Texte intégral
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
N° RG 24/00251 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JWK7
Minute N° : 24/00338
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454
DU 24 Septembre 2024
Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me DAUSSANT
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :24/09/2024
DEMANDEUR
S.C.I. DAUSSANT, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sonia DAUSSANT, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par Me Valéry DURY, avocat au barreau d’AVIGNON
DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [T] [F]
né le 02 Octobre 2001 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, non représenté
Madame [G] [U]
née le 02 Septembre 2003 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier
DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 février 2023, la SCI DAUSSANT a consenti à [B] [F] et [G] [U] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 660 euros charges non comprises.
Par exploit de commissaire de justice en date du 08 janvier 2024, la SCI DAUSSANT a fait délivrer à [B] [F] et [G] [U] un commandement de payer la somme totale de 1582,06 euros selon décompte arrêté au 18 décembre 2023 et dont la somme de 1458,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.
En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SCI DAUSSANT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [B] [F] et [G] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 03 avril 2024 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2252,06 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux léga à compter de la délivrance du commandement de payer, lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, soit 670,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
*
A l'audience du 03 septembre 2024, la SCI DAUSSANT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement. Il convient de préciser que ses conclusions ont été signifiées par voie de commissaire de justice aux parties le 26 août 2024.
A ce titre, elle a formulé les demandes suivantes :
la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail au 09 mars 2024, la constatation du départ des locataires des lieux le 02 mai 2024, la condamnation solidaire des locataires à lui régler une indemnité d’occupation de 670,00 euros à compter du 09 mars 2024 et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, la condamnation solidaire des locataires à lui régler la somme de 2 922,06 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 02 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et avec capitalisation, l’acquisition du dépôt de garantie, la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 200,00 euros au titre des frais de commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Au cours de cette audience, [B] [F] et [G] [U] n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.
Les défendeurs régulièrement assignés, n'ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.
Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience en raison de l’absence des intéressés à l’entretien.
A l'audience du 03 septembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la recevabilité de l'action
Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 05 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 septembre 2024.
En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.
Au cas d'espèce, même si la SCI DAUSSANT, SCI familiale n’est pas assujettie à l’obligation, la CCAPEX a été avisée le 10 janvier 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.
Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.
Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
- le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
- l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.
*
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 10 février 2023 contient en son article une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.
La SCI DAUSSANT a fait signifier à [B] [F] et [G] [U], le 08 janvier 2024, un commandement de payer la somme totale de 1458,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 18 décembre 2023.
La SCI DAUSSANT ne produit pas de décompte mais il ressort de ses écritures, que le mois de janvier et de février 2024 ont été payés, sans que la dette locative antérieure n’ait été régularisée. De plus, les mois de mars et avril 2024 n’ont pas été réglés.
[B] [F] et [G] [U] ne démontrent pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.
Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.
Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 08 mars 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.
En tout état de cause, il ressort des pièces produites et des écritures que les locataires ont quitté les lieux le 02 mai 2024.
Sur les sommes dues au titre du solde locatif
Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 10 février 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SCI DAUSSANT ne produit pas de décompte mais il ressort de ses écritures, que le mois de janvier et de février 2024 ont été payés, sans que la dette locative antérieure n’ait été régularisée (soit 1458,00 euros arrêtée au 18 décembre 2023). De plus, les mois de mars et avril 2024 n’ont pas été réglés.
La clause résolutoire étant acquise depuis le 08 mars 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [B] [F] et [G] [U] s'élèvent à 2128,00 (1458,00 euros au titre de l’arriéré mentionné dans le commandement de payer arrêté au 18 décembre 2023 + 670,00 euros au titre du mois de mars).
[B] [F] et [G] [U] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées.
En l'absence de stipulations expresses concernant la solidarité des cocontractants, les débiteurs seront condamnés provisionnellement in solidum conformément aux dispositions de l'article 1310 du code civil.
Aussi, [B] [F] et [G] [U] seront condamnés in solidum à titre provisionnel à régler à la SCI DAUSSANT la somme de 2128,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2024, date de la signification du commandement de payer sur la somme de 1458,00 euros (somme due lors de la délivrance dudit commandement) et à compter du 03 AVRIL 2024, date de l'assignation, pour le surplus.
Sur les indemnités d'occupation mensuelles
En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [B] [F] et [G] [U] a constitué une faute et cause un préjudice à la SCI DAUSSANT qui s’est trouvée privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCI DAUSSANT.
En l'espèce, il convient de condamner [B] [F] et [G] [U] à verser à la SCI DAUSSANT, une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 09 mars 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, soit le 02 mai 2024.
[B] [F] et [G] [U] seront donc condamnés in solidum à titre provisionnel à verser à la SCI DAUSSANT la somme de 670,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.
Sur les demandes de provision au titre des dégradations locatives, des frais de commissaire de justice et du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L'article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement »
En outre, l'article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».
*
Au cas d’espèce, la bailleresse sollicite l’octroi d’une provision au titre des réparations locatives suite à l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 02 mai 2024.
Il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il ne doit pas outrepasser ses pouvoirs en cette qualité. Or, en l’espèce, accorder une provision à la bailleresse sur le fondement des dégradations locatives conduit inévitablement à apprécier la gravité des manquements du locataire à ses obligations contractuelles, ce qui excède amplement les pouvoirs du juge des référés et relève de la compétence des juges du fond. Au surplus, les pièces procès produites ne permettent pas en l’état d’entrevoir de manière évidente la gravité des dégradations (l’état des lieux contenant des photographies en noir et blanc).
Aussi, il n’y a pas lieu à référés sur les demandes de provisions relatives aux dégradations locatives, au paiement des frais de commissaires de justice et d’acquisition du dépôt de garantie en conséquence.
Sur la capitalisation des intérêts,
L'article 1343-2 du code civil dispose que « « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».
Il convient de rappeler que la capitalisation peut être ordonnée quand bien même les intérêts ne sont pas encore échus au jour de la demande.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,
[B] [F] et [G] [U] qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 08 janvier 2024
Sur les frais irrépétibles,
Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner les défendeurs à verser une somme de 300,00 au titre des frais irrépétibles que la bailleresse a pu exposer pour la présente procédure.
Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,
DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCI DAUSSANT concernant le local à usage d'habitation situé à [Adresse 1], loué par [B] [F] et [G] [U] suivant contrat de bail du 10 février 2023,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2023 entre la SCI DAUSSANT et [B] [F] et [G] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé adresse sont réunies à la date du 08 mars 2024,
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 08 mars 2024,
CONDAMNONS in solidum à titre provisionnel [B] [F] et [G] [U] à payer à la SCI DAUSSANT, la somme de 2128,00 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2024 (date du commandement de payer) sur la somme 1458,00 euros et à compter du 03 avril 2024 (date de l'assignation) pour le surplus,
CONSTATONS que [B] [F] et [G] [U] ont été occupants sans droit ni titre des lieux du 09 mars 2024 au 02 mai 2024,
FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 670,00 euros,
CONDAMNONS in solidum à titre provisionnel [B] [F] et [G] [U] à régler à la SCI DAUSSANT une indemnité d'occupation de 670,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 09 mars 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, soit le 02 mai 2024,
DISONS n’y avoir lieu à référés sur les demandes relatives aux provisions portant sur les réparations locatives, les frais de commissaires de justice liés au procès-verbal du 02 mai 2024 et à l’acquisition du dépôt de garantie,
DISONS que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 6],
CONDAMNONS [B] [F] et [G] [U] à régler à la SCI DAUSSANT la somme de 300,00 euros aux titres des frais irrépétibles,
CONDAMNONS [B] [F] et [G] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 08 janvier 2024,
ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,
Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 24 septembre 2024
Le Greffier Le Juge
