Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/03215

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 24/03215 - N° Portalis DBX4-W-B7I-THUL ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2249 DU : 13 Novembre 2024 [H] [P] [G] [D] C/ [Z] [Y] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Me Jeanne ESPANOL Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [H] [P], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] Mme [G] [D], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] représentés par Me Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [Z] [Y], demeurant [Adresse 5] - [Localité 2] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] ont donné à bail à Monsieur [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation (n°E007) et un emplacement de stationnement extérieur situés [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat en date du 21 mai 2019, moyennant un loyer de 645 euros et une provision pour charges de 54 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 février 2024 pour un montant en principal de 7.916 euros. Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 15 juillet 2024. Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de : - constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ; En conséquence : - ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ; - condamner Monsieur [Y], à payer les sommes suivantes : * 9683 euros à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 juin 2024, à parfaire au jour de l’audience ; * une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux ; * 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [Y] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. A l’audience du 13 septembre 2024, Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 11.780 euros, mensualité de septembre 2024 incluse, en précisant que Monsieur [Z] [Y] n’avait pas payé le loyer courant depuis le mois de juin 2023. Monsieur [Z] [Y] a comparu en personne, a soutenu qu’il avait effectué un paiement en espèces à hauteur de 3000 euros dont il ne peut justifier du paiement. Il a confirmé également que le loyer courant n’était pas payé et a sollicité des délais de paiement et proposé des mensualités de 250 euros en sus du loyer courant. Le conseil de Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] s’est opposé aux délais de paiement sollicités. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 16 février 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024 pour un montant en principal de 7.916 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024. Par ailleurs, l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce Monsieur [Z] [Y] ne justifie pas du règlement du loyer courant avant la date de l’audience de sorte que sa demande de délais de paiement est irrecevable. L’expulsion de Monsieur [Z] [Y] sera en conséquence ordonnée. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 11.780 €, mensualité de septembre 2024 incluse. Monsieur [Z] [Y] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.780€. Monsieur [Z] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P], Monsieur [Z] [Y] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 mai 2019 conclu entre Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] d’une part et Monsieur [Z] [Y] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°E007) et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 16 avril 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à verser à Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] à titre provisionnel la somme de 11.780€, mensualité de septembre 2024 incluse, DECLARONS irrecevable la demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [Y] ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 avril 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] à verser à Madame [G] [D] et Monsieur [H] [P] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente