, cuisinier, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉS Monsieur [M] [K] de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Rim EL MEZOUGHI de la SELARL MALNATI - EL MEZOUGHI, avocat au barreau de JURA Madame [S] [N] de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Rim EL MEZOUGHI de la SELARL MALNATI - EL MEZOUGHI, avocat au barreau de JURA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé. ************* Faits, procédure et prétentions des parties Par acte sous seing privé du 02 mai 2021 avec effet au 04 juillet 2021, M. [E] [R] a pris à bail un appartement meublé avec jardin situé en rez-de-chaussée au [Adresse 2] à [Localité 4] appartenant à M. [M] [K] et Mme [S] [N], moyennant un loyer mensuel de 880 euros outre 30 euros de provisions pour charges. Invoquant au mois de septembre 2021 une importante humidité dans l'appartement générant la formation de moisissures, M. [R], estimant insuffisants les travaux réalisés à la demande des propriétaires, a fait assigner ces derniers le 22 novembre 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier en sollicitant au fond leur condamnation à entreprendre des travaux sous astreinte et à l'indemniser de son préjudice chiffré à la somme de 8 000 euros ainsi que l'autorisation de consigner le loyer dû à hauteur d'au moins la moitié. Alors que M. [K] et Mme [N] demandaient en première instance le rejet des demandes, le tribunal a, par jugement rendu le 10 juin 2022 : - débouté M. [R] de ses demandes tendant à la condamnation sous astreinte des propriétaires à effectuer des travaux et à la consignation partielle des loyers ; - l'a condamné à payer à M. [K] et Mme [N] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a débouté de sa demande formulée sur le même fondement; - l'a condamné aux dépens de l'instance ; - a débouté les parties de l'ensemble de leurs autres demandes. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré : - au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, que M. [K] et Mme [N] justifient avoir effectué des travaux suffisants pour rendre le logement décent et propre à son usage ; - que M. [R] n'établit pas la réalité d'un préjudice matériel, les rapports de recherches de fuite réalisées les 20 septembre et 1er décembre 2021 par un technicien de la SARL Bâti Intervention ne faisant état d'aucun meuble ou objet abîmé tandis que l'appartement est loué meublé ; - que les propriétaires ont été particulièrement diligents de sorte que M. [R] n'a subi aucun préjudice moral lié à la tardiveté de la réalisation des travaux ; - que M. [K] et Mme [N] ne sont pas des professionnels du bâtiment et qu'ils ne pouvaient savoir lors de la mise à disposition du logement que celui-ci présentait des défauts de circulation de l'air et que s'y trouvaient des rongeurs, tandis qu'il ont été diligents dans le traitement de ces difficultés. Par déclaration du 03 août 2022, M. [R] a interjeté appel de l'ensemble des chefs de ce jugement et, selon ses premières et ultimes conclusions transmises le 02 novembre suivant, il conclut à son infirmation et demande à la cour de : -condamner M. [K] et Mme [N] à effectuer, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les travaux nécessaires à une remise en état complète de l'appartement donné à bail, tant s'agissant des désordres et causes immédiates, que concernant les désordres non immédiatement apparents, en lien direct avec 1'état d'humidité importante, voire d'insalubrité, et 1'absence de ventilation appropriée et suffisante au sein du logement dans son intégralité ; - l'autoriser à consigner le loyer dû, à hauteur au minimum de la moitié de son montant, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la remise en état complète des lieux ; - condamner M. [K] et Mme [N] à lui verser une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi en raison de l'état de l'appartement et du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ; - en tout état de cause et avant dire droit, si la cour estimait insuffisantes les données techniques soumises à son examen, d'ordonner une mesure d'expertise en application de l'article 144 du code de procédure civile ; - de débouter M. [K] et Mme [N] de l'intégralité de leurs prétentions ; - de les condamner à lui régler une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. Il fait valoir : - que le juge de première instance n'a tiré aucune conséquence du degré d'humidité de l'appartement compris dans la 'fourchette haute' ; - qu'il résulte des constatations réalisées selon rapports établis les 22 septembre et 03 décembre 2021 par un technicien intervenu sur demande de son assureur qu'aucune amélioration n'a pu être observée suite aux travaux réalisés entre ces deux dates à la demande des propriétaires, lesquels ne correspondent pas à ses recommandations à savoir la révision du système de ventilation mécanique contrôlée (VMC), l'installation de bouches d'aspiration dans chaque pièce d'eau avec un débit minimum unitaire de 30 m3 et une vitesse maximum de 120 m3 lors de l'usage de la cuisine ; - que le juge de première instance a écarté la problématique du non-respect du DTU relevé par le même technicien en rappelant que l'obligation du propriétaire est de mettre à la disposition du locataire un logement décent et propre à son usage mais non un logement neuf respectant l'ensemble des DTU, alors que pour être décent et propre à son usage, ce logement doit respecter les 'DTU fondamentaux, notamment en matière d'isolation, de ventilation suffisante, et de régulation de l'humidité' ; - que M. [K] et Mme [N] ayant préalablement habité eux-mêmes le logement concerné, ils ne pouvaient ignorer les problèmes leur étant ensuite rapportés ; - qu'il produit des photographies récentes montrant que les moisissures, et donc les problèmes d'humidité, constatés par le technicien sont toujours présents, auxquels s'ajoute un WC non remis dans son état initial et aux normes sanitaires en vigueur à la suite de l'intervention d'un plombier à la demande du bailleur. M. [K] et Mme [N] ont répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 02 février 2023 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner l'appelant à leur verser la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil. Ils exposent : - qu'ils ont entrepris rapidement toutes les diligences possibles pour remédier aux difficultés leur ayant été signalées, alors que M. [R] a mis en échec toute tentative de résolution amiable de la situation ; - qu'étant eux-mêmes néophytes en la matière et n'ayant pas été convoqués aux opérations d'expertise, ils n'ont pu que faire confiance aux intervenants qu'ils ont missionnés ; - que les deux rapports établis par le technicien missionné par l'assureur de leur locataire sont contradictoires et ne correspondent pas aux constatations réalisées par les services municipaux, étant observé qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été établi ; - qu'une difficulté affectant le chéneau a été évoquée sans que le syndic ne soit mis en cause et sans qu'une mesure d'expertise contradictoire ne soit diligentée ; - qu'ils ont fait intervenir des professionnels pour remédier à toutes les difficultés invoquées par leur locataire qui a enlevé un radiateur dans les lieux, alors que les taux d'humidité relevés dans les lieux sont conformes aux normes. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 17 octobre suivant et mise en délibéré au 19 décembre 2023. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision - Sur les demandes d'exécution de travaux sous astreinte, de consignation des loyers et d'indemnisation formées par M. [R], En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux logements meublés résidence principale par l'effet de l'article 25-3 du même texte, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 25-4 de la loi précitée définit un logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Par ailleurs, l'article 1719 du code civil oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. En application de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Enfin, l'article 1721 du code précité précise qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Il est constant qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile aux termes duquel chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au locataire d'établir les manquements aux obligations du bailleur qu'il invoque. En l'espèce, il résulte des exacts motifs développés par le juge de première instance que M. [R] ne produit que deux rapports techniques privés établis à la demande de son propre assureur à deux mois d'intervalle, concluant à des phénomènes de condensation liés à l'insuffisance du système de VMC pour le premier, tandis que le second mentionne aussi des insuffisances d'isolation. Les constatations effectuées par le technicien lors des deux visites sont différentes, ainsi que rappelé par le juge de première instance : - lors de la visite du 20 septembre 2021, celui ci a relaté que les matériaux sont secs, que des passages d'air ou des manques d'isolation existent derrière certaines cloisons sans que des infiltrations d'eau n'en résultent, que seule une bouche d'aspiration d'air dans la salle de bains existe et rejette l'humidité dans le garage, que le détalonnement des portes n'est pas suffisant voire inexistant et que le chéneau collectant l'eau de la terrasse est déboîté en plusieurs endroits; - lors de la visite du 1er décembre suivant, le technicien a pointé que les matériaux sont toujours secs, que des passages d'air ou des manques d'isolation existent derrière certaines cloisons, tandis que le ventilateur mis en place dans la cuisine est insuffisant et ne fonctionne pas de manière permanente. M. [K] et Mme [N] produisent un courrier de la mairie de [Localité 4] mentionnant une enquête effectuée le 05 octobre 2021, non produite, dont il résulte un mauvais état des gouttières et du chéneau d'eau pluviale, l'évacuation dans le garage de l'air extrait de la salle de bains, l'absence de VMC dans la cuisine et de grilles d'aération sur les fenêtres de la cuisine et de la pièce à vivre, tandis que celles des fenêtres de chambre débouchent dans les caissons des volets roulants, un talonnage de portes insuffisant ainsi que des tâches de moisissures sur le mobilier de deux chambres. Il résulte de ces trois documents, dont aucun n'a été établi en présence de l'ensemble des parties, que de nombreux facteurs sont mentionnés sans que l'importance de ceux-ci ou leur caractère déterminant ne soit précisé, tandis que l'impropriété du logement à destination n'est pas évoquée compte tenu des mesures de température et d'humidité - dans la norme - réalisées. Alors même qu'il est constant qu'un extracteur d'air a été installé dans la cuisine, les bailleurs justifient par ailleurs : - de quatre relances adressées les 22 septembre, 23 octobre, 14 novembre et 23 novembre 2021 au président du syndic de copropriété concernant l'évacuation des eaux pluviales, la dératisation de l'immeuble et les autorisations de la copropriété nécessaires à l'installation, après percement des murs, d'extracteurs d'air ; - d'un devis accepté le 22 septembre 2021 concernant des travaux de découpe de joints au niveau du cadre de fenêtres et de découpe au niveau du bas des portes établi le même jour par l'EURL La Menuiserie du Pont Rouge ; - d'un devis de dératisation établi le 09 novembre 2022 par la SAS DKM Experts. Etant rappelé que les simples photographies produites par M. [R], dont il n'est attesté ni de la datation ni du lieu de prise de vue, sont dépourvues de force probante, il ne résulte des seuls éléments susvisés que le constat d'une problématique de condensation, dont l'origine précise n'est pas établie tandis que la problématique de l'incidence du chauffage des lieux, insuffisant selon les propriétaires, n'est pas abordée. Aucun élément ne permet d'imputer les traces de condensation et de moisissure, partiellement ou intégralement, à l'une ou l'autre des causes ci-dessus évoquées, alors même qu'il résulte tant des échanges de courriers entre les parties que des diligences effectuées par les bailleurs que ces derniers ont accompli de nombreuses démarches dans un temps très proche du signalement leur ayant été adressé par leur locataire, alors même qu'aucun élément corroborant la présence de rongeurs n'est produit. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'exécution de travaux sous astreinte et de consignation des loyers formées par M. [R] en l'absence de preuve d'un manquement de M. [K] et Mme [N] à leurs obligations légales en la matière. Pour les mêmes motifs et en l'absence de preuve d'une faute des bailleurs tandis qu'aucun élément tendant à établir le principe et le montant d'un préjudice n'est invoqué, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande indemnitaire. - Sur la demande subsidiaire d'expertise subsidiaire formée par M. [R], Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. L'article 144 du même code permet au juge d'ordonner des mesures d'instruction en tout état de cause, dès lors qu'il ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Ces mesures d'instruction, revêtant un caractère facultatif, relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge saisi qui n'est pas tenu de motiver spécialement son éventuel refus. Indépendamment du fait qu'il n'appartient pas au juge de suppléer la carence probatoire d'une partie, la cour relève que M. [R] n'a formé, pour la première fois en appel et du fait de sa qualité de demandeur, une demande d'expertise qu'à titre subsidiaire, alors même que le jugement dont appel a été confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes d'exécution de travaux sous astreinte, de consignation des loyers et d'indemnisation, de sorte que sa demande d'expertise est sans objet. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 10 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier ; Constate que la demande d'expertise formée en appel par M. [E] [R] est sans objet ; Condamne M. [E] [R] aux dépens d'appel ; Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [E] [R] de sa demande et le condamne à payer à M. [M] [K] et Mme [S] [N] la somme de 1 000 euros. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président de chambre,