Texte intégral
SF/CD
Numéro 23/03634
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 07/11/2023
Dossier : N° RG 22/01251 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IGIJ
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
SCI LES CEDRES,
SCI LES GRANDS PRES
C/
SDC RESIDENCE [Adresse 2]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2023, devant :
Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame de FRAMOND, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
SCI LES CEDRES
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
SCI LES GRANDS PRES
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentées et assistées de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA BOUSSARD MCI, dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté et assisté de Maître BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 22 MARS 2022
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 20/01051
EXPOSÉ DU LITIGE
Les sociétés immobilières LES CEDRES et LES GRANDS PRES sont copropriétaires dans l'immeuble de la Résidence [Adresse 2].
Une résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020 a été adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 des 2/3 des copropriétaires, portant sur l'approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division aux frais du demandeur M. [M], le modificatif portant sur la création du lot 19 constitué d'un grenier et de combles, parties communes à jouissance privative, situés au-dessus du lot 14 appartenant à ce dernier, ce nouveau lot devenant partie privative de M. [M].
Par assignation du 9 juillet 2020, la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Pau en annulation de cette résolution, estimant que l'unanimité était requise pour l'adopter dans la mesure où il s'agissait d'aliéner une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Par jugement en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Pau à :
- constaté l'existence d'un intérêt à agir de la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES ;
- constaté que la règle de l'unanimité n'a pas vocation à s'appliquer pour le vote de la résolution n° 4 du 17 février 2020 ;
- constater que la majorité des 2/3 de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique à la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020 ;
- débouté la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES de leurs demandes d'annulation de la résolution n° 4 ;
- condamné lesdites sociétés à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Dans sa motivation, le tribunal a admis que la résolution critiquée portait sur l'aliénation de tantièmes de parties communes au profit d'un seul des copropriétaires qui s'est approprié le grenier en le transformant en habitation, mais que doit être prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires seulement l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l'immeuble, or les SCI demanderesses ne rapportent pas la preuve de la nécessaire conservation des parties communes visées par la résolution critiquée au regard du respect de la destination de l'immeuble ; un vote à l'unanimité n'était donc pas requis et la majorité des 2/3 suffisait à l'adoption de cette résolution n° 4.
La SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES ont, par déclaration du 4 mai 2022, interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions exceptées celle concernant le constat de l'existence de leur intérêt à agir.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2022, la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES, appelantes, demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris,
- prononcer l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020 ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, à payer à la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES la somme de 3 500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI LES GRANDS PRES et la SCI LES CEDRES sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dépens, article 700 du NCPC et frais d'avocat).
Au soutien de leurs prétentions la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES font valoir principalement, sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que :
- l'assemblée générale du 17 février 2020 porte notamment sur la création d'un lot numéro 19 par prélèvement sur les parties communes au profit de M. [M] ;
- l'adoption de la résolution numéro 4 était donc soumise à la règle de l'unanimité s'agissant de décider de l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble qui est l'ensemble des conditions en vue desquels un copropriétaire a acheté son lot et qui définit les caractéristiques physiques et la situation de l'immeuble ;
- le règlement de copropriété prévoit la possibilité pour les propriétaires des lots 11 à 14 d'avoir la jouissance exclusive des parties communes correspondant au grenier du bâtiment C sous certaines conditions sans modification des tantièmes ; M. [M] a transformé ce grenier en habitation et se l'est approprié mais également une partie des combles au-dessus de la cage d'escalier alors qu'il y a un puits de jour qui éclaire le rez-de-chaussée commun, la cage d'escalier, les boîtes aux lettres et les parties techniques de l'ensemble de la copropriété ; que ce puits de jour a été détruit au profit d'une fenêtre de toit qui ne peut servir qu'à une zone d'habitation ;
- une aliénation des parties communes de nature à gêner la circulation dans l'immeuble est contraire à sa destination ;
- les combles ont une utilité pour l'ensemble de la copropriété ;
- qu'il n'existe aucun acte de vente du syndicat au profit de M. [M], le syndicat ayant au surplus réalisé des travaux sur la toiture et les a financés à hauteur de 80 % ;
- que les millièmes passent de 1000 à 1037 alors que la modification ne représente que 26/1000 pour le nouveau lot créé ;
- la résolution n° 4 ajoute le montant des travaux de toiture à faire prendre en charge par M. [M] sans que ce prix de cession n'ait été prévu à l'ordre du jour dans la convocation à l'assemblée générale, justifiant d'annuler la résolution.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2022, le Syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau en date du 22 mars 2022 ;
- débouter et la SCI LES GRANDS PRES de leurs demandes ;
- les condamner au paiement d'une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires fait valoir principalement, que :
- la résolution critiquée n° 4 a été confirmée par l'assemblée générale postérieure du 6 juillet 2020 votée à l'unanimité qui autorise la régularisation des travaux engagés sur les parties communes et le changement des tantièmes de copropriété, la modification de la dénomination du lot numéro 14 et la régularisation de l'acte modificatif chez le notaire ; la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES non plus aucun intérêt à agir ;
- il n'y avait pas lieu de donner une information sur un prix de cession de la partie commune puisque cette cession s'est faite à la condition de la prise en charge de dépenses par le copropriétaire à hauteur de 20 % pour les travaux engagés par le syndic sur la toiture ;
- l'autorisation de créer un lot de copropriété par prélèvement sur une partie commune relève de la majorité des 2/3 des voix des copropriétaires dès lors que cette partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;
- les combles ne présentaient aucune utilité pour assurer le respect la destination de l'immeuble, dans la mesure où ils ne disposent d'aucun autre accès que celui créé par M. [M] pour leur transformation en chambre attenante à son logement.
Pour mémoire :
La société LES CEDRES et la société LES GRANDS PRES ont adressé au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juillet 2020, une mise en demeure aux fins de modification du procès-verbal du 6 juillet 2020 afin qu'il soit mentionné un vote « contre » de leur part sur l'ensemble des résolutions n° 4, n° 5 et n° 6.
En l'absence de modification du procès-verbal d'assemblée générale, elles ont déposé une plainte pénale pour faux et usage de faux contre X, puis ont par acte du 28 août 2021 assigné le Syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, devant le tribunal judiciaire de Pau auquel elles ont demandé notamment de prononcer l'annulation des résolutions n° 4, n° 5 et n° 6 de l'assemblée générale du 6 juillet 2020 (RG : 22/01247).
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 août 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le syndicat des copropriétaires invoque une assemblée générale du 6 juillet 2020 ayant ratifié la résolution numéro 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020 en ce qu'elle a porté sur les mêmes demandes de M. [M], tendant à :
- résolution n° 4 : la création d'un lot n° 19 par prélèvement sur les parties communes,
- résolution n° 5 : la modification de la dénomination du lot n° 14 dont il est propriétaire,
- résolution n° 6 : l'autorisation à donner au syndic pour régulariser l'acte modificatif.
Le procès-verbal de cette dernière assemblée générale mentionne effectivement l'adoption de ces 3 résolutions par un vote à l'unanimité des copropriétaires, dont la SCI LES CEDRES et la SCI LES GRANDS PRES.
Toutefois ces SCI ont déposé une plainte pénale pour faux et usage de faux contre X pour avoir mentionné à tort qu'elles avaient voté pour ces résolutions au cours de cette assemblée générale, puis ont par acte du 28 août 2021 assigné le Syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, devant le tribunal judiciaire de Pau auquel elles ont demandé notamment de prononcer l'annulation des résolutions n° 4, n° 5 et n° 6 de l'assemblée générale du 6 juillet 2020 (RG : 22/01247).
Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pau a débouté les SCI de leur demande d'annulation des résolutions 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 6 juillet 2020 après avoir déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer.
Ce jugement a fait l'objet d'un appel le 4 mai 2022, toujours en cours (RG : 22/01247).
La validité de ces 3 nouvelles résolutions reste donc contestée.
Sur'la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020 :
Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
[...]
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
Selon les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 967, sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I-pour la validité de la décision :
[...]
6° le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges le projet de modifications desdits acte, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ses actes ;
7° le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (premier et deuxièmes alinéas du II), 25, 26, 30 (alinéa premier, 2 et 3), 35, 37 (alinéa 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, il est produit la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 17 février 2020 qui contient notamment le projet de résolution n° 4, et en pièce jointe le projet de modificatif du règlement de copropriété et le plan de l'aménagement réalisé dans le grenier et les combles par M. [M] en vue d'annexer ces pièces, constituant des parties communes à sa jouissance exclusive, à son appartement situé en dessous pour constituer son nouveau lot 19 dans la copropriété.
Les tableaux récapitulatifs des quotes-parts par lot, joints à la convocation, avant et après modification, permet de constater que la copropriété totalisait 1011 tantièmes (et non pas 1000), et après modification totalise 1037 tantièmes, dont les 26 tantièmes du nouveau lot numéro 19.
La résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020 a été adoptée à la majorité par plus des 2/3 des copropriétaires.
Elle est rédigée ainsi :
- L'assemblée générale décide d'approuver le modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division joint à la convocation aux frais exclusifs de M. [M].
- Ce modificatif porte sur la création du lot 19.
- L'assemblée générale demande à ce que M. [M] prenne en charge 20 % des travaux réalisés par l'ancien syndic sur la toiture (mise en sécurité charpente, remplacement verrière, charpente, isolation rampant).
Pour : 785 sur 1000 tantièmes soit 10 copropriétaires sur 12
Contre : 215/1000 tantièmes soit 2 copropriétaires sur 12 SCI LES CEDRES (96) et LES GRANDS PRES (119)
Le syndicat des copropriétaires précise que la cession des combles et du grenier du bâtiment C au profit de M. [M] et constituant le nouveau lot 19 avait pour contrepartie sa prise en charge à hauteur de 20 % des travaux de toiture réalisé par l'ancien syndic.
Cependant, ce 3ème alinéa ajouté dans la résolution n° 4 au cours de l'assemblée générale, n'a pas fait l'objet d'un projet de résolution sur la prise en charge de ces travaux, communiqué à tous les copropriétaires avant l'assemblée générale, ni sur la question d'un éventuel prix de cession de ces parties communes. Aucun devis ni montant n'est annoncé ni joint à l'ordre du jour.
Or pour toutes les décisions importantes relevant de l'assemblée générale, le syndic doit notifier avec l'ordre du jour les projets de résolutions correspondant aux questions soumises à un vote de l'article 26 de la loi de 1965 comme énoncé plus haut, sous peine de nullité des décisions adoptées, quand bien même tous les copropriétaires seraient présents à l'assemblée générale ayant délibéré sur ce point comme en l'espèce, et ce afin de pouvoir prendre des décisions éclairées après un temps suffisant de réflexion en consultant notamment les devis ou les factures relatives aux travaux pris en charge.
En l'absence de projet de résolution dans la convocation à l'assemblée générale du 17 février 2020 sur le principe et le montant de ce prix de cession (à savoir la prise en charge par M. [M] de 20 % des travaux réalisés par l'ancien syndic sur la toiture), la résolution n° 4, qui n'a fait l'objet que d'un seul vote global, doit par conséquent être annulée pour ce motif, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le bien-fondé de son adoption à la majorité qualifiée des 2/3.
Statuant à nouveau sur les mesures accessoires':
Le Syndicat des copropriétaires devra payer à la SCI LES CEDRES et LES GRANDS PRES une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.
La cour déboute le Syndicat des copropriétaires de ses demandes de ce chef.
En application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI LES GRANDS PRES et la SCI LES CEDRES sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dépens, article 700 du Code de procédure civile et frais d'avocat).
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 22 mars 2022 en toutes ces dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Annule la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 février 2020 ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA BOUSSARD MCI à payer à la SCI LES CEDRES et à la SCI LES GRANDS PRES la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA BOUSSARD MCI aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Dit qu'en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI LES GRANDS PRES et la SCI LES CEDRES sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dépens, article 700 du NCPC et frais d'avocat).
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
