Cour d'appel, 30 novembre 2023. 21/00800

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/00800 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FOZW Minute n° 23/00222 S.A.S. ALPHA METAL C/ S.A.R.L. MAINTENANCE MECANIQUE LORRAINE (SMML) Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 08 Mars 2021, enregistrée sous le n° 17/01746 COUR D'APPEL DE METZ CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 APPELANTE : S.A.S. ALPHA METAL Prise en la personne de son représentant légal. [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.A.R.L. MAINTENANCE MECANIQUE LORRAINE (SMML) Représentée par son représentant légal. [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 06 Juillet 2023, l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 30 Novembre 2023. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme Catherine DEVIGNOT,Conseillère Mme Claire DUSSAUD, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Saida LACHGUER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par jugements du tribunal de grande instance de Thionville de 2003, diverses sociétés du groupe Hoch ont été placées en redressement judiciaire. Par jugement du 24 juin 2004, le tribunal de grande instance de Thionville a arrêté un plan de cession des actifs de ces sociétés au profit de l'EURL Hoch industrie, appartenant également au groupe Hoch. En 2006, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine, à associé unique, (SMML), a été créée aux fins de reprise des activités de réparation et de mécanique menées jusqu'alors par l'EURL Hoch industrie. Par acte sous seing privé du 1er novembre 2006, l'EURL Hoch industrie a conclu avec la SARL Société maintenance mécanique Lorraine un bail commercial de neuf ans portant sur un bien sis [Adresse 3] à [Localité 4]. Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 500 euros, représentant ainsi un montant annuel de 6 000 euros. Par jugement du 6 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Thionville a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de l'EURL Hoch industrie. Par jugement du 31 janvier 2008, le tribunal de grande instance de Thionville a arrêté un plan de cession d'actifs de l'EURL Hoch industrie, incluant le bail commercial du 1er novembre 2006, au profit de la société Alphatrade, aux droits de laquelle est finalement venue la SAS Alphamétal. Par acte d'huissier du 1er septembre 2009, la SAS Alphamétal a assigné la SARL Société maintenance mécanique Lorraine devant le tribunal de grande instance de Thionville afin de voir prononcer la résolution du bail commercial du 1er novembre 2006 et ordonner l'expulsion de la défenderesse du bien loué. Par jugement du 6 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Thionville a accueilli les demandes de la SAS Alphamétal. La SARL Société maintenance mécanique Lorraine a interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de Metz. Par ordonnance du 8 avril 2013, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er novembre 2006, date de conclusion du contrat de bail litigieux. Par acte d'huissier du 16 juillet 2013, la SAS Alphamétal a fait délivrer à la SARL Société maintenance mécanique Lorraine un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant de 36 372,39 euros pour la période allant de février 2008 à mai 2013. Le 7 août 2013, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine a remis cette somme à la SAS Alphamétal. M. [F] [C], expert judiciaire, a déposé son rapport le 13 janvier 2014. Par arrêt du 17 février 2015, la cour d'appel de Metz a infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thionville le 6 septembre 2010 et déclaré irrecevables les demandes en annulation du bail et indemnités d'occupation formée par la SAS Alphamétal, celle-ci ayant sollicité l'exécution du bail en réclamant un arriéré de loyers. Aucun pourvoi en cassation n'a été formé à l'encontre de cet arrêt. Par acte d'huissier du 31 juillet 2015 remis à personne, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine a, sur le fondement de l'article L. 145-10 du code de commerce, sollicité auprès de la SAS Alphamétal le renouvellement du bail commercial conclu le 1er novembre 2006 pour une durée de neuf ans, ce dernier devant prendre fin le 31 octobre 2015. Par acte d'huissier du 30 octobre 2015 remis à personne, la SAS Alphamétal a refusé le renouvellement du bail. Nonobstant ce refus, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine s'est maintenue dans les locaux objet du bail commercial litigieux. Par acte d'huissier du 16 novembre 2017 remis à personne, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine a assigné la SAS Alphamétal devant le tribunal de grande instance de Thionville aux fins de le voir : - prononcer la nullité de l'acte établi par MM. [E] et [H], huissiers de justice, consistant en la réponse à demande de nouvellement qui lui a été signifiée le 30 octobre 2015, - constater notamment le renouvellement du bail consenti à son profit s'agissant d'un ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 3] à [Localité 4], Subsidiairement, - condamner la SAS Alphamétal à lui payer une indemnité d'éviction, - désigner un expert aux fins de déterminer le montant de cette indemnité d'éviction avec mission telle qu'habituellement confiée à cette fin, - lui réserver la possibilité de chiffrer cette indemnité d'éviction après dépôt du rapport d'expertise, - condamner la SAS Alphamétal à supporter la charge des frais de consignation, - condamner la SAS Alphamétal au paiement d'un montant de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens avec exécution provisoire, - déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision. Par ce même acte d'huissier, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine a fait délivrer à la SAS Alphamétal une ordonnance du président du tribunal de céans du 30 octobre 2017 ordonnant la comparution des parties à la conférence de l'état des causes du 4 décembre 2017. Par conclusions du 17 mai 2019, la SAS Alphamétal a demandé au tribunal de : A titre principal, - dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en son refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, - constater le caractère manifestement déséquilibré du bail commercial litigieux tant en termes d'obligations réciproques du bailleur et du preneur, qu'en termes de loyer dérisoire, voire inexistant, au regard de la valeur locative du bien, - constater que la SARL Société maintenance mécanique Lorraine est défaillante dans l'administration de la preuve de l'exploitation effective d'une activité dans les locaux objets du bail commercial litigieux, - dire et juger qu'elle justifie des motifs graves et légitimes justifiant du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, En conséquence, - débouter la SARL Société maintenance mécanique Lorraine en ses prétentions afférentes au paiement des indemnités d'éviction, - déclarer la SARL Société maintenance mécanique Lorraine irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter, - ordonner l'expulsion de la SARL Société maintenance mécanique Lorraine des locaux objet du bail commercial du 1er novembre 2006 dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard, A titre subsidiaire, - constater qu'elle n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer, En conséquence, - ordonner, au besoin, une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux objets du bail commercial litigieux aux fins de révision du loyer, En tout état de cause, - condamner la SARL Société maintenance mécanique Lorraine : - à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, - à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - aux entiers dépens, - dire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, que M. Patrick Mertz, avocat, pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Par ordonnance d'incident du 15 octobre 2018, le juge de la mise en état a : - débouté la SAS Alphamétal de l'ensemble de ses demandes, tendant notamment à voir déclarer nul l'acte introductif d'instance de la SARL Société maintenance mécanique Lorraine ainsi qu'à voir déclarer prescrite l'action de cette dernière, - condamné la SAS Alphamétal aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à la SARL Société maintenance mécanique Lorraine la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 19 novembre 2018. Par conclusions du 21 septembre 2020, la SARL Société Maintenance mécanique Lorraine a maintenu ses demandes ainsi que demandé au tribunal de condamner la SAS Alphamétal à lui payer les sommes de 8 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 8 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a : - débouté la SARL Maintenance mécanique Lorraine de sa demande aux fins de prononcer la nullité de l'acte établi par MM. [E] et [H], huissiers de justice à [Localité 4], consistant en la réponse à demande de renouvellement de bail portant sur l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 3] à [Localité 4], signifiée le 30 octobre 2015, - constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 3] à [Localité 4], - débouté la SAS Alphamétal de l'ensemble de ses prétentions, y compris celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Alphamétal à payer à la SARL Maintenance mécanique Lorraine la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Alphamétal aux entiers dépens. Pour se déterminer ainsi, le tribunal a considéré que la demande de la SARL Société maintenance mécanique Lorraine tendant à voir déclarer nul l'acte de réponse à sa demande de renouvellement de bail commercial n'était pas fondée. Il a d'une part considéré que la formulation indiquant à la locataire qu'elle pouvait saisir « le tribunal compétent » afin de contester le refus de renouvellement de son bail commercial était conforme aux termes de l'article L. 1 45-10 du code de commerce. Il a d'autre part considéré que la locataire ne pouvait ignorer le cas échéant que le tribunal compétent était bien celui du lieu de situation de l'immeuble loué. Le tribunal a considéré que la demande de la SARL Société maintenance mécanique Lorraine en renouvellement du bail commercial du 1er novembre 2006 était fondée, de sorte qu'il n'avait pas à se prononcer sur la demande d'indemnité d'éviction. À cet égard, il a d'abord considéré que la motivation de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Metz le 17 février 2015, selon laquelle la SAS Alphamétal aurait renoncé à sa demande en nullité du bail commercial en délivrant à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire en 2013, ne permettait pas de déterminer si le bail litigieux avait finalement été ou non renouvelé. Il a ensuite relevé que lors des opérations d'expertise de 2014, les parties avaient relevé des erreurs de rédaction affectant leur bail commercial concernant la répartition de leurs charges. Il en a déduit qu'il ne pouvait pas se prononcer sur le bien-fondé du refus de renouvellement du bail commercial de la SAS Alphamétal au regard du caractère manifestement déséquilibré de celui-ci, ne pouvant ni réécrire les stipulations contractuelles, ni se fonder sur le contenu erroné du contrat unanimement constaté par les parties. Il a d'ailleurs observé que durant la procédure collective de l'EURL Hoch industrie en 2008, la société Alphatrade, aux droits de laquelle est finalement venue la SAS Alphamétal, n'a pas contesté le bail commercial conclu entre l'EURL Hoch industries et la SARL Société maintenance mécanique Lorraine, alors qu'elle avait la possibilité d'en refuser la poursuite. Il a enfin considéré qu'en réclamant le versement de loyers par commandement de payer visant la clause résolutoire en 2013 puis en percevant régulièrement les loyers payés par la SARL Société maintenance mécanique Lorraine, la SAS Alphamétal avait accepté de renouveler le bail commercial litigieux. En parallèle, le tribunal a considéré que la demande subsidiaire de la SAS Alphamétal aux fins de nouvelle expertise destinée à déterminer la valeur locative du local loué était infondée. Il a d'une part considéré que cette demande était paradoxale au regard du constant refus de la SAS Alphamétal de renouveler le bail commercial litigieux. Il a d'autre part considéré qu'il appartenait aux parties de renégocier elles-mêmes le loyer du bail commercial renouvelé, au besoin à l'appui du rapport d'expertise judiciaire précédemment établi à hauteur de cour d'appel, la voie judiciaire les menant à une impasse. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 29 mars 2021, la SAS Alphamétal a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu le 8 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Thionville dans toutes ses dispositions à l'exception de celle déboutant la SARL Maintenance mécanique Lorraine de sa demande aux fins de prononcer la nullité de l'acte établi par MM. [E] et [H], huissiers de justice à Thionville, consistant en la réponse à demande de renouvellement de bail portant sur l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 3] à [Localité 4], signifiée le 30 octobre 2015. Par ordonnance d'incident du 1er septembre 2022, le conseiller de la mise en état : - a déclaré sans objet la demande tendant à constater le caractère irrecevable du moyen initial de la SAS Alphamétal tendant à « invoquer la prétendue inexploitation effective des locaux », - s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de voir : - déclarer irrecevable la demande subsidiaire de la SAS Alphamétal tendant à voir : « constater que la SAS Alphamétal n'est pas opposée au renouvellement du bail à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer, en conséquence, ordonner au besoin une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux objet du bail commercial litigieux aux fins de révision du loyer », - déclarer irrecevable la demande de renouvellement avec demande de révision du loyer de même que toute demande de révision de loyer comme contraire aux dispositions d'ordre public régissant la matière de la révision des loyers (articles L. 145-1 du code de commerce et R. 145-1 et suivants du même code), - condamné la SARL Maintenance mécanique Lorraine aux dépens de l'incident, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 6 octobre 2022. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2023. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par conclusions déposées le 14 décembre 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS Alphamétal demande à la cour, aux visas des articles L. 145-10 et suivants, L. 145-17 et suivants et L. 145-23 et suivants du code de commerce, 9, 56 et suivants, 750 et suivants du code de procédure civile ainsi que 31 et suivants de l'annexe au code de procédure civile applicable en Alsace-Moselle, de : Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [C], Vu la jurisprudence citée, Vu les présentes et les pièces produites, - dire et juger son appel recevable et bien fondé, Y faisant droit, - infirmer le jugement du 8 mars 2021, Statuant à nouveau, - débouter la SARL Maintenance mécanique Lorraine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Faisant droit aux demandes de la SAS Alphamétal, A titre principal, - dire et juger que la SAS Alphametal est recevable et bien fondée en son refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, - constater le caractère manifestement déséquilibré du bail commercial litigieux tant en termes d'obligations réciproques du bailleur et du preneur, qu'en termes de loyer dérisoire, voire inexistant, au regard de la valeur locative du bien, - constater notamment que le rapport d'expertise judiciaire de M. [C] du 8 janvier 2014 a fixé la valeur locative des locaux, objets du bail commercial litigieux, à + 400 % supérieur au loyer fixé dans le bail commercial du 6 novembre 2006, - dire et juger que la SAS Alphametal justifie des motifs graves et légitimes justifiant du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. En conséquence, - rejeter la SARL Maintenance mécanique Lorraine en ses prétentions afférentes au paiement des indemnités d'éviction, - déclarer la SARL Maintenance mécanique Lorraine irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter, - ordonner l'expulsion de la SARL Maintenance mécanique Lorraine des locaux objet du bail commercial du 1er novembre 2006 dans le mois suivant la signi'cation de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard, - condamner la SARL Maintenance mécanique Lorraine à lui verser une indemnité de privation de jouissance d'un montant de 2 000 euros par mois, conformément à la valeur locative résultant du rapport d'expertise judiciaire de M. [C], et ce à compter du 1er novembre 2015, date de la fin du bail commercial du 6 novembre 2006, jusqu'à la restitution effective des locaux, déduction faite des paiements d'ores et déjà réalisés, A titre subsidiaire, - constater qu'elle n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer, En conséquence, - ordonner, au besoin, une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux objets du bail commercial litigieux aux fins de révision du loyer. En tout état de cause, - condamner la SARL Maintenance mécanique Lorraine à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, - condamner la SARL Maintenance mécanique Lorraine à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel. La SAS Alphamétal soutient dans un premier temps que sa demande tendant à voir refuser le renouvellement du bail commercial litigieux est recevable. Elle soutient en effet que l'arrêt rendu par la cour de céans le 17 février 2015 n'a pas autorité de la chose jugée sur le présent litige à défaut d'unité d'objet entre les causes conformément à l'article 1355 du code civil. Elle rappelle à ce titre que le précédent litige devant la cour de céans avait pour objet la nullité du bail commercial, et non son refus de renouvellement tel qu'en l'espèce. La SAS Alphamétal affirme dans un second temps que son refus de renouvellement sans indemnités est bien fondé. D'une part, elle conteste l'allégation adverse selon laquelle elle aurait refusé le renouvellement du bail commercial afin de nuire à sa locataire. Elle rappelle en ce sens que les parties ne sont pas des sociétés concurrentes, ayant des activités distinctes. Elle estime en outre avoir correctement et de bonne foi motivé son refus. D'autre part, elle soutient que son refus est justifié au regard du caractère manifestement déséquilibré du bail commercial, ce au bénéfice de la SARL Société maintenance mécanique Lorraine. Elle expose à ce titre que le loyer stipulé par ledit bail est dérisoire, ce dernier représentant un montant mensuel de 500 euros, soit un montant annuel de 6 000 euros. Elle ajoute que sa locataire n'est ni recevable, ni fondée à soutenir que le loyer litigieux serait raisonnable. En ce sens, elle reproche d'abord à sa locataire de ne pas démontrer en quoi cette stipulation contractuelle serait raisonnable et justifiée. Ensuite, elle soutient que le rapport d'expertise judiciaire, établi contradictoirement par M. [C] en 2014, conformément à l'ordonnance du conseiller de la mise en état près la cour de céans de 2013, confirme ses allégations, estimant que la valeur locative du bien loué est 240 % supérieure au montant du loyer litigieux. Elle précise que le résultat retenu par l'expert judiciaire est justifié, ce dernier ayant bien pris en compte les précédentes expertises réalisées ainsi que l'état général intérieur et extérieur du bien loué. De plus, elle reproche à la partie adverse de fonder son raisonnement sur des rapports d'expertise qui n'ont pas été établis contradictoirement. Par ailleurs, elle explique qu'il n'y a pas lieu de tenir compte en l'espèce de la valeur locative du bien loué estimée lors de la procédure collective de l'EURL Hoch industrie. Elle rappelle en effet que la méthode d'évaluation de la valeur d'un immeuble diffère selon la situation économique de sa société propriétaire, c'est-à-dire selon l'ouverture d'une éventuelle procédure collective. Enfin, elle note que le caractère déséquilibré du bail litigieux résulte des stipulations contractuelles prévoyant des charges disproportionnées à son détriment. Elle conteste à cet égard l'allégation adverse selon laquelle cette disproportion résulterait d'erreurs matérielles de rédaction du bail et relève en ce sens que l'expert judiciaire n'a jamais précisé quelles clauses seraient affectées d'un tel vice. Au regard de tous les éléments susvisés, la SAS Alphamétal conclut que le bail litigieux ne lui apporte aucun avantage substantiel, de sorte que son refus de renouvellement est justifié. En parallèle, la SAS Alphamétal indique ne pas maintenir son moyen relatif à l'absence de preuve de l'exploitation effective des locaux par sa locataire. Néanmoins, elle expose que son refus de renouvellement du bail commercial est également justifié en ce qu'elle compte développer son activité, de sorte qu'elle a besoin des locaux loués afin d'agrandir sa surface d'activité. A titre infiniment subsidiaire, la SAS Alphamétal indique ne pas s'opposer au renouvellement du bail commercial si les obligations contractuelles des parties sont rééquilibrées. Elle estime que cette demande ne contredit pas sa demande principale. Elle sollicite à ce titre une expertise judiciaire afin d'évaluer la valeur locative actuelle du bien loué. La SAS Alphamétal demande aussi l'octroi de dommages-intérêts d'un montant de 5 000 euros pour résistance abusive de la partie adverse dont elle souligne la mauvaise foi, caractérisée notamment par le fait qu'elle ait maintenu ses demandes sans chercher une solution amiable au présent litige, ce en connaissance de sa volonté de ne pas maintenir le bail litigieux en l'état. Par conclusions déposées le 20 mai 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL Maintenance mécanique Lorraine demande à la cour de : - dire l'appel de la SAS Alphamétal mal fondé, En conséquence, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En tant que de besoin, - déclarer irrecevable le moyen de la SAS Alphamétal tendant à invoquer la prétendue inexploitation effective des locaux, - déclarer irrecevable la demande de renouvellement avec demande de révision du loyer, de même que toute demande de révision des loyers comme contraire aux dispositions d'ordre public régissant la matière de la révision des loyers (article L. 145-1 du code de commerce), - subsidiairement déclarer, en toute hypothèse, ces demandes mal fondées, A titre subsidiaire, - condamner la SAS Alphamétal à lui payer une indemnité d'éviction, - désigner pour ce faire un expert aux fins de déterminer le montant de cette indemnité d'éviction avec mission telle qu'habituellement confiée à cette fin et ce en application des dispositions du code de commerce, - condamner la SAS Alphamétal à supporter la charge des frais de consignation, En toute hypothèse, - condamner la SAS Alphamétal à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance. Dans un premier temps, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine soutient que le refus de renouvellement du bail commercial de la SAS Alphamétal au regard de son caractère déséquilibré n'est pas justifié au sens de l'article L. 145-10 du code de commerce. La SARL Société maintenance mécanique Lorraine affirme d'une part que la demande adverse est irrecevable. Elle expose en ce sens qu'un précédent arrêt rendu par la cour de céans en 2015 a déjà déclaré irrecevable une demande de la SAS Alphamétal en nullité du bail commercial pour contrepartie dérisoire, et que cette dernière n'a pas réintroduit de demande au fond à ce titre, de sorte sa présente demande est prescrite. La SARL Société maintenance mécanique Lorraine affirme d'autre part que la demande adverse est infondée. Elle reproche d'abord à la partie adverse son inertie, n'ayant jamais entrepris de modifier le loyer litigieux dont elle invoque pourtant le caractère dérisoire, ainsi que de l'accuser sans fondement d'avoir frauduleusement établi le loyer litigieux. Elle explique ensuite que lors des opérations d'expertise, les parties se sont accordées sur une nouvelle lecture du contrat de bail au bénéfice de la SAS Alphamétal suite au constat unanime d'erreurs de rédaction du bail litigieux concernant les différentes obligations contractuelles des parties, en particulier s'agissant de leurs charges respectives. Elle conteste en outre les allégations adverses selon lesquelles le présent bail ne procurerait aucun avantage à la SAS Alphamétal et le local loué ne serait pas effectivement exploité. Elle expose par ailleurs qu'au moment de l'expertise judiciaire, la valeur locative annuelle du bien litigieux était de 1 200 euros maximum, mais qu'à ce jour, cette valeur a diminué au regard du vieillissement des locaux, affectant en particulier l'étanchéité du toit. Elle déplore ainsi une dégradation de ses conditions de travail, justifiant ainsi le maintien de son loyer mensuel à la somme de 500 euros. Elle soutient enfin que la partie adverse ne démontre pas en quoi l'octroi d'une indemnité d'éviction serait injustifié au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce. Dans un second temps, la SARL Société maintenance mécanique Lorraine soutient que la demande subsidiaire adverse en modification du loyer est irrecevable et infondée. D'une part, elle affirme que cette demande est irrecevable, en ce qu'elle n'a pas été établie dans les formes prescrites par les dispositions d'ordre public des articles L. 145-11, R. 145-1 et R. 145-20 du code de commerce, c'est-à-dire par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception incluant le montant du loyer souhaité, émis postérieurement à l'échéance de la période triennale. D'autre part, elle estime que cette demande n'est pas fondée, aucune modification matérielle des facteurs de commercialité depuis la signature du bail ne justifiant une révision du loyer. Elle en déduit que le loyer litigieux peut être majoré, mais ce dans les limites prévues par les deux premiers alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, c'est-à-dire sans dépasser la variation de l'indice applicable visé par ces textes. En tout état de cause, elle précise que même si une modification matérielle des facteurs de commercialité était démontrée, la majoration de loyer qui en résulterait ne pourrait conduire qu'à une augmentation maximale de 10 % du loyer versé au cours de l'année précédente, ce en application de l'article L. 145-38 du code de commerce. MOTIVATION - Sur les exceptions d'irrecevabilité soulevées par la SMML : Il est à noter que dans le dispositif de ses dernières conclusions la SMML souhaite que la cour déclare irrecevable « le moyen de la société Alphamétal tendant à invoquer la prétendue inexploitation effective des lieux loués ». Or dans ses dernières conclusions la SAS Alphamétal indique qu'elle ne maintient pas son précédent moyen selon lequel la SMML ne rapportait pas la preuve de l'exploitation effective des locaux. Dès lors il est constaté que l'exception d'irrecevabilité du « moyen de la société Alphamétal tendant à invoquer la prétendue inexploitation effective des lieux loués » est sans objet. Par ailleurs l'exception d'irrecevabilité de la demande de renouvellement avec demande de révision des loyers, de même que toute demande de révision des loyers, qui est soulevée par la SMML est également sans objet, dès lors que la demande subsidiaire tendant à constater que la SAS Alphamétal n'est pas opposée au renouvellement du bail à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties, et d'ordonner une expertise aux fins de réviser le loyer sont elles-mêmes sans objet, ainsi qu'il sera observé plus loin. Enfin conformément à l'article 954 du code civil la cour d'appel ne statue que sur les prétentions des parties qui sont énoncées dans le dispositif de leurs conclusions. Il n'y a pas leiu de statuer sur les moyens d'irrecevabilité des demandes de la SAS Alphamétal qui sont développés dans la partie discussion des conclusions de la SMML dès lors que l'exception d'irrecevabilité concernée n'a pas été reprise dans le dispositif de ses conclusions en page 14. - Sur la demande de renouvellement du bail et la demande en refus de renouvellement sans indemnité d'éviction : Selon l'article L. 145-10 du code de commerce : « A défaut de congé le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois  qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. (') Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. » En vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Conformément à l'article L. 145-17 du code de commerce, I, : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. » Il découle des articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à condition de payer une indemnité d'éviction, sauf dans les cas énumérés par l'article L. 145-17 lui permettant d'être dispensé du paiement d'une telle indemnité. En l'espèce il est constant que par acte d'huissier du 31 juillet 2015 la SMML a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2015, et que par acte d'huissier du 30 octobre 2015 la SAS Alpha Metal a refusé le renouvellement du bail. L'acte d'huissier du 30 octobre 2015 notifié à la SMML à la requête de la SAS Alpha Metal comporte les motifs suivants de refus de renouvellement du bail par la bailleresse : - le bail a été consenti à des « conditions ruineuses pour le bailleur assujetti à toutes les obligations de paiement des impôts et des réparations alors que le loyer était fixé au prix totalement hors marché de la somme de 9 909,19 euros annuels pour 1800 m² dans une zone industrielle connue. Lors d'un précédent contentieux l'expert judiciaire désigné par la cour d'appel de Metz estimait le loyer à 20 000 euros annuels le 8 janvier 2014, - en parallèle la société SAS Alpha Metal (') a besoin de s'étendre pour pourvoir à son propre développement et donc de reprendre les lieux actuellement loués par l'EURL Société Maintenance Mécanique Lorraine ». La bailleresse ne peut pas modifier en cours de procédure les motifs de refus. Dès lors seuls les deux motifs ci-dessus rappelés, qui ont été exposés dans l'acte du 30 octobre 2015, doivent être examinés pour déterminer si la bailleresse est en droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenue de verser une indemnité d'éviction. Or le premier motif de refus selon lequel le bail a été conclu à des conditions ruineuses pour le bailleur, et que, le cas échéant, le loyer a été stipulé dans le bail à un prix inférieur au prix du marché et/ou l'est devenu, ne constitue pas un «  motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant » au sens de l'article L. 145-217 du code de commerce précité. En effet il s'agit d'un motif qui n'est pas imputable à la SARL SMML, locataire sortante, mais aux stipulations même du bail. Dès lors, quand bien même ce motif serait exact, il ne dispenserait pas la SAS Alpha Metal de l'obligation de payer une indemnité d'éviction. Il en est de même du second motif de refus, découlant du fait que la bailleresse a besoin de reprendre les lieux loués pour son propre développement. Ce motif n'est pas non plus imputable à la locataire sortante, et ne constitue pas un motif grave et légitime à son encontre. En conséquence la SAS Alpha Metal ne peut s'opposer au renouvellement du bail qu'en payant une indemnité d'éviction à la SARL SMML. A titre subsidiaire, la SAS Alpha Metal demande à la cour de constater qu'elle n'est pas opposée au renouvellement du bail à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer, et sollicite une expertise aux fins de déterminer la valeur locative des locaux pour réviser le loyer. Cependant la SMML s'oppose à une révision des loyers, et sollicite à titre subsidiaire, s'il n'est pas fait droit à sa demande en renouvellement du bail, une indemnité d'éviction. Dans la mesure où la SAS Alphamétal a notifié son refus de renouvellement du bail, la SMML est en droit de préférer le versement de l'indemnité d'éviction à laquelle elle a droit conformément aux articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce. La demande reconventionnelle subsidiaire de la SAS Alphametal tendant à « constater que la SAS Alphamétal n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer » et en conséquence à ordonner une expertise, est sans objet. Par ailleurs, sachant que la bailleresse a notifié son refus de renouvellement dans les trois mois de la demande de renouvellement, le tribunal ne pouvait pas constater le renouvellement du bail. Le jugement est infirmé. La demande de la SMML tendant à constater le renouvellement du bail est rejetée, et il y a lieu de dire que la SAS Alpha Metal est tenue de payer une indemnité d'éviction. Dès lors que la SARL SMML est en droit de percevoir une indemnité d'éviction, elle ne peut être obligée de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, et a droit dans l'intervalle au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, tout en étant tenue à une indemnité d'occupation, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce. Il y a lieu d'ordonner une expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la locataire sortante, et le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse. Il est à noter que le rapport d'expertise judiciaire rédigé par M. [F] [C] en janvier 2014 concerne la valeur locative au 1er novembre 2006, et ne permet donc pas de statuer sur l'indemnité d'occupation due à compter de la fin du bail datant du 31 octobre 2015. Par ailleurs les rapports d'expertise privée produits par les parties n'ont pas la valeur probante d'une expertise judiciaire, et concernent également des périodes antérieures à la fin du bail, de sorte qu'une expertise judiciaire est nécessaire pour déterminer l'indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er novembre 2015 jusqu'au départ effectif de la SMML. Les parties sont invitées à chiffrer leurs demandes respectives en indemnité d'occupation ou indemnité d'éviction et il est réservé à statuer à cet égard, ainsi que sur les autres demandes. Sur les dépens et l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile: Il est réservé à statuer sur les frais et dépens de la procédure. PAR CES MOTIFS La Cour Infirme le jugement en ce qu'il a constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 3] à [Localité 4] ; Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées : Rejette la demande de la SARL Société maintenance mécanique Lorraine (SMML) tendant à constater le renouvellement du bail ; Constate que le bail commercial en date du 1er novembre 2006, conclu entre l'EURL Hoch Industrie, aux droits et obligations de laquelle vient la SAS Alphametal, et la SARL Société Maintenance Mécanique Lorraine (à associé unique) a pris fin le 31 octobre 2015 à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la SMML le 31 juillet 2015 ; Dit que le refus de renouvellement du bail par la SAS Alphametal selon acte signifié à la requête de celle-ci le 30 octobre 2015 ouvre droit à une indemnité d'éviction au profit de la SARL Société maintenance mécanique Lorraine (SMML) ; Dit que dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction la SARL Société Maintenance Mécanique Lorraine est en droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, tout en étant tenue à une indemnité d'occupation, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce ; Y ajoutant : Déclare sans objet les exceptions d'irrecevabilité soulevées par la SMML dans le dispositif de ses dernières conclusions ; Déclare sans objet la demande reconventionnelle subsidiaire de la SAS Alphametal tendant à « constater que la SAS Alphamétal n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer » et en conséquence à ordonner une expertise aux fins de révision du loyer ; AVANT DIRE DROIT SUR LES AUTRES DEMANDES : Ordonne la réouverture des débats sur les prétentions non tranchées ; Ordonne une expertise, et désigne pour y procéder M. [O] [Z], JUVEDIS IMMOBILIER [Adresse 1], avec mission de : - convoquer contradictoirement les parties, - se faire communiquer touts documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - visiter les locaux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, - rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :   1 ) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :   d'une perte de fonds : la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de même valeur, de la réparation du trouble commercial,   - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,   2 ) de fournir tous éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,   3 ) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objet du bail, depuis la date d'expiration du bail le 31 octobre 2015, jusqu'à leur libération effective, correspondant à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, et selon les précisions fournies par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;   Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ;   Fixe à la somme de 3 000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SARL Société Maintenance Mécanique Lorraine SMML avant le 5 janvier 2024, sous peine de caducité de la mesure d'expertise ; Ordonne à la SARL Société Maintenance Mécanique Lorraine (SMML) de verser cette consignation de 3000 euros avant le 5 janvier 2024, sur la plateforme numérique de la Caisse des dépôts et consignations (www.consignations.fr) ; Invite la SARL Société Maintenance Mécanique Lorraine (SMML) à transmettre au Greffe de la chambre commerciale (6ème chambre) de Cour d'Appel de METZ, dès sa réception, le récépissé de consignation avant le 5 janvier 2023 ; Dit que l'expert devra remettre son rapport au Greffe de la chambre commerciale de la Cour d'Appel de METZ (6ème chambre), en triple exemplaire dans un délai de quatre mois à compter du jour de sa saisine, subordonnée à la consignation par les parties de l'avance prévue ; DIT que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le Greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ; Dit que l'expert devra référer à Mme Florès, Présidente de Chambre commise pour suivre les opérations d'expertise, ou à tout autre magistrat de la Cour la substituant, de toute difficulté pouvant être rencontrée par lui dans l'exécution de sa mission ; Dit que si les honoraires prévisibles devaient dépasser le montant de la provision versée, l'expert devra également en aviser ce magistrat et ne continuer ses opérations qu'après consignation d'une provision complémentaire; Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 1er février 2024, pour contrôle du versement de la consignation et de la saisine de l'expert ; Reserve à statuer sur les demandes formées par les parties au titre des indemnités d'éviction et d'occupation ; Reserve à statuer sur les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sur les autres demandes ; Réserve à statuer sur les dépens de première instance et d'appel. Le Greffier La Présidente de chambre