Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 09/08/2024
à : Me Ndeye binty DIOP
Copie exécutoire délivrée
le : 09/08/2024
à : Me Ali SAIDJI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/07414 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX6YA
N° MINUTE : 4/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 09 août 2024
DEMANDEURS
Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J076
Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J076
DÉFENDERESSE
L’Association HABITAT ET HUMANISME ILE-DE-FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4],
représentée par Me Ndeye binty DIOP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0862
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 22 mars 2024 puis finalement prorogé et prononcé par mise à disposition le 09 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 09 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/07414 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX6YA
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat du 12/01/2016, Monsieur [Y] [G] et Monsieur [B] [G] avaient donné en location à l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE, dans le cadre du dispositif « louez solidaire et sans risque », un appartement situé [Adresse 1].
Aux termes mêmes du bail, les locaux loués étaient destinés à accueillir par le biais d'une convention d'occupation à titre onéreux prioritairement des ménages défavorisés relevant de l'article 1 de la loi du 31/05/1990. Le dispositif permettait notamment aux bailleurs d'avoir la garantie du paiement du loyer et des charges ainsi que l'entretien et la remise en état du logement, si nécessaire.
Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 25/02/2021, les consorts [G] ont donné congé à l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE pour l'échéance du bail. Monsieur [Y] [G] souhaitait habiter le logement susvisé et y établir sa résidence principale.
Par acte du 01/07/2022, les consorts [G] ont assigné l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris (juge des contentieux de la protection) aux fins :
de voir ordonner l'expulsion de l'association défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin, et ce, sans délai et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;qu'il soit ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble ou dans tout autre local au choix des demandeurs et aux frais, risques et périls de l'association défenderesse, en garantie de toutes sommes pouvant être due ;que l'association défenderesse soit condamnée à restituer le logement en bon état de propreté, de réparations locatives et conforme à l'état des lieux du 15/01/2016 ;de voir supprimer le délai légal à l'expulsion de deux mois ;de voir l'association défenderesse condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de 68,73 €, charges en plus, jusqu'à libération effective du logement, étant précisé que cette indemnité d'occupation serait indexée.
Les consorts [G] ont réclamé enfin une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE a demandé au principal de déclarer nulle et de nul effet le congé du 09/01/2021.
Subsidiairement, l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE a conclu au débouté des consorts [G] de leur demande en expulsion, de leur demande aux fins de remise en état de l'appartement et de leur demande en dommages-intérêts.
S'agissant du congé, l'association défenderesse a considéré qu'il avait visé à tort dans son contenu les dispositions de l'article 15 de la loi du 06/07/1989 alors que la location en était exclue.
L'association défenderesse, sur le fond, a indiqué que la demande d'expulsion était devenue sans objet puisque la famille qui était logée dans l'appartement litigieux avait quitté les lieux le 29/08/2023, ce dont les bailleurs avaient été avertis le 05/09/2023. L'association a rappelé qu'elle avait fait beaucoup d'efforts pour obtenir le relogement de cette famille. Elle a ajouté que le loyer avait toujours été réglé en intégralité, en total respect les termes du contrat. Aussi, la demande de fixation d'une indemnité d'occupation était elle sans objet.
S'agissant de la demande de remise en état du logement, l'association a fait valoir que cette remise en état, contractuellement prévue, était en cours, au demeurant avec l'accord des propriétaires.
L'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE a considéré enfin que sa responsabilité ne pouvait être mise en jeu, n'ayant commis aucune faute. Elle a souligné que le dispositif auquel avaient adhéré les propriétaire était particulièrement avantageux pour eux et qu'ils ne pouvaient ignorer les aléas qui en découlaient, notamment dans l'hypothèse d'un congé.
L'association a ajouté que le contrat avait prévu une indemnité d'occupation exigible à défaut de libération pour un montant journalier de 68,73 € dont elle s'acquittait. La demande des consorts [G] à ce titre était sans objet. Enfin, l'association défenderesse a invoqué sa bonne foi.
Dans leurs dernières conclusions, les consorts [G] ont maintenu leurs demandes d'expulsion et accessoires, sollicitant que l'obligation de restituer les lieux soit assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir.
Les consorts [G] ont maintenu leurs demandes financières, y ajoutant une demande en dommages-intérêts, au bénéfice de Monsieur [Y] [G] d'une part à hauteur de 18 423,69 €, correspondant à la réparation du préjudice financier de l'intéressé à raison du surcoût lié à l'obligation d'occuper un autre logement, d'autre part à hauteur de 9204,28 €, en réparation de son préjudice financier découlant du surcoût qu'il subira quant à l'emprunt qu'il entend souscrire pour racheter la part de son frère.
Les consorts [G] enfin ont porté à 2500 € leur demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [G] ont fait valoir les éléments suivants :
L'appartement dont ils étaient propriétaires n'était toujours pas libéré, ne permettant pas à Monsieur [Y] [G] de s'y installer.S'agissant du congé, sa validité n'était pas affectée dans la mesure où les congés pour les baux relevant du code civil ne nécessitent aucun formalisme. Au demeurant, l'article 1737 du Code civil prévoyait que le bail cessait de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il avait été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.L'indemnité d'occupation réclamée ressortait du contrat de bail, de même que la remise en état de l'appartement, étant précisé que les demandeurs avaient été informés de dégradations affectant le logement.Le maintien dans les lieux de l'association locataire avait contraint Monsieur [Y] [G] à poursuivre une location coûteuse alors qu'il ne percevait que la moitié de l'indemnité d'occupation contractuelle (soit 1031 € reçus pour un loyer payé de 1832,03 €). La somme de 18 423,69 € correspondait à l'indemnisation de ce chef arrêtée au 13/11/2023.Monsieur [Y] [G] envisageait par ailleurs le rachat de la part de son frère par le moyen d'un crédit. Il subissait un préjudice en raison de la hausse récente des taux d'intérêt.Le contrat ne relevant pas de la loi du 06/07/1989, la possibilité de délais de grâce n'était pas prévue par le contrat. Au demeurant, le dispositif avait pour but de permettre l'hébergement temporaire d'une famille dans l'attente de son relogement et non une prise en charge sur la durée. Enfin, Un délai de 23 mois avait déjà couru.
MOTIVATIONS
Sur la validité du congé
Il n'est pas contesté par les parties que le bail ne relève pas des dispositions de la loi du 06/07/1989. Toutefois, le régime de droit commun prévu par la loi du 06/07/1989 est un régime protecteur du locataire qui ajoute des garanties en sa faveur par rapport au régime fixé par le code civil.
Un congé qui se placerait sous les règles de la loi du 06/07/1989 accorderait un régime plus favorable au locataire et sa validité ne saurait être mise en cause pour ce seul motif.
Seule l'hypothèse d'une distorsion préjudiciable entre le régime invoqué par le congé et les conditions concrètes de son exécution pourraient aboutir à que ledit congé soit sans effet, puisque le congé alors n'aurait pas été délivré de bonne foi. Or, rien de tel n'est démontré en l'espèce.
Il a été justifié en effet d'un congé délivré par les bailleurs le 09/01/2021, adressé par lettre recommandée avec un accusé de réception signé a priori le 14/01/2021. Ce congé, à échéance du 11/01/2022, conforme aux exigences de l'article 15 la loi du 06/07/1989, ne souffre d'aucune irrégularité qui porterait atteinte aux droits de l'association locataire, étant précisé que le bénéficiaire de la reprise, c'est-à-dire l'un des bailleurs, avait été précisément mentionné.
Au demeurant, l'association a apporté une réponse au congé le 25/01/2021, réponse dans laquelle elle n'avait formulé aucune contestation sur la régularité de celui-ci.
Il y a lieu, au vu de ce qui précède de constater la validité du congé susvisé qui a pris son plein effet au 11/01/2022 à minuit, date de l'échéance du bail.
Sur les modalités de l'expulsion
Force est de relever que malgré l'engagement de l'association locataire, les locaux litigieux n'ont pas été encore remis aux consorts [G], même si les sous-locataires ont pu à ce jour libérer le logement.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE, avec toutes conséquences de droit.
Il n'est pas nécessaire de fixer une astreinte, l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE ne paraissant pas de mauvaise foi et honorant strictement ses obligations contractuelles, y compris le paiement d'une indemnité d'occupation bien supérieure au montant du loyer nominal.
S'agissant de la suppression du délai légal de deux mois à l'expulsion, l'article L412-1 in fine du code des procédures civiles d'exécution ne paraît pas applicable, aucun circonstances de l'espèce ne correspondant aux critères spécifiés.
L'indemnité d'occupation, fixée par l'article 14 du bail, à 68,73 € par jour de retard jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, est réglée sans opposition par l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE. Il convient de confirmer la fixation de cette indemnité d'occupation à la charge de l'association locataire.
Concernant la remise en état de l'appartement, il est certain que l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE sera tenue aux réparations des dégradations locatives qui pourront affecter le logement et qui ne résultent pas de la vétusté, les lieux devant alors être restitués en conformité avec l'état des lieux établi initialement le 15/01/2016.
Toutefois, cette obligation s'apprécie lors de la restitution effective du logement, au vu d'un descriptif incontestable résultant soit d'un état des lieux contradictoire, soit, à défaut, d'un constat de commissaire de justice. Il ne peut donc y avoir condamnation d'ordre général et préventive à la remise en état du logement.
Sur les demandes de dommages-intérêts
Tout d'abord, l'indemnité d'occupation contractuelle, correspondant à un double loyer à compter de l'échéance du bail, a vocation à indemniser de façon large le préjudice subi par chacun des bailleurs , étant précisé qu'il revient au bailleur qui ne subit pas de préjudice dans la mesure où il n'est pas bénéficiaire de la reprise et où il continue à percevoir a minima le loyer contractuel d'indemniser le bailleur qui est directement affecté par le maintien dans les lieux de l'association locataire.
À tout le moins, compte tenu des dispositions contractuelles, il sera relevé que Monsieur [Y] [G] perçoit mensuellement la part de loyer qui lui revient, augmentée presque de moitié.
Au vu des éléments qui précèdent, l'imputation systématique d'une somme mensuelle qui correspondrait au surcoût induit par la nécessité de se loger en dehors de l'appartement litigieux sera écartée, d'autant que l'installation dans le dit appartement aurait nécessité en tout état de cause l'indemnisation de Monsieur [B] [G].
Cependant, un certain impact doit être pris en considération dans la mesure où il s'est écoulé un temps long entre l'échéance du congé et et la date de l'audience, ce qui n'a pu que perturber les projets et l'organisation budgétaire de Monsieur [Y] [G] et aboutir, à raison du temps écoulé, à un préjudice financier avéré.
En conséquence, il conviendra de condamner l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE à payer une somme complémentaire de 3000 € au titre de son préjudice matériel découlant du défaut de libération du logement sur la durée.
S'agissant d'un préjudice financier qui résulterait de l'impossibilité pour Monsieur [Y] [G] de faire une opérations d'achat de la part de son frère dans des conditions financières optimum, il s'agit d'un préjudice manifestement hypothétique, tant la démonstration de ce préjudice repose sur des éléments de fait incertains, fluctuant et aléatoires, tant économiquement qu'humainement.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, le juge des contentieux de la protection :
Constate la validité du congé délivré par Monsieur [Y] [G] et Monsieur [B] [G] à l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 14/01/2021 à échéance au 11/01/2022 et dit qu'aucune nullité n'affecte ce congé.
Dit que le bail consenti le 12/01/2016 par Monsieur [Y] [G] et Monsieur [B] [G] à l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE et portant sur un logement situé [Adresse 1] a pris fin le 11/01/2022 à minuit et ordonne l'expulsion de l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE.
Dit n'y avoir lieu à la suppression du délai légal de deux mois à l'expulsion.
Dit qu'à défaut par l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE d'avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, le sort des meubles et effets se trouvant sur place étant régi selon les modalités fixées par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte et dit n'y avoir lieu, en l'état et à ce jour, à condamner l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE à restituer le logement en bon état de propreté, de réparations locatives et conforme à l'état des lieux réalisé le 15/01/2016.
Condamne l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE à payer, à compter du 12/01/2022 jusqu'à totale libération du logement, une indemnité d'occupation journalière de 68,73 €, charges en plus, indexée dans les mêmes conditions que celles prévues dans le contrat de location.
Condamne l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE à payer à Monsieur [Y] [G] une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel.
Déboute Monsieur [Y] [G] de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier lié à un surcoût d'emprunt.
Condamne l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE à payer à Monsieur [Y] [G] et à Monsieur [B] [G], pris conjointement, la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne l'association HABITAT ET HUMANISME ÎLE DE FRANCE aux dépens.
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
LE GREFFIER LE JUGE
