Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 22/13468

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/13468 N° Portalis 352J-W-B7G-CYIVP N° MINUTE : 5 Assignation du : 10 novembre 2022 contradictoire ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 04 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A.S. LA RUCHE [Adresse 3] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Jean-Luc IMBERT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A526, et par Me Cécile CUVIER-RODIERE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0994, DEFENDEUR Monsieur [J] [M] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0231 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 28 mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. Puis, le délibéré a été prorogé au 4 Juin 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2013, renouvelé le 16 juin 2022, M. [J] [M] a donné à bail commercial à la société Au Jardin [Adresse 3], aux droits de laquelle est venue la société Primeurs [Adresse 3], des locaux situés en rez-de-chaussée et premier étage d’un immeuble au [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 3 mai 2022 pour se terminer le 2 mai 2031, pour une activité de « Traiteur et Restauration rapide et/ou traditionnelle avec extraction à emporter ou sur place à l’exclusion de tout autre commerce ou activité ». A l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur a autorisé le preneur à installer un escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage. Par acte du 15 juillet 2022, la SAS La Ruche [Adresse 3] a acquis le fonds de commerce de la société Primeurs [Adresse 3] incluant le droit au bail. Le 31 août 2022, M. [M] a fait délivrer à la société La Ruche [Adresse 3] une sommation visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à cesser tous travaux et de lui communiquer dans le délai d’un mois une attestation de police d’assurance ainsi qu’une attestation prévention et contrôle incendie et d’être présente sur les lieux le 2 septembre 2022 pour une visite de ceux-ci. La visite a eu lieu le 9 septembre 2022, à la suite de laquelle le bailleur a sollicité, par courrier officiel de son conseil, l’interruption immédiate des travaux en cours qui présentaient un risque d’atteinte à la solidité de l’immeuble. Le 16 septembre 2022, le bailleur a revisité les lieux, accompagné d’un architecte DPLG lequel a établi un rapport de visite. Le 22 septembre 2022, M. [M] a fait délivrer à la société La Ruche [Adresse 3] une nouvelle sommation d’avoir à cesser tous travaux et de remettre à l’état d’origine le plancher entre les deux niveaux. La société La Ruche [Adresse 3] a ouvert son établissement au public le 22 octobre 2022. Les 25 octobre et 3 novembre 2022, deux nouvelles sommations d’avoir à cesser toute exploitation dans les lieux loués ont été adressées à la société La Ruche [Adresse 3] par le bailleur. Le 3 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a également été délivré au preneur pour un montant total de 10.823,26 euros, ainsi qu’une sommation d’avoir à respecter les dispositions du bail. Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2022, M. [M] a fait assigner la société La Ruche [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de fermeture des lieux. Par acte extrajudiciaire du même jour, la société La Ruche [Adresse 3] a fait assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à sommation et commandement de payer ainsi qu’en demande de consignation des loyers dans l’attente d’une décision judiciaire sur le litige opposant les parties. A titre subsidiaire, le preneur se réservait la possibilité de solliciter la désignation d’un expert pour éclairer le tribunal. Par ordonnance du 10 février 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé. M. [M] a interjeté appel de la décision avant de se désister de son appel. Le 22 mai 2023, le 10 août 2023, et le 14 novembre 2023, M. [M] a fait délivrer trois nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail à la société La Ruche [Adresse 3]. Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, M. [M] a soulevé un incident visant à ordonner une mesure d’expertise judiciaire. Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, M. [M] demande au juge de la mise en état de : « - Désigner un Expert Judiciaire avec la mission de : - se rendre sur les lieux, sis [Adresse 1] à [Localité 5], - entendre tout sachant et recueillir les déclarations de toutes personnes informées; - se faire remettre et communiquer l’ensemble des documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; - convoquer les parties ; - visiter les lieux ; - examiner les travaux exécutés au rez-de-chaussée par la société LA RUCHE [Adresse 3] et dire s’ils sont conformes aux règles de l’art ainsi qu’à la réglementation applicable, et dans la négative donner son avis sur les travaux réparatoires, leur coût et leur durée, - donner son avis sur les travaux nécessaires pour remettre le 1er étage dans l’état dans lequel il se trouvait avant les travaux entrepris par la société LA RUCHE [Adresse 3], en évaluer leur durée et chiffrer leur coût au besoin à l’aide de devis ; - fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre d’évaluer les préjudices matériels et immatériels subis par le demandeur ; - en cas d’urgence ou de péril retenu par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert ; - déposer son rapport après avoir soumis aux observations des parties un projet de rapport ou un pré-rapport. - Dire que l’Expert pourra se faire assister le cas échéant d’un Sapiteur, - Réserver les dépens. » M. [M] soutient qu’il n’a jamais donné autorisation d’exploiter le 1er étage des locaux donnés à bail à titre commercial, le premier étage ayant toujours été loué à titre de logement. Il fait valoir que les travaux réalisés par le preneur dépassent largement l’autorisation d’installation d’un escalier qu’il avait donnée, qu’ils sont d’une ampleur telle qu’ils ont modifié les lieux et ne respectent pas les termes du bail ; qu’outre le non-respect du bail, les travaux ne respectent pas la législation applicable aux établissements recevant du public (ERP) ; que le preneur a reconnu ne pas avoir déposé de permis de démolir, ni demande d’autorisation de travaux d’aménagement, ni demande d’autorisation de l’augmentation de la surface destinée à recevoir du public, ni demande de changement d’affectation du 1er étage du local ; que la mesure d’expertise judiciaire est nécessaire pour éclairer le tribunal sur les travaux entrepris et les risques encourus afférents notamment à la structure de l’immeuble, mais également sur le chiffrage des frais de remise en état du 1er étage. Par dernières conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 14 février 2024, la société La Ruche [Adresse 3] demande au juge de la mise en état de : « Débouter Monsieur [J] [M] de sa demande d’expertise, Le condamner à verser la somme de 2000 euros à la société LA RUCHE [Adresse 3] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile Le condamner au paiement des entiers dépens. » Elle soutient qu’elle a fait appel à un bureau d’études, le bureau d’études TISCO Ingénierie, qui a établi un rapport de diagnostic et de faisabilité de création de la trémie le 12 octobre 2022 ; que les travaux ont été effectués conformément à des plans d’architectes ; que les services de l’Urbanisme de la Marie de [Localité 4], alertés par le bailleur le 28 février 2023, n’ont pas engagé de poursuite à l’encontre de la société La Ruche [Adresse 3] et qu’ils lui ont confirmé qu’elle n’avait besoin d’aucun permis de construire ni d’aucune autorisation pour réaliser la trémie ; que le règlement de copropriété désignait le local du 1er étage comme faisant partie du commerce du rez-de-chaussée, qu’il n’y a jamais eu de cuisine installée dans ce local ce qui contredit la thèse du bailleur selon lequel il s’agirait d’un local d’habitation, même si la trémie avait été fermée, alors qu’il s’agissait en réalité d’une réserve affectée au rez-de-chaussée ; que le premier étage était exploité comme réserve du local en rez-de-chaussée par le précédent locataire. La société La Ruche [Adresse 3] estime qu’une mesure d’expertise n’est pas nécessaire dés lors que les services de l’urbanisme n’ont constaté aucune des irrégularités invoquées par le bailleur, que les travaux pouvaient être réalisés sans autorisation, que c’est de mauvaise foi que le bailleur prétend que le 1er étage n’était pas à destination commerciale et qu’il faudrait le remettre en état. L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 28 mars 2024, mise en délibéré au 21 mai 2024, prorogée au 4 juin 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la mesure d'expertise Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction. Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, faire l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Il résulte de l’article 146 du code de procédure civile qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver mais qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. En application de l’article 147 du code de procédure civile, le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux. Selon l’article 263 du même code, une expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. En l'espèce, il ressort de l’assignation délivrée par la société La Ruche [Adresse 3] à M. [M] le 10 novembre 2022 et des conclusions au fond notifiées par le bailleur le 17 mars 2023, que l’objet du litige porte sur la validité des sommations et commandements délivrés par le bailleur au preneur et, à titre reconventionnel, sur l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de ces mêmes actes. Il ressort des sommations délivrées par M. [M] au preneur les 31 août 2022, 3 novembre 2022, 25 janvier 2023, qu’il a été fait sommation au preneur de : Cesser les travaux entrepris sans le consentement du bailleur et/ou l’accord et la surveillance par un architecte choisi par le bailleur,Communiquer des attestations d’assurance et de prévention et contrôle incendie,Respecter les clauses du bail relatives à la destination des locaux, en particulier le local situé au 1er étage,Justifier des permis et autorisations administratives nécessaires pour les travaux entrepris,Cesser les travaux tant qu’ils ne sont pas validés par un organisme agréé et que les autorisations administratives nécessaires n’ont pas été données. L’objet du litige entre les parties, tel qu’il a été circonscrit par leurs demandes formées au fond, consiste à déterminer si les sommations et commandements de payer délivrés par le bailleur sont valables, si le preneur a déféré aux demandes qui étaient faites et si les travaux entrepris par le preneur l’ont été conformément aux stipulations contractuelles. Il ressort de l’acte de renouvellement du bail en date du 16 juin 2022, qu’aux termes de l’article 1er, « Désignation », « Il est précisé que le Preneur est autorisé à créer à ses frais un escalier en colimaçon directement entre la boutique en rez-de-chaussée et la pièce à usage d’habitation située à l’étage au-dessus sous réserve de l’accord et la surveillance des travaux par un architecte choisi par le Bailleur, les honoraires de l’architecte restant aux frais du Preneur ». Les mesures d’instruction devant être limitées à ce qui est nécessaire pour la résolution du litige, la preuve de la nécessité d’une mesure d’expertise pour apprécier des éléments factuels tels que des autorisations données, des justificatifs produits, ou encore interpréter les stipulations contractuelles relatives à la destination des locaux, n’est pas rapportée. En particulier, le bailleur ne justifie pas que la mission d’expertise visant à déterminer si les travaux entrepris ont été réalisés dans les règles de l’art se rattache aux demandes formées au fond. Le bailleur se bornant à former une demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire, la demande d’expertise tendant à évaluer le coût des travaux de remise en état des locaux n’est pas justifiée. Il résulte de ces éléments qu’en l’état de l’objet du litige tel qu’il a été circonscrit par les demandes des parties, une mesure d’expertise n’apparait pas nécessaire à la résolution du litige et aurait des effets dilatoires préjudiciables aux parties. En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée. Les dépens de l'incident et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Déboute M. [J] [M] de sa demande d’expertise judiciaire, Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 12 septembre 2024 à 11h30 pour : - avis des parties, à adresser par message RPVA avant le 15 juillet 2024, sur la proposition qui leur est faite de diligenter une mesure de médiation judiciaire, étant entendu que dans l'affirmative celle-ci serait immédiatement ordonnée, - à défaut de réponse positive (étant entendu que l’absence de réponse pourra être considérée comme un défaut de diligence justifiant une radiation) conclusions récapitulatives du défendeur, M. [M], Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Faite et rendue à Paris le 04 Juin 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES