Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [P] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01525 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36NI
N° MINUTE :
5 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 26 juillet 2024
DEMANDERESSE
ETABLISSEMENT PUBLIC PARIS HABITAT- OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE PARIS), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024, prorogé au 26 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 26 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01525 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36NI
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 26 décembre 2016, l’établissement PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [P] [U] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 306,19 euros, hors charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
résiliation judiciaire du bail le liant à M. [P] [U], aux torts exclusifs de ce dernier,expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,condamnation de M. [P] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 30%, et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;autorisation de la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux, aux frais, risques et périls du cité,condamnation de M. [P] [U] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience du 6 mai 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance.
Au visa des articles 1728 et 1729 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur dénonce de graves manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible du logement. Il évoque des troubles du voisinage, nombreux et répétés depuis plusieurs mois, qui sont les suivants: menaces, insultes et dégradations de biens, contre ses voisins et les ouvriers du chantier situé au [Adresse 2], ce dont la Mairie de Paris s’est plaint auprès des services de police.
Bien que régulièrement assigné à étude, M. [P] [U] n’a pas comparu ni personne pour lui, de sorte qu’en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 4 du contrat de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, le bailleur produit deux plaintes émanant de deux techniciens travaux de la mairie de Paris, qui, le 15 juin 2022 et le 19 juin 2023, ont dénoncé des menaces de morts et des jets de pierres lourdes sur le chantier sur lequel ils travaillent à proximité du logement de M. [P] [U], qu’ils soupçonnent d’être l’auteur des faits.
Il est en outre produit trois procès-verbaux de plaintes émanant de M. [L] [H], voisin de M. [P] [U], qui, le 14 mai 2022, s’est plaint d’insultes, de menaces de mort, de coups de sonnettes répétées, d’un coup de poing dans sa porte, et de coups contre les murs ; le 17 mai 2022 et 23 mai 2023, ce dernier a dénoncé, auprès des services de police, la dégradation de sa serrure, soupçonnant un acte de malveillance de son voisin, M. [U].
Il est en outre produit quatre attestations de témoins émanant d’autres voisins, ces derniers se plaignant de tapage diurne et nocturne et de menaces émanant de M. [P] [U].
Ces écrits précis et circonstanciés sont corroborés par une pétition du 14 novembre 2023, dont la voisine de palier de M. [U] a été à l’initiative, et aux termes de laquelle 19 habitants de l’immeuble ont sollicité, auprès de PARIS HABITAT, la résolution du problème que représentent « les comportements inadmissibles » de M. [U].
Il en résulte que les nuisances, matérialisées par des tapages nocturnes, des insultes et des menaces, sont avérées, et que, par leur fréquence et intensité, elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante.
Il sera enfin relevé que le locataire a été, à quatre reprises, mis en demeure de faire cesser les troubles, sans que cela n'empêche la réitération des faits ; il est en effet justifié de la signification, le 19 décembre 2023, d’une sommation d’avoir à cesser ses agissements, à respecter les clauses du bail et le règlement intérieur de l’immeuble, laquelle a été précédée par trois courriers, datés du 5 juillet 2022, 14 juin 2023, et 20 octobre 2023, demandant à M. [P] [U] de respecter ses obligations de jouissance paisible en, notamment, cessant d’importuner les ouvriers travaillant sur le chantier voisin, et les tapages nocturnes.
L'absence de modification du comportement du preneur malgré ces avertissements témoigne de ce que son comportement est sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage et il traduit une violation délibérée des obligations résultant du bail.
La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Il y a en l’espèce lieu de constater la mauvaise foi du locataire, qui, en dépit de très nombreux avertissements, n’a pas modifié son comportement, de sorte qu’il convient de supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux avant de procéder à l’expulsion.
Il pourra donc être procédé à l’expulsion du locataire, avec le concours de la force publique, s’il n’a pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à l’issue de la signification de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [P] [U] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [P] [U], qui succombe, supportera les dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 750 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 26 décembre 2016 entre l’établissement PARIS HABITAT OPH, d'une part, et M. [P] [U], d'autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2], aux torts du locataire;
ORDONNE en conséquence à M. [P] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement PARIS HABITAT OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [P] [U] à verser à l’établissement PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE M. [P] [U] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE M. [P] [U] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.
