Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/11557

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 717 Rôle N° RG 22/11557 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4UK [L] [K] C/ [G] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Clément DIAZ Me Valérie SADOUSTY Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 07 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00484. APPELANTE Madame [L] [K] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006604 du 26/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), née le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 5] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [G] [U] né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PERRAUT, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023, Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2016, à effet au 1er mai 2016 Monsieur [G] [U] a consenti à Madame [L] [K] un bail à usage d'habitation pour un appartement, de type T1, situé [Adresse 2] pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 480 euros révisable annuellement, outre 70 euros à titre de provision pour charges. Par exploit d'huissier du 6 avril 2021, M. [G] [U] a fait délivrer à Mme [L] [K] un congé pour vendre pour le 30 avril 2022, date d'expiration du bail, avec offre de préemption pour un montant de 130 000 euros. Mme [L] [K] s'est maintenue dans les lieux. Par acte d'huissier en date du 19 janvier 2022, M. [G] [U] a fait assigner Mme [L] [K] par devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de nice en référé, afin d'obtenir : - le constat de la résiliation du bail ; - la validation du congé pour vente ; - l'expulsion du locataire des lieux loués ainis que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'emploi de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel de la somme de 4 524,99 euros due ; - la condamnation de la locataire, Mme [K], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer jusqu'à parfaite libération des lieux ; - la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance contradictoire en date du 7 juillet 2022, le juge a : - dit que Mme [L] [K] est déchue de tout titre d'occupation des locaux, depuis le 30 avril 2022 ; - ordonné l'expulsion de Mme [L] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles était régi par les articles L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné Mme [L] [K] à son paiement ; - condamné Mme [L] [K] au paiement de la somme de 4 390,26 euros à titre de provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, décompte arrêté au 4 juin 2022, échéance du mois de mai 2022 incluse ; - débouté les parties de leurs demandes amples et contraires ; - condamné Mme [L] [K] à payer à M. [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné Mme [L] [K] aux dépens à l'exclusion de l'acte de congé ; - rappellé l'exécution provisoire de la décision. Selon déclaration reçue au greffe le 11 aout 2022, Mme [L] [K] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 28 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle : Infirme l'ordonnance déférée et statuant à nouveau : déboute M. [G] [U] de ses demandes, fins et conclusions ; suspende la clause résolutoire ; l'autorise à s'acquitter de la dette en 36 mensualités, en sus du loyer courant. Par dernières conclusions transmises le 4 aout 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] [U] sollicite de la cour qu'elle : - déboute Mme [L] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; - condamne Mme [L] [K] à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Mme [L] [K] aux entiers dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer du 2 décembre 2020. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le congé pour vente : En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». En application des dispositions des articles 15-I et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre. Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. L'objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut qu'il y ait concordance entre l'objet loué et celui offert à la vente, que l'assiette du congé soit identique à celle du bail. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. En l'espèce, le bail consenti à Mme [L] [K] pour une durée de trois années, a été renouvelé le 1er mai 2019 pour expirer le 30 avril 2022 à minuit. Ainsi par acte d'huissier du 6 avril 2021, M. [G] [U], dont la qualité de propriétaire du bien est dûment justifiée, a délivré congé pour vente au prix de 130 000 euros et a demandé à Mme [L] [K], le cas échéant, de quitter les lieux le 30 Avril 2022. Le congé a bien été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée par huissier de justice, selon les conditions habituelles en la matière et comporte les mentions requises. Mme [L] [K] a bien été mise en situation de connaître les conditions de la vente et la consistance du bien qu'elle loue. Par ailleurs M. [G] [U] justifie de l'établissement d'un mandat de vente établi le 2 septembre 2020 avec la Société AB IMMOBILIER pour une durée de 12 mois relatif au bien immobilier objet du contrat de bail le liant à Mme [L] [K]. Il produit un courriel daté du 9 octobre 2020 adressé à Mme [L] [K] dans lequel il la prévient d'une visite de 'potentiel acquéreur' du bien. L'intention de vendre de M. [G] [U] est donc démontrée et ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il conviendra de confirmer la décision du premier juge quant à la validité du congé pour vente et la qualité d'occupante sans droit ni titre du bien de Mme [L] [K] depuis le 30 avril 2022 minuit. Sur l'expulsion : Il conviendra en conséquence de confirmer la décision du juge de première instance en ce que qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [L] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités du dispositif. Sur l'enlèvement et la séquestration des meubles Il conviendra également de confirmer l'ordonnance du premier juge en que qu'elle a rappellé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 12 du Code civil le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce l'objet du présent litige est relatif à la validité d'un congé pour vente et non à la résiliation d'un bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire. Ainsi il ne relève pas des pouvoirs de la cour de suspendre une clause résolutoire dont l'existence n'est pas dans le débat. La demande de Mme [L] [K] formulée de ce chef sera déclarée sans objet. Sur l'indemnité d'occupation : Mme [L] [K] ne conteste pas l'indemnité d'occupation fixée et pour laquelle elle a été condamnée en première instance. Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de confirmer la décision du premier juge et de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [L] [K] à son paiement. Sur les loyers et charges impayés : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Mme [L] [K] ne conteste pas la dette locative au paiement de laquelle elle a été condamnée en première instance. Par conséquent il conviendra de confirmer la décision du premier juge sur ce point qui a été dévolu à la cour par la déclaration d'appel. Sur la demande de délais de paiement : L'article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, sans pouvoir excéder deux ans. En l'espèce Madame [L] [K] verse aux débats une attestation de la Caisse d'allocations familiales, datée du 7 juin 2022, faisant état de revenus de 606,47 euros hors APL se décomposant en : - une allocation de base PAJE de 175,01 euros ; - des allocations familiales de 134,46 euros - un revenu de solidarité active de 297 euros Elle a deux enfants à charge et est sans emploi. Or sa dette locative n'a cessé de s'aggraver depuis la prise d'effet du congé pour vente puisqu'elle s'élève au 1er aout 2023 à la somme de 9 805,03 euros. Elle n'est donc pas en mesure d'apurer une dette locative, en respectant en sus de son loyer ou indemnité d'occupation à venir, un échéancier limité par les délais légaux sus-mentionnée. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de délais de paiement ; Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [L] [K] aux dépens de l'instance et l'a condamnée à payer à M. [G] [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant Mme [L] [K] supportera les dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions légales régissant l'aide juridictionnelle. Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense. Mme [L] [K] sera condamnée à lui verser la somme de mille-cinq-cents euros (1500 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [G] [U] sera débouté de sa demande de condamnation de Mme [L] [K] au paiement du coût du commandement de payer du 2 décembre 2020. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - dit que Mme [L] [K] était déchue de tout titre d'occupation des locaux, depuis le 30 avril 2022 ; - ordonné l'expulsion de Mme [L] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles serait régi par les articles L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné Mme [L] [K] à son paiement ; - condamné Mme [L] [K] à payer à M. [G] [U] la somme de 4 390,26 euros à titre de provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, décompte arrêté au 4 juin 2022, échéance du mois de mai 2022 incluse ; - débouté les parties de leurs demandes amples et contraires ; - débouté Mme [L] [K] de sa demande de délai de paiement ; - condamné Mme [L] [K] à payer à M. [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné Mme [L] [K] aux dépens à l'exclusion de l'acte de congé ; Y ajoutant : Déclare la demande de Mme [L] [K] en suspension de la clause résolutoire sans objet ; Condamne Mme [L] [K] à payer à M. [G] [U] la somme de mille-cinq-cents euros (1500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [L] [K] aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle ; Déboute M. [G] [U] de sa demande de condamnation de Mme [L] [K] au paiement du coût du commandement de payer du 2 décembre 2020 ; La greffière La présidente