Cour d'appel, 28 novembre 2023. 21/01746

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 28 NOVEMBRE 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01746 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC77L Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY - RG n° 20-000571 APPELANTS Monsieur [I], [H], [R] [D] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0317 Madame [X] [B] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0317 INTIME Monsieur [Z] [C] [L] [Adresse 1] [Localité 4]/FRANCE Représenté par Me Nathalie VITEL de la SELARL AEQUAE AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC423 Représenté par Me Nathalie VITEL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC423 et assisté par Me Francesca DE GRAZIA, avocat au barreau de VAL DE MARNE, COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Marie MONGIN, conseiller Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. M. [D] et Mme [B] ont acquis le 9 février 2018 un appartement qui avait été donné en location à M. [L] selon un bail du 18 novembre 2002. Le 17 février 2018, M. [D] et Mme [B] ont conclu avec M. [L] un nouveau bail portant sur le même appartement mais meublé. M. [D] et Mme [B] ont assigné M. [L] en validation du congé qui lui a été délivré le 7 août 2019 pour le 29 février 2020 et aux fins de constatation que celui-ci est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, d'ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, ainsi qu'à une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [L] a contesté la validité du congé portant sur un bail d'un logement meublé du 17 février 2018 aux lieu et place de celui conclu le 18 novembre 2002 portant sur un logement nu. Il a en outre sollicité la condamnation de M. [D] et Mme [B] à lui rembourser la somme de 5 012,80 euros correspondant au montant indu de l'augmentation du loyer. Par jugement du 16 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bobigny a : - constaté la non-validité du congé délivré le 7 août 2019 par M. [D] et Mme [B] ; - condamné M. [D] et Mme [B] à payer à M. [L] la somme de 5 012,80 euros ; - débouté M. [D] et Mme [B] et M. [L] de leurs autres demandes. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu que suite à la vente du logement à M. [D] et Mme [B], le bail conclu le 18 novembre 2002 devait se poursuivre dans les mêmes conditions ; que lorsqu'a été conclu le 17 février 2018 un nouveau bail portant sur un logement meublé, le précédent bail n'était pas arrivé à échéance et n'avait pas été résilié, de sorte que le bail du 17 février 2018 est 'sans valeur'. Il a rappelé les dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, lorsque le terme du contrat intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; qu'en conséquence, le bail arrivant à échéance moins de trois ans après la date de la vente à M. [D] et Mme [B], ceux-ci ne pouvaient donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction suivant la date d'acquisition du bien, de sorte que le congé litigieux, qui n'a pas été délivré conformément aux dispositions précitées, n'est pas valable. M. [D] et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement. Ils font valoir que M. [L] a accepté la signature d'un nouveau bail de nature différente et à de nouvelles conditions en contrepartie de l'équipement complet de l'appartement et de la réalisation de travaux, ce qui a réalisé une novation, la volonté de nover résultant de la signature d'un nouveau contrat et de son exécution spontanée. Ils ajoutent que la conclusion d'un bail meublé avec un loyer incluant la provision sur charges était en outre destinée à permettre à M. [L] de bénéficier d'une augmentation de l'APL. Ils déclarent en outre justifier l'aménagement de l'appartement afin que le contrat réponde aux critères d'une location meublée par l'acquisition d'une banquette, d'un équipement complet d'éléments de cuisine, de vaisselle, de luminaires et de linge de lit. Ils soutiennent ensuite que la validité du congé délivré le 7 août 2019 doit s'apprécier au regard du bail du 17 février 2018 et que, par conséquent, ce congé, délivré plus de trois mois avant l'échéance du bail, doit être validé conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations d'un appartement meublé. Ils concluent en conséquence à : - la validation du congé ; - la condamnation de M. [L] à leur payer la somme de 4 419,90 euros au titre de l'arriéré locatif, celui-ci n'ayant réglé à compter du jugement que le loyer prévu par le bail initial ; - l'expulsion de M. [L] ; - la condamnation de M. [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges prévus par le bail du 17 février 2018 ; - la condamnation de M. [L] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [L] conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de M. [D] et Mme [B] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Considérant que, selon l'article 25-4 de la loi du 24 mars 2014 qui a soumis les locations en meublé à la loi du 6 juillet 1989 , 'Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.' ; que selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, ce mobilier doit être composé au minimum des éléments suivants : 1° literie comprenant couette ou couverture ; 2° dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3° plaques de cuisson ; 4° four ou four à micro-ondes ; 5° réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à ' 6 °C ; 6° vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7° ustensiles de cuisine ; 8° table et sièges ; 9° étagères de rangement ; 10° luminaires ; 11° matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ; Considérant que M. [D] et Mme [B], pour rapporter la preuve de la consistance du mobilier équipant le logement en l'absence d'inventaire du mobilier, ne produisent que des factures d'achat d'une banquette, de vaisselle, d'ustensiles de cuisine et d'un meuble de rangement de cuisine ; que dans une lettre adressée à M. [L] le 17 mai 2019, reprenant les termes du bail du 17 février 2018, M. [D] rappelle qu'il a procédé, à la demande de M. [L], à l'équipement de la cuisine et à des réparations portant sur les fenêtres et dans la salle de bain ; qu'il en résulte que le logement n'est pas équipé de l'ensemble des éléments justifiant la qualification de bail portant sur un local meublé et que le contrat du 17 février 2018, en l'absence d'objet, est nul  ; qu'en l'absence de validité de l'obligation nouvelle destinée à se substituer à l'obligation ancienne, aucune novation n'a pu se réaliser, le contrat initial continuant par conséquent à s'appliquer, de sorte que les loyers et la provision sur charge réglées par M. [L] sur la base du bail du 17 février 2018 n'étaient pas dus et qu'il y a lieu de faire droit à la demande en remboursement du trop perçu d'un montant non contesté de 5 012,80 euros ; Considérant que le M. [D] et Mme [B] ayant acquis le bien le 9 février 2018 et le bail arrivant à échéance le 18 novembre 2020, soit moins de trois ans après la date de la vente, le congé du 7 août 2019, délivré prématurément en violation des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, doit être déclaré nul ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, par arrêt contradictoire Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [D] et Mme [B] et les condamne à payer à M. [L] la somme de 1 800 euros ; Les condamne aux dépens. La Greffière La Présidente