Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 21/07392

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires à : - délivrées le : ■ 6ème chambre - 2ème section - N° RG 21/07392 N° Portalis 352J-W-B7F-CUQV6 N° MINUTE : Contradictoire Assignation du : 20 Mai 2021 JUGEMENT rendu le 25 octobre 2024 DEMANDEURS Madame [U] [T] épouse [H] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [R] [H] [Adresse 3] [Localité 4] représentés par Maître Julien GIRARD de la SELARL ATMOS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D502 DÉFENDERESSES SCCV BRETEUIL-SEGUR, [Adresse 6] [Localité 5] Société COVEA IMMOBILIER, société par actions simplifiée unipersonnelle [Adresse 6] [Localité 5] représentées par Maître Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0513 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nadja GRENARD, Vice-Présidente, Madame Marion BORDEAU, Juge, Madame Stéphanie VIAUD, Juge, assistée de Madame Audrey BABA, Greffière lors des débats et de Madame Line -Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. Décision du 13 Septembre 2024 6ème chambre 2ème section N° RG 21/07392 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQV6 DEBATS A l’audience du 19 janvier 2024 tenue en audience publique devant Stéphanie VIAUD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile - Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame Line -Jocyce GUY, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE M. [R] [H] et Mme [U] [T] (ci après les époux [H]) ont acquis en 2006 un appartement d’environ 260m2 se répartissant sur 4 niveaux au sein d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 3], à [Localité 4], outre une terrasse de plus de 170m2. La société Breteuil-Ségur représentée par la société Covea immobilier en qualité de mandataire a fait édifier en sa qualité de maître d’ouvrage des travaux de réhabilitation et de rénovation au sein d’un ensemble immobilier existant situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4]. Les travaux ont démarré en janvier 2017 et ont été réceptionnés le 30 avril 2019. Par ordonnance du 20 septembre 2016, un référé préventif a été ordonné à la demande du maître d’ouvrage et au contradictoire des voisins parmi lesquels les consorts [H]-[T]. M. [S] [G] a été désigné en qualité d’expert. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 juin 2019. Les époux [H] ont déploré durant le déroulement des opérations d’expertise l’apparition de fissures liées à l’opération de construction et différentes nuisances. Engagement de la procédure au fond : C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice délivré le 21 mai 2021, M. [R] [H] et Mme [U] [T] ont assigné la société Breteuil-Ségur et la société Covea immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris en réparation de leurs préjudices. Décision du 13 Septembre 2024 6ème chambre 2ème section N° RG 21/07392 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQV6 Prétentions des parties : Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2022 aux termes desquelles M. [R] [H] et Mme [U] [T] demandent au tribunal de : « Dire et juger M. et Mme [H] recevables et bien fondés en leur demande, - Dire et juger les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et Covea immobilier solidairement responsables des troubles anormaux de voisinage subis par M. et Mme [H] ; - Rejeter la demande reconventionnelle présentée par les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et Covea immobilier aux fins de la nomination d’un expert judiciaire aux fins d’appréciation de la matérialité des désordres et leur chiffrage ; En conséquence, - Condamner solidairement les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et COVEA IMMOBILIER à verser à M. et Mme [H] la somme de 837,54 euros en réparation du préjudice matériel subi au titre du remplacement des plantes détériorées par les poussière et débris du chantier ; - Condamner solidairement les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et Covea immobilier à verser à M. et Mme [H] la somme de 4 045,20 euros en réparation du préjudice matériel subi au titre du remplacement des stores détériorés par les poussière et débris du chantier ; - Condamner solidairement les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et Covea immobilier à verser à M. et Mme [H] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des poussières et des nuisances résultant du chantier ; - Condamner solidairement les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et Covea immobilier à verser à M. et Mme [H] la somme de 10 421,80 euros – à parfaire - en réparation du préjudice matériel subi en raison des désordres et fissures apparus du fait des travaux réalisés ; - Condamner solidairement les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et Covea immobilier à verser à M. et Mme [H] la somme de 390 000 euros – à parfaire - en réparation du préjudice subi du fait des pertes d’intimité, de la perte de vue et de la diminution de la luminosité résultant de l’immeuble construite et correspondant à la dépréciation de la valeur vénale de leur bien ; A titre subsidiaire et par extraordinaire : - Refuser la désignation de M. [S] [G] en qualité d’expert judiciaire, au profit de tout expert judiciaire disposant de compétences en matière d’évaluation de bien. En tout état de cause, - Ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant l’appel, - Condamner solidairement les sociétés SCCV Breteuil-Ségur et Covea immobilier à verser à M. et Mme [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. » * Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2022 aux termes desquelles les sociétés Breteuil-Ségur et Covea immobilier demandent au tribunal de : « A titre principal : - Constater que tant par les pièces produites que par son argumentation les époux [H] ne rapportent pas la preuve des dommages qu’ils invoquent, de la réalité d’un trouble, de son caractère anormal ; - Constater que l’absence de démonstration d’un lien entre le trouble invoqué et le préjudice quantifiés par les demandeurs ; - Constater l’absence de caractère anormal des troubles et préjudices invoqués ; - Par conséquent, Débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes ; A titre subsidiaire : - Désigner M. [S] [G] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de : o Convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations ; o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; o Visiter l’immeuble constituant la propriété des époux [H]; o Dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires quant à la propriété des époux [H], afin de déterminer si, à son avis, ledit immeuble présente ou non des dégradations et des désordres inhérents aux travaux qui ont été entrepris pour le compte de Covea immobilier et la SCCV ; o Décrire les travaux qui seraient alors éventuellement nécessaires, en préciser la cause et en évaluer le coût ; o Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de se prononcer sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage au regard de la perte d’intimité et de vue alléguées par les époux [H] ; Décision du 13 Septembre 2024 6ème chambre 2ème section N° RG 21/07392 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQV6 o Déterminer l’incidence des constructions entreprises pour le compte de Covea immobilier et la SCCV sur la valeur vénale du bien des époux [H] ; - Dire que l'expert devra : o À l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; o Aux termes de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ; o Informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations ; qu’à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter leurs observations et réclamations écrites et qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant à chacune d’elles la réponse appropriée en la motivant ; - Autoriser l'expert désigné à s'adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix ; - Réserver les dépens ; En tout état de cause : - Condamner les époux [H] à verser la somme de 3 000 € à chacune des défenderesses au titre de l’article 700 CPC, plus les dépens ; - Ne pas prononcer l’exécution provisoire de la décision. » En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci. * La clôture a été prononcée le 30 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur les demandes principales des époux [H] A titre principal, les époux [H] fondent leurs demandes sur la théorie du trouble anormal de voisinage en invoquant les griefs suivants qu'il convient d'examiner successivement : - les désordres durant les travaux à savoir l’endommagement des plantes et des stores, outre les bruits de chantiers (A) ; Décision du 13 Septembre 2024 6ème chambre 2ème section N° RG 21/07392 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQV6 - la présence de fissures dans l’une des salles de bain et sur le mur accolé au nouveau bâtiment (B); - des pertes d’intimité, une perte de vue et une diminution de la luminosité résultant de l’immeuble construit (C). Il est constant que nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Un trouble anormal du voisinage est constitué dès lors que sont constatés des désagréments excédants ceux inhérents à la vie en société, s'inscrivant dans un rapport de voisinage et à l'origine directe d'un préjudice. Cette responsabilité est indépendante de toute faute. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. A – Les désordres durant les travaux . Sur les demandes afférentes aux plantes et au store : Aux titres de ces désordres, les époux [H] réclament le paiement de la somme de 837,54 euros pour le remplacement des plantes et 4045,20 € pour le remplacement des stores. Ils exposent avoir réclamé durant les travaux l’installation de bâches, l’arrosage du chantier, un début des travaux à partir de 8h30 et surtout une prise en charge du réaménagement global de la terrasse et de la végétation, ainsi que le remplacement des toiles de store et que seul l’arrosage a été mis en œuvre. Ils affirment que l’expert a omis volontairement de statuer sur ce point, sans en tirer aucune conséquence dans le dispositif de leurs conclusions ni fournir de preuve suffisante de nature à étayer cette assertion. Les sociétés Breteuil-Ségur et Covea immobilier contestent la matérialité ou caractère anormal du trouble subi. Elles soulignent le caractère tardif des demandes, qui ont été rejetées par l’expert et l’absence de constat contradictoire. Ceci étant précisé, aux fins d’établir la matérialité des désordres, les époux [H] produisent les photos adressées à l’expert judiciaire selon le dire n°3 ainsi qu’une facture pour l’achat de plantes et l’achat d’un store. Les photos ne sont ni datées ni localisées de sorte que la matérialité des désordres alléguée n’est pas établie, pas plus que le lien entre l’état du store et des plantes que les époux [H] indiquent avoir dû remplacer et les travaux entrepris par la société Breteuil-Ségur. La demande formée à ce titre sera rejetée. Décision du 13 Septembre 2024 6ème chambre 2ème section N° RG 21/07392 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQV6 . Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral et le trouble de jouissance : Les époux [H] sollicitent une indemnisation de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral pour les troubles subis durant les travaux et pour la privation partielle de la jouissance normale de leur terrasse. Cette prétention est contestée par les sociétés défenderesses au motif que la réalité du trouble n’est pas établi, pas plus que son caractère anormal. Afin d’établir l’existence du préjudice et du trouble dont ils sollicitent l’indemnisation, les époux [H] produisent un CD-Rom contenant une vidéo, des photographies, un courrier de réclamation dont ils sont les auteurs et se réfèrent à un dire du syndicat des copropriétaires. En l’état du dossier le tribunal ne dispose ni de mesure objective du bruit généré par le chantier, ni d’élément quant au caractère temporaire ou permanent de ces bruits pour lesquels il ressort par ailleurs des écritures des demandeurs que c’est essentiellement durant la phase de démolition qu’une gêne a pu être ressentie, ni de l’amplitude horaire durant lesquelles les bruits auraient pu se faire entendre. Il en va de même des vibrations dont ils faisaient état dans leur courrier de réclamation du 27 juin 2016. Les pièces produites à savoir une vidéo et leurs propres courriers sont insuffisamment probants. Ensuite, aucun élément quant à l’impossibilité d’utiliser la terrasse ni même d’une restriction de l’utilisation de cette terrasse pour une période déterminée n’est étayé. Par conséquent, faute de caractériser l’existence du trouble et le caractère anomal des bruits liés au chantier, la demande sera rejetée. B- Sur l’apparition de fissures . Dans la salle de bain du 3ème étage : Les époux [H] soutiennent que la salle de bain du 3ème étage ne présentait pas de fissures avant les débuts des travaux pour avoir été refaite en 2016 et qu’en raison des travaux, des fissures sont apparues au niveau du mur et du sol. Ils précisent que l’expert, dans son rapport d’expertise, a confondu la salle du bain du 2eme et celle du 3ème étage. Les défendeurs contestent la matérialité du désordre et son imputabilité aux travaux litigieux au motif notamment que l’expert a relevé de nombreuses fissures dans l’appartement préexistantes aux travaux et qu’une réclamation n’a été portée à la connaissance de l’expert que le 28 mars 2019; réclamation qu’il a rejeté aux termes de son expertise. En l’état du dossier, si les époux [H] justifient avoir refait une salle de bain en 2016 (carrelage, dépose et pose d’une baignoire), la localisation de des travaux n’est pas précisée alors même que l’appartement compte plusieurs salles de bain. Ensuite, les photos produites, non localisées, non datées ne sont corroborées par aucun éléments extrinsèques et sont par conséquent insuffisantes à établir d’une part l’existence des fissures tel qu’allégué, d’autre part leur apparition concomitante ou dans un temps proche de la réalisation des travaux incriminés, étant précisé que plusieurs fissures importantes avaient été antérieurement relevées par l’expert sur les 3 niveaux de l’appartement dans le tome 12 de son pré-rapport. En l’absence de preuve de l’existence du désordre et de lien avec la construction incriminée, la prétention formée à ce titre sera rejetée. . Sur la dégradation du mur accolé au nouveau bâtiment, au 4ème étage: Les époux [H] font état de l’apparition de fissures importantes dans le placard du chauffe-eau au 4ème étage et sollicitent une réparation à hauteur de 5000 euros TTC, à parfaire. Il résulte du dossier qu’aucun constat contradictoire n’est versé, que seules deux photographies, dont il ne peut être dit quand et où elles ont été prises, sont produites, étant précisé, comme le souligne justement les sociétés défenderesses que l’expert judiciaire n’a formulé aucune remarque quant à ce placard et aux dégradations qui y seraient survenues. Dans ces circonstances, la demande sera rejetée. C- Sur la perte d’intimité et de vue Il est constant que la situation en milieu urbain, ou à urbaniser, n’exclut pas nécessairement toute constitution d’un trouble, pour autant que ce dernier excède les inconvénients normaux du voisinage. . Sur l’atteinte à l’intimité de l’habitation et des parties extérieures : Les époux [H] exposent que des balcons et baies donnent désormais directement sur leur appartement alors qu’auparavant il s’agissait de constructions à usage de bureaux donc avec des heures de fonctionnement plus limitées. Ils précisent que les nombreuses vues directes créées concernent leur terrasse mais aussi des pièces à vivre de leur appartement, en particulier la chambre et le salon du 2ème étage. La perte de la valeur vénale de leur bien est selon eux estimée à 265 680 euros en raison de l’ampleur de la perte d’intimité et de la perte d’une de ses caractéristiques majeure qu’ils désignent sous le vocable de « privacité » (sécurité, vue, bruit). Les défendeurs soutiennent qu'il s'agit d'une simple gêne et que le trouble évoqué n'est pas anormal en milieu urbain tel que [Localité 7]. Il est constant que la parcelle sur laquelle est construite l’immeuble était à usage de bureaux, après avoir hébergé des ateliers, et que la hauteur du nouveau bâtiment (R+7) est plus importante que le précédent. Il résulte cependant de l’examen des pièces versées au soutien de la demande et des moyens débattus que les époux [H] ne rapportent pas la preuve des faits invoqués à l’appui de leur demande indemnitaire. Afin de justifier de la perte d’intimité, les demandeurs produisent des photographies non datées a priori, car non localisées, prises depuis les fenêtres des pièces concernées par les vues nouvellement créées et une « étude de la dépréciation de la valeur vénale » commandée auprès d’un cabinet d’expertise immobilière. Toutefois, les quelques indications quant à la distance et la visibilité réelle depuis la nouvelle construction fournies ne sont corroborées par aucune autres pièces extrinsèques, pas plus que l’allégation selon laquelle des vues directes ont été créées n’est étayée. En l’absence de caractérisation de la perte d’intimité, et donc sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’intensité du trouble créé par la nouvelle construction et l’anormalité de celui-ci, la responsabilité des sociétés défenderesses ne saurait être retenue à ce titre. Les époux [H] seront déboutés de leur prétention à ce titre. . Sur la perte de vue sur la tour Eiffel : Les époux [H] exposent que le trouble anormal de voisinage résulte de la perte de vue elle-même puisqu’ils se trouvent privés de la vue remarquable selon eux dont ils jouissaient sur la Tour Eiffel et a pour conséquence une dépréciation importante de la valeur vénale de leur appartement qu’ils estiment être de l’ordre de 15 % soit 127 133 euros. Il sera rappelé que le trouble anormal de voisinage doit être examiné au regard de la situation préexistante et donc en considération de l’environnement spécifique dans lequel il doit être replacé. En effet, le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de lieu. En l’espèce, les immeubles dont il s’agit sont implantés en zone urbaine particulièrement dense pour être situés dans le [Localité 4]. La conformité de l’immeuble aux règles d’urbanisme en vigueur n’est par ailleurs pas discutée. La vue dont se prévalent les époux [H] a été photographiée en page 53 du tome 12 du pré-rapport d’expertise de M. [G]. Sur ces deux photographies prises depuis la terrasse est visible au loin le tiers supérieur de la tour Eiffel. Il n’est pas discuté par les défenderesses que cette vue a été occultée par la construction du nouvel immeuble. Toutefois, si le trouble inhérent à l’occultation de la vue, dont le caractère remarquable n’est ni développé ni mis en évidence, est manifeste, son caractère anormal n’est pas démontré dès lors que le bien est situé dans une zone urbaine dense dont l’urbanisation n’est pas figée et pour lequel les documents de planification et d’aménagement urbain permettent l’édification d’immeubles de cette hauteur. Ainsi, il résulte de ce qui précède que les époux [H] ne rapportent pas la preuve qu’ils subissent le trouble anormal de voisinage qu’ils invoquent étant de surcroît précisé qu’aucune disposition légale ne garantit au propriétaire d’un appartement à [Localité 7], un droit acquis à la permanence de la vue dont il dispose depuis son appartement. L’ensemble des demandes formées par les époux [H] sera donc rejeté. Le caractère anormal du préjudice lié à la perte de vue sur la Tour Eiffel n’étant pas retenu, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la mesure d’expertise formée à titre subsidiaire. II- Sur les demandes accessoires . Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, M. [R] [H] et Mme [U] [T] seront condamnés in solidum aux dépens. Ils seront également condamnés à payer à chacun des défendeurs la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense, leur débouté découlant nécessairement des motifs amplement développés dans tout le jugement. . Sur l’exécution provisoire Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’y déroger. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ; DÉBOUTE M. [R] [H] et Mme [U] [T] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Breteuil-Ségur et de la société Covea immobilier ; CONDAMNE M. [R] [H] et Mme [U] [T] aux dépens de l’instance ; CONDAMNE M. [R] [H] et Mme [U] [T] à payer à chacune des sociétés Breteuil-Ségur et Covéa immobilier la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. Fait et jugé à Paris le 25 octobre 2024 La Greffière La Présidente