Tribunal judiciaire, 30 avril 2025. 24/00639

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me BOUCTOT ■ Charges de copropriété N° RG 24/00639 N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 8] N° MINUTE : Assignation du : 09 Janvier 2024 JUGEMENT rendu le 30 Avril 2025 DEMANDEUR Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS RINALDI, exerçant son activité sous l’enseigne “CABINET RINALDI”, représentée par son Président y domicilié en cette qualité ayant son siège social [Adresse 6] [Localité 10] représenté par Maître Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998 DÉFENDEURS Monsieur [B] [Z] [M] [T] [Adresse 7] [Localité 9] Madame [J] [P] [W] épouse [T] [Adresse 7] [Localité 9] défaillants Décision du 30 Avril 2025 Charges de copropriété N° RG 24/00639 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 8] COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. DÉBATS A l’audience du 06 Février 2025 tenue en audience publique. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort *** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [B] [Z] [M] [T] et Mme [J] [P] [W] épouse [T] (les époux [T]) ont acquis, par acte notarié du 29 novembre 2017, un logement de deux pièces d'une superficie de 15,63 m² composant le lot de copropriété n°19 d'un immeuble situé au [Adresse 5]). La mairie de [Localité 11] a, par arrêté du 10 avril 2017, enjoint les propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à remettre en état de propreté la façade arrière du troisième bâtiment cour donnant sur le [Adresse 2] et à engager les travaux dans un délai de six mois. Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure les époux [T] de payer des charges de copropriété impayées. Par exploit de commissaire de justice signifié le 09 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner les époux [T] en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 06 juin 2024. Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les articles 1231-6 alinéa 2 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de : - condamner les époux [T] au paiement de la somme de 13.488,81 euros au titre des charges dues au 05 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de l'assignation ; - condamner les époux [T] au paiement de la somme de 47,17 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ; - condamner les époux [T] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner les époux [T] au paiement des entiers dépens ; - condamner les époux [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - ordonner la capitalisation des intérêts. En application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour l'exposé exhaustif des moyens en fait et en droit. Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice), les époux [T] n'ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 06 juin 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 06 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité " objective " que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale et d'un acte de vente que les époux [T] sont propriétaires du lot n°19 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - le procès-verbal d'assemblée générale du 13 avril 2023 et 10 septembre 2024, par laquelle l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux, notamment le ravalement du mur pignon imposé par la mairie de [Localité 11] ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - le contrat de syndic ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 03 janvier 2024. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [T], déduction faite des frais de recouvrement et des dépens, est débiteur de 13.488,81 euros au titre des charges courantes impayées. Les époux [T] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds dus au 5 janvier 2024 comme le réclame le syndicat des copropriétaires. En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 09 janvier 2024, date de l'assignation. Sur les frais de recouvrement En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Décision du 30 Avril 2025 Charges de copropriété N° RG 24/00639 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 8] Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 13 octobre 2023 facturée à hauteur de la somme de 47,17 euros n'excédant pas celle prévue par le contrat de syndic. En conséquence, les époux [T] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Sur la demande de capitalisation des intérêts L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 09 janvier 2024, date de l'assignation. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les époux [T] de leurs obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que les époux [T] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges - leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès août 2023. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, bien que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés en ce qu'il a occasionné un retard dans l'exécution des travaux de ravalement de la façade arrière du troisième bâtiment sur cour, les travaux n'ayant pu commencer faute de trésorerie ainsi qu'il résulte de l'assemblée générale du 10 septembre 2024, il n'est pas démontré que les époux [T] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de démontrer que les époux [T] ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Les époux [T], qui succombent, supporteront les dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d'allouer au syndicat demandeur une somme de 1.800 euros en applications des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [B] [Z] [M] [T] et Mme [J] [P] [W] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] les sommes de : - 13.488,81 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, dues au 05 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2024 ; - 47,17 euros au titre des frais de recouvrement ; - 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 09 janvier 2024 ; CONDAMNE M. [B] [Z] [M] [T] et Mme [J] [P] [W] épouse [T] aux entiers dépens de l'instance. Fait et jugé à [Localité 11] le 30 Avril 2025 La Greffière La Présidente