Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 22 Novembre 2024
N° RG 24/02274 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4SN
Jugement du 22 Novembre 2024
N° : 24/733
[N] [O]
[G] [C]
C/
[P] [M]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me SUDRON
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 11 Octobre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
Mme [N] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Camille SUDRON, avocat au barreau de RENNES
M. [G] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Camille SUDRON, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [P] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 novembre 2019, Mme [N] [O] et M. [G] [C], représentés par leur mandataire, la société CM-CIC GESTION IMMOBILIERE, ont consenti un bail d’habitation à M. [P] [M] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 € et d’une provision pour charges de 55 €.
Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 823,10 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [M] le 7 décembre 2023.
Par assignation du 14 mars 2024, Mme [N] [O] et M. [G] [C] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de M. [P] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard dans l’exécution à compter de la décision à intervenir,
• Dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,
• Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles en un lieu approprié aux frais, risques et périls du locataire,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 1 353,54 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 11 octobre 2024, Mme [N] [O] et M. [G] [C], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2024, s'élève désormais à 445,06 €.
Les bailleurs considèrent qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, depuis le mois de mars 2024. Ils précisent toutefois que M. [M] ne paye son loyer que lorsqu’il est assigné. Ainsi, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Mme [N] [O] et M. [G] [C] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Les bailleurs ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [P] [M].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
Mme [N] [O] et M. [G] [C] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
1 823,10 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
2. Sur les délais d’expulsion
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement (…). Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
En l’espèce, M. [P] [M] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par Mme [N] [O] et M. [G] [C].
Mme [N] [O] et M. [G] [C] ne soulèvent aucun moyen de nature à justifier leur demande de suppression des délais d’expulsion.
Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article
L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressé n’est pas assuré.
L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
3. Sur la demande d’astreinte
En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, les bailleurs demandent à ce que l’expulsion du locataire soit assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard dans l’exécution, à compter du prononcé de la décision à intervenir.
Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.
Dès lors, le prononcé d’une astreinte est inutile, les bailleurs pouvant requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’une libération volontaire des lieux par le locataire.
4. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Mme [N] [O] et M. [G] [C] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 octobre 2024, M. [P] [M] leur devait la somme de 445,06 €, soustraction faite des frais de procédure.
M. [P] [M] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.
5. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
En cas de contestation, son montant sera fixé à 551,74 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 10 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.
6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [P] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de Mme [N] [O] et M. [G] [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 novembre 2019 entre Mme [N] [O] et M. [G] [C], d’une part, et M. [P] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] est résilié depuis le 7 février 2024,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [P] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles
L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DEBOUTE Mme [N] [O] et M. [G] [C] de leur demande d’astreinte;
CONDAMNE M. [P] [M] à payer aux demandeurs la somme de 445,06 € (quatre cent quarante-cinq euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023,
CONDAMNE M. [P] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 551,74 € (cinq cent cinquante et un euros et soixante-quatorze centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 10 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [P] [M] à payer aux demandeurs la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [P] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023 et celui de l'assignation du 14 mars 2024,
DEBOUTE Mme [N] [O] et M. [G] [C] du reste de leurs demandes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
