Cour d'appel, 16 novembre 2023. 23/02020

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 16 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/02020 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHSO SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] c/ [C], [M], [R] [H] [O] [X] S.A. ALLIANZ IARD Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/08974) suivant déclaration d'appel du 26 avril 2023 APPELANTE : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] situé au [Adresse 2]), représenté par son syndic, Madame [O] [X] exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, immatriculée au RCS BORDEAUX sous le n° A 339339541 dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES : [C], [M], [R] [H] née le 18 Avril 1946 à [Localité 5] (33) de nationalité Française Retraitée demeurant [Adresse 2] Représentée par Me DEMAR substituant Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE Martine GUIONNET née le 06 Octobre 1953 à [Localité 4] (17) de nationalité Française Profession : Commerçante exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 339 339 541 00023 demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Olivier DESCRIAUX de la SELARL DESCRIAUX AVOCATS LEGAL AECG I CETA, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS S.A. ALLIANZ IARD S.A au capital de 991 967 200,00 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 291, dont le siège social est [Adresse 1]) pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me JOLY de la SCP BAYLE - JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 03 octobre 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [C] [H] est propriétaire depuis 2005 d'un appartement constituant le lot n° 12 situé au premier étage d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, [Adresse 2]. Se plaignant de d'infiltrations affectant la verrière surplombant la cour intérieure dont elle a la jouissance privative, Mme [C] [H] a, par acte des 7 et 8 janvier 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], son assureur la SA Allianz Iard et Mme [O] [X], en qualité de syndic exerçant sous l'enseigne FLASH IMMOBILIER, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir désigner un expert au visa de l'article 145 du code de procédure civile Par ordonnance du 25 février 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [I] [P] pour y procéder. Ce dernier a déposé son rapport le 19 novembre 2019. Par acte du 19 novembre 2021, Mme [C] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], Mme [O] [X] en qualité de syndic et la SA Allianz Iard aux fins d'indemnisation de ses préjudices devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. Par conclusions d'incident, Mme [C] [H] a demandé au juge de la mise en état de : - déclarer recevable l'incident de Mme [C] [H], - déclarer irrecevable la demande de démolition de la verrière formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], en ce qu'elle est dirigée contre Mme [H], - rejeter les demandes incidentes de Mme [O] [X] et du syndicat des copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires et Mme [O] [X] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Suivant ordonnance du 13 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir de Mme [C] [H] soulevée par Mme [O] [X] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], rejeté la demande d'annulation de l'assignation et, par application de l'article 789 du code de procédure civile, renvoyé l'affaire devant la formation de jugement pour qu'il soit statué sur la nature de partie commune ou privative de la verrière construite sur la cour commune dont Mme [C] [H] a la jouissance privative, ainsi que sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] contre Mme [C] [H] en démolition de la verrière et de la prescription de cette action. Par conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a demandé de : - juger que la verrière est de nature privative et constitue une appropriation de partie commune, - déclarer recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en sa demande tendant à la démolition de la verrière, - débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes et fins de non-recevoir, - la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. Par jugement rendu le 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - dit que la verrière surplombant la cour du premier étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à usage privatif de Mme [C] [H] est une partie commune ; - déclaré la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] en démolition de ladite verrière irrecevable ; - invité les parties à mettre leurs conclusions au fond en adéquation avec la présente décision ; - renvoyé l'affaire devant le juge de la mise en état et a proposé un calendrier de procédure. Par déclaration électronique en date du 26 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant : - dit que la verrière surplombant la cour du premier étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à usage privatif de Mme [C] [H] est une partie commune ; - déclaré la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] en démolition de la dite verrière irrecevable. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 17 juillet 2023, demande à la cour, au visa des articles 2227 et 2262 du code civil, de : - déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] recevable et bien fondé en son appel Y faisant droit, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 11 avril 2023 et statuant à nouveau, - juger que la verrière construite sans l'accord de la copropriété sur le lot n°12 appartenant à Mme [H] et plus particulièrement sur la cour commune à usage privatif est de nature privative et constitue une appropriation de partie commune - déclarer recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en sa demande tendant à la démolition de ladite verrière - débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes et fins de non-recevoir, - la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - la condamner en tous les dépens. Mme [X], dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 27 juillet 2023, demande à la cour, au visa des articles 2, 3 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 et 2227 et 2262 du code civil, de : - réforme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 11 avril 2023 (RG21/08974) - qualifier la verrière de construction illicite ayant emporté appropriation d'un droit de construire par nature commun ; - déclarer recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]) en sa demande tendant à la démolition de ladite verrière ; - débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes et fins de non-recevoir, - condamner Mme [H] au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [O] [X] ; - condamner Mme [H] au paiement de tous les dépens. Mme [H], dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 19 juillet 2023, demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de : - confirmer le jugement dont appel - prononcer le caractère commun à l'immeuble, de la verrière et des chéneaux en surplomb de la cour commune du 1er étage de l'immeuble du [Adresse 2]. Subsidiairement - juger prescrites les demandes du [Adresse 2] et de Mme [X] en démolition de ladite verrière. - condamner le Syndicat des Copropriétaires et Mme [X] à la somme de 10 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL MATHIEU RAFFY ' MICHEL PUYBARAUD. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nature de la verrière Le tribunal a jugé que la verrière surplombant la cour à usage privatif de l'appartement de Mme [H] était une partie commune de l'immeuble, après avoir relevé que ni la promesse de vente de son appartement, ni le règlement de copropriété ne faisaient mention de cette verrière, que l'expert judiciaire avait relevé que la structure métallique supportant cette verrière était fixée aux murs de l'immeuble, que le chéneau était lui aussi fixé aux murs de l'immeuble et que toutes les canalisations verticales qui collectaient les eaux de pluie s'y raccordaient et recevant ainsi les eaux pluviales collectées depuis les toitures de l'immeuble ainsi que les eaux usées provenant des lavabos des étages supérieurs, celui-ci était ainsi une partie commune. Il a ajouté que le support de la verrière étant lui-même scellé aux murs en était l'accessoire, et la verrière qui surplombait la cour en était également l'accessoire. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] ( le syndicat des copropriétaires) conteste cette analyse et considère que la verrière est un élément privatif du lot de Mme [H] au motif que cet ouvrage n'est pas visée au règlement de copropriété qui ne fait référence qu'à la cour privative, si bien que l'on doit en déduire que la verrière aurait été posée postérieurement sans accord de la copropriété. En outre l'état descriptif de division, intégré au règlement de copropriété, et ayant ainsi valeur contractuelle rappelle le droit de jouissance exclusive de la cour et de la charge par le propriétaire du lot n° 12 des « frais d'entretien, de réparation de la couche d'étanchéité de cette cour » Il ajoute que le sol de la cour, à l'origine non-couverte, était une dalle en pierre étanche comportant une rigole afin de canaliser l'eau si bien qu'il n'était nul besoin de chéneau. Dès lors dans le silence du règlement de copropriété et des titres de propriété du lot n°12, il convient de déterminer la nature de l'ouvrage litigieux en application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, et dans la mesure où la structure de la verrière n'est pas fixée aux murs et est amovible, elle est privative par sa nature et par sa fonction, puisqu'elle ne bénéficie qu'au seul lot n° 12. Il est inexact de soutenir que la verrière ne bénéficie qu'au seul lot n° 12 alors que le chéneau se trouvant sur celle-ci, et qui en est l'accessoire bénéficie par son usage aux autre lots de copropriété, puisqu'il collecte non seulement les eaux de pluie mais également les eaux usées provenant de lavabos dépendant d'autres lots de copropriété. Si le chéneau de la verrière collecte également les eaux usées de certains lavabos d'autres lots, cela lui confère un usage commun, sans que pour autant cette fonction commune puisse être étendue à la verrière. En outre le syndicat des copropriétaires n'a jamais pris en charge l'entretien de la verrière mais uniquement les chéneaux contournant celle-ci. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires conteste l'appréciation de l'expert quant à la nature commune de la verrière alors qu'il appartient à Mme [H] de rapporter la preuve d'une telle nature ce qu'elle ne fait pas. En outre, l'ancienneté de l'ouvrage n'a pas d'effet en la matière puisque Mme [H] ne recherche pas de prescription acquisitive, et la copropriété ne peut acquérir par prescription une partie commune. De plus, le support de la verrière n'est pas l'accessoire du mur de façade de l'immeuble, pas plus que la verrière n'est l'accessoire de la cour puisque le mur de l'immeuble ne nécessite pas pour son usage l'implantation d'une verrière, et la cour existe et peut être utilisée sans la verrière. Enfin la verrière, constituée de panneaux pour la plupart amovibles peut être enlevée sans qu'il soit porté atteinte aux parties communes. Mme [H] sollicite la confirmation du jugement. Elle expose que le caractère commun de la verrière est confirmé par l'expert judiciaire en raison de la configuration de cet ouvrage et de la lecture du règlement de copropriété. En effet l'expert judiciaire a constaté que la structure support de la verrière était scellée dans les murs des façades de l'immeuble, que le chéneau qui entourait la verrière lequel reçoit les eaux pluviales collectées depuis les toitures de l'immeuble ainsi que les eaux usées en provenance des lavabos des étages supérieurs. Elle rappelle que la verrière couvre une cour commune et non une cour privative. En outre l'article 17 du règlement de copropriété précise en page 17 que les parties communes comprennent les toits et charpentes à l'exception des châssis vitrés mobiles si bien qu'à contrario les parties vitrées fixes, comme c'est le cas de la verrière, sont de nature commune, comme les tuyaux de chute des écoulements des eaux pluviales et ménagères. De plus l'article 3 loi du 10 juillet 1965 précise que dans le silence et la contradiction des titres, sont réputés communs tout élément incorporé dans les parties communes, ce qui est bien le cas de la verrière et du chéneau selon l'expert judiciaire. Par ailleurs, sont également communes les parties des bâtiments affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Or, la verrière permet d'éviter une inondation de la cour intérieure. Mme [H] ajoute que les témoins attestent que la verrière existe depuis plus de 39 ans. Mme [X] soutient pour sa part que la verrière litigieuse est privative car le règlement de copropriété, comme l'acte d'achat de Mme [H] définissent la cour comme une partie commune. Or, si Mme [H] avait bénéficié comme elle le prétend d'une cour couverte depuis 38 ans, cette cour aurait été intégrée à son lot comme partie privative et non comme un simple droit de jouissance. Elle en déduit que l'édification de la verrière a été entreprise à une date postérieure à la rédaction du règlement de copropriété et sans autorisation. Aussi, elle ne peut être définit comme une partie commune, mais comme l'appropriation des parties communes au profit d'un seul copropriétaire. *** L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. » L'article 3 de la même loi ajoute : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; -tout élément incorporé dans les parties communes. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; -le droit d'affichage sur les parties communes ; -le droit de construire afférent aux parties communes. » En l'espèce, les titres constitués par l'acte de vente du lot n°12 et le règlement de propriété passent sous silence l'existence de la verrière litigieuse couvrant la cour. Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule que ladite cour est commune avec un droit de jouissance exclusive de la cour par le propriétaire du lot n° 12. En raison du silence de ces actes, quant à l'existence et à la nature de la verrière couvrant cette cour commune, le juge est tenu de rechercher si l'ouvrage litigieux est réservé à l'usage exclusif du propriétaire ou s'il est affecté à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux. La cour litigieuse est définie comme étant commune, ce qui est naturel car elle a vocation à collecter les eaux de pluies outre les eaux usées provenant de plusieurs lots. Aussi, la couverture de cette cour par une verrière, et peu importe la date de son édification, ne peut modifier la nature commune de cette cour commune mais à usage privatif pour le titulaire du lot n°12. Aussi, la verrière ne peut prendre la qualité de partie privative au seul motif que Mme [H] serait en peine pour démontrer qu'elle aurait été édifiée avec l'accord des autres copropriétaires, alors qu'en toutes hypothèses, ainsi que l'expert judiciaire l'a parfaitement rappelé, elle ne profite pas au seul propriétaire du lot n° 12, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, mais à plusieurs copropriétaires puisqu'elle collecte les eaux de pluie mais également les eaux usées provenant de plusieurs lavabos de plusieurs lots. En outre, la structure qui la soutient est incorporée dans les parties communes, au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. ( « -tout élément incorporé dans les parties communes. ») De plus, le règlement de copropriété dispose notamment que les parties communes comprennent les toits et charpentes à l'exception des châssis vitrées mobiles. Or, la verrière litigieuse étant composée d'un vitrage fixe, elle est ainsi réputée commune. A titre surabondant, on peut penser que la verrière litigieuse existait avant la rédaction du règlement de copropriété car à défaut s'agissant de la construction d'un ouvrage sur une partie commune le propriétaire du lot n°12 aurait dû solliciter l'autorisation d'entreprendre de tels travaux et les autres copropriétaires les auraient contestés. Par ailleurs, il résulte de l'attestation de Mme [Z], ancienne propriétaire du lot n° 12 depuis le début des années 1980 jusqu'à la vente de celui-ci à Mme [H] en 2005 que la verrière existait avant même qu'elle fasse l'acquisition de ce lot. Ce témoignage est corroboré par l'expert judiciaire qui a considéré que l'état de la verrière, de ses composants et des différents branchements d'évacuations lesquels se raccordaient dans le chéneau de la verrière permettait de considérer que la verrière avait été construite « depuis plusieurs dizaines d'années » ( rapport d'expertise page 9) Enfin, si les actes de vente du lot n°12 ou le règlement de copropriété n'évoque pas l'existence de la verrière, on ne peut en déduire qu'elle n'existait pas aux jours où lesdits actes ont été rédigés. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions. Par voie de conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a jugé irrecevable la demande de démolition de la verrière par le syndicat des copropriétaires outre le moyen tiré de la prescription de cette action. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Le syndicat des copropriétaires et Mme [X] succombant en leurs appel principal et incident seront solidairement condamnés aux dépens d'appel et à payer à Mme [H] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et Mme [O] [X] aux entiers dépens d'appel et à payer à Mme [C] [N] épouse [H] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,