Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 7]
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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/02990 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDHY
Minute : 24/00954
Société ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97
C/
Madame [H] [J]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
[H] [J]
Le 27/08/ 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024;
par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de
la protection assistée de Madame Huguette LÉZIN-BOURGEOIS greffier ;
Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier
ENTRE DEMANDEUR :
Société ICF LA SABLIERE SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5], représentée par Maitre EL YAAGOUBI, avocat au barreau du Val de Marne
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [H] [J], demeurant [Adresse 6]
non comparante
D'AUTRE PART
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 5 août 2009, la société ICF LA SABLIERE, Société anonyme d’habitations à loyer modéré a donné en location à Madame [H] [J] à compter du 5 août 2009, un logement (n°044905) situé [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 378,22 euros, outre provision sur charges de 168,44 euros.
Par contrat du 30 mars 2012, les mêmes parties sont convenues de la location, à compter du 28 mars 2012, de l’emplacement de stationnement n° 62 (UG 165334) situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 20,60 euros.
Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 6 décembre 2023, la société ICF LA SABLIERE a fait commandement à Madame [J] de lui payer la somme de 2 133,13 euros due au titre des loyers impayés au 29 novembre 2023.
Par assignation du 29 février 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:
-de déclarer acquise la clause résolutoire prévue aux baux et en conséquence de dire les baux résiliés et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail
-d'ordonner l’expulsion de Madame [J] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant un délai de trois mois
-d’ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles au choix de la requérante et ce en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls de la défenderesse
-de la condamner au paiement de la somme de 2 450,55 euros au titre des loyers et indemnités dus au 27 février 2024 (échéance de février incluse), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des charges et taxes afférentes à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux en ce compris la remise des clés
-de la condamner à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement
A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 6 décembre 2023 n'ont pas été régularisées dans les délais impartis.
Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 1er mars 2024.
A l’audience du 6 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 2 250,63 euros, terme d’avril 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.
Elle ajoute que Madame [J] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire.
Madame [J] ne comparaît pas.
Par note en délibéré sollicitée par le juge, la société ICF LA SABLIERE communique un relevé de compte locataire faisant apparaître le détail des sommes appelées chaque mois du 31 décembre 2022 au 6 mai 2024.
MOTIFS
Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée;
Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;
L’assignation du 1er mars 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF de SEINE SAINT DENIS le 28 septembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;
La demande est donc recevable ;
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;
Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;
Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;
Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;
La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;
Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;
En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;
Le commandement du 6 décembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;
Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;
Le bail relatif au logement contient une clause de résiliation de plein droit en cas de “défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer et il ressort des termes mêmes du contrat relatif à l’emplacement de stationnement, qui prévoit que pour les non-résidents, la location est révocable à tout moment, qu’il en constitue un accessoire;
Au surplus, il est formé une demande en paiement de l’arriéré globale, sans distinguer entre les sommes dues au titre du logement et celles dues au titre de l’emplacement de stationnement et le commandement du 6 décembre 2023 a été délivré également pour une somme globale;
Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 7 février 2024;
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;
En l’espèce, déduction faite des sommes appelées au titre de “Ass LNA” (6 x 4,18 euros) et de “PREST AUTR” (4 x 7,57 + 9 x 2,83 + 3 x 2,89) dont il n’est pas justifié qu’elles constituent des éléments de la dette locative, il ressort des relevés établis par le bailleur qu’il reste dû la somme de 1 536,13 euros (1 625,63 - 89,50), terme d’avril 2024 inclus, que Madame [J] sera condamnée à payer au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges;
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023:
-le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années
-à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges
-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet
Il est constant que Madame [J] a repris le paiement des derniers loyers et le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui s’analyse en une demande de sa part;
Sa situation, ainsi qu’elle ressort du diagnostic social et financier, justifie que lui soient accordés des délais de paiement des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif; étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Madame [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;
Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;
Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte;
Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal;
La demande de dommages-intérêts sera rejetée;
Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;
Madame [J] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 4 décembre2023 ;
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,
Constate au 7 février 2024, la résiliation du bail conclu entre la société ICF LA SABLIERE et Madame [H] [J] ayant pour objet un logement (n°044905) situé [Adresse 6] à [Localité 9] et un emplacement de stationnement n° 62 (UG 165334) situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;
Condamne Madame [H] [J] à payer en deniers ou quittances à la société ICF LA SABLIERE la somme totale 1 536,13 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges due terme d’avril 2024 ;
Dit que Madame [H] [J] se libérera valablement en trente mensualités de 50,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;
Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [H] [J] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;
Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;
Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;
Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [H] [J], qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;
Rejette toutes autres demandes ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;
Condamne Madame [H] [J] aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 décembre 2023 ;
Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;
Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.
Le greffier, Le juge,
