Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/01219 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GU5Y
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
S.A. D'HLM VALLOIRE HABITAT
dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer - CS51717 - 45007 ORLÉANS
représentée par Madame [F], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Madame [G] [O]
demeurant 390 avenue Victor Hugo - porte A04 - 45160 OLIVET
comparante en personne
A l'audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par deux actes sous seing privé des 19 et 21 avril 2021, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [O] un logement à usage d’habitation situé 390 Avenue Victor Hugo rez-de-chaussée, appartement n°A04 et un local annexe à usage de parking n° 7A avenue Victor Hugo, le tout à 45160 OLIVET, pour un loyer mensuel de 479,11 euros et 109,19 euros de provisions sur charges en sus concernant le logement et 29,20 euros concernant le parking dont 3,33 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.
Par acte sous seing privé du 19 octobre 2021, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [O] un local annexe au logement à usage de parking n°8A sis Avenue Victor Hugo 45160 OLIVET, pour un loyer mensuel de 29,26 euros en ce compris la provision sur charges de 3,39 euros, payable à terme échu.
Se prévalant d'une situation d'impayés, le 19 septembre 2023, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l'étude à la requête de la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT à Madame [G] [O]. Il portait sur la somme en principal de 2918,30 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 5 septembre 2023.
Par acte d’huissier signifié à étude le 14 mars 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
A titre principal :
De constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant aux baux consentis en date des 19 et 21 avril et 19 octobre 2021 à Madame [G] [O] ;Constater la résiliation des contrats de location entre les parties ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [G] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.En tout état de cause :
Condamner Madame [G] [O] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 2374,78 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Madame [G] [O] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation et des deux emplacements de parking équivalente au montant du loyer et des charges soit 498,16 euros à compter du 20 novembre 2023 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;De condamner Madame [G] [O] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;
Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.
Lors de l’audience, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [C] [F], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 282,43 euros. Elle signale que les paiements de loyers courants ont repris à l’exception du mois de septembre courant dont le règlement a été rejeté. Elle précise par ailleurs que s’agissant des deux emplacements de stationnement, le n° 8A a été restitué et le n° 7A n’est plus affecté de la dette, la dette locative concernant uniquement le logement. Elle consent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [G] [O], comparante, explique travailler en CDI et percevoir un salaire de 1900 euros outre 195 euros au titre de femme isolée. Elle fait état par ailleurs d’un suivi AHU et d’un dossier de surendettement ne concernant pas la dette locative. Elle propose l’échelonnement de sa dette à concurrence de règlements mensuels de 40 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire auxquels consent la société demanderesse.
La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.
L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 septembre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 mars 2024 soit plus de deux mois avant l’audience.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 5A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2023, pour la somme en principal de 2918,30 euros.
En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire ayant réglé un total de 1074,24 euros au cours de cette période, insuffisant pour éteindre les causes du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 20 novembre 2023, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d'échéance du délai de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 20 novembre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’août 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 281,59 euros après déduction des frais de procédure.
Madame [G] [O] ne conteste pas le montant de cette dette.
Il convient en conséquence de condamner Madame [O] au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 14 mars 2024.
Sur les délais de paiement
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [G] [O] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette dont il convient de souligner que le montant est faible, en versements de 40,00 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges.
En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé d’ un plan d’apurement convenu avec la défenderesse quand bien même il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer, le règlement du mois de septembre ayant été rejeté. Elle consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 6 mensualités successives de 40 euros, la dernière et 7ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA VALLOIRE HABITAT sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.
Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [G] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges du logement soit 605,51 euros tel qu’il ressort du décompte.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
Sur l'expulsion du locataire
Des délais de paiement étant accordés à la défenderesse, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.
III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [G] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des circonstances de l’espèce il ne sera pas fait droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2021 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [G] [O] concernant le logement situé au 390 Avenue Victor Hugo rez-de-chaussée, appartement n°A04 et au bail conclu le 21 avril 2021 portant sur le local accessoire à usage de parking n°A8 45160 OLIVET sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;
CONDAMNE Madame [G] [O] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 281,59 euros terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 mars 2024 ;
AUTORISE Madame [G] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 40,00 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire contenue dans chacun des baux des 19 et 21 avril 2021 retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [G] [O] soit condamnée à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 605,51 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE Madame [G] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
DEBOUTE la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.
Le greffier, La juge des contentieux de la protection,
