Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/52904

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52904 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RIS N° : 7-CH Assignation du : 15 Avril 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 août 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La société FINANCIERE BT INVEST, société civile immobilière [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS - #E0960 (avocat postulant) et par Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant) DEFENDERESSE S.A.S. BETTER BODY [Adresse 2] [Localité 4] non représentée DÉBATS A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée du 15 mars 2023, la SCI FINANCIERE BT INVEST a consenti un bail dérogatoire à la SAS BETTER BODY, portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de 13 mois à compter du 15 février 2023 pour expirer le 14 mars 2024, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors charges hors taxes. Par lettre recommandée du 29 janvier 2024, la bailleresse a mis en demeure la société BETTER BODY de libérer les lieux donnés à bail le 14 mars 2024. Par lettre recommandée avec accusé réception du 6 mars 2024, la société preneuse a été convoquée pour l’établissement d’un état des lieux de sortie le 14 mars 2024. Un procès-verbal de carence a été dressé par Me [R], commissaire de justice, le 14 mars 2024. Suivant acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la société BETTER BODY s’est vue délivrer une notification de fin de bail dérogatoire et une sommation à quitter les lieux. Un procès-verbal de constat a été dressé à l’initiative de la société bailleresse le 5 avril 2024. Se prévalant du maintien sans droit ni titre de la société preneuse dans les lieux, la société FINANCIERE BT INVEST a, par exploit délivré le 15 avril 2024, fait citer la société BETTER BODY devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : « -ordonner l’expulsion sans délai de la société BETTER BODY, occupant sans droit ni titre ainsi que de tout occupant de son chef et de ses biens du local situé [Adresse 3], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date à laquelle la décision sera rendue ; - dire qu’il pourra être procédé à l’expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique ; - supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le délai hivernal de l’article L.412-6 du même code ; - condamner la société BETTER BODY à payer à la société FINANCIERE BT INVEST une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 2 500 euros HT/mois à compter du 15 mars 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux et restitution des clés, tout mois d'occupation commencé étant dû en totalité ; - autoriser la société FINANCIERE BT INVEST à conserver le dépôt de garantie ; - condamner la société BETTER BODY à verser à la société FINANCIERE BT INVEST la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de carence du 14 mars 2024, de la sommation du 25 mars 2024 et du constat d’huissier du 5 avril 2024 ». A l'audience du 14 juin 2024, la requérante a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de l’expiration du bail dérogatoire   Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut. Il résulte de ces dispositions que le bail dérogatoire cesse en principe à l'arrivée de son terme sans qu'il soit besoin de délivrer congé à la condition que le bailleur manifeste au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire. S’il veut éviter la naissance d'un bail soumis au statut, le bailleur doit manifester avant la date contractuelle du bail sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire, car, à défaut, le nouveau bail soumis au statut commence à courir dès l'expiration du bail et une manifestation de volonté postérieure à la date d'expiration du bail est sans effet. Il appartient au bailleur de prouver qu'il n'a pas voulu laisser son preneur se maintenir dans les lieux.   En l'espèce, le bail souscrit par les parties le 15 mars 2023 a été conclu pour une durée de 13 mois, commençant à courir rétroactivement le 15 février 2023. Il ressort des éléments versés aux débats que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 29 janvier 2024, la société FINANCIERE BT INVEST a mis en demeure la société BETTER BODY de libérer les lieux à l’expiration du bail, soit le 14 mars 2024 ; que par lettre recommandée avec accusé réception du 6 mars 2024, la société preneuse a été convoquée pour l’établissement d’un état des lieux de sortie le 14 mars 2024 ; qu’un procès-verbal de carence a été dressé le 14 mars 2024, dont il ressort que la société preneuse se maintenait dans les lieux ; que par acte extrajudiciaire en date du 25 mars 2024, la société FINANCIERE BT INVEST a fait délivrer à la société BETTER BODY une notification de fin de bail dérogatoire et une sommation d’avoir à quitter les lieux ; et qu’aux termes du procès-verbal de constat dressé à l’initiative de la société bailleresse le 5 avril 2024, la société BETTER BODY se maintenait dans les lieux. Dans ces conditions, il convient de constater que le bail a pris fin conformément aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce susvisé. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la société BETTER BODY, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il y ait lieu de faire application des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la nature du bail. Il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. Le maintien dans les lieux de la société BETTER BODY causant un préjudice à la société bailleresse, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, soit un montant mensuel de 2 500 euros. Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce non compris le coût du procès-verbal de carence du 14 mars 2024, de la sommation du 25 mars 2024 et du constat d’huissier du 5 avril 2024, qui seront analysés au titre des frais irrépétibles. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant après débats publics par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Constatons que le bail du 15 mars 2023 est parvenu à son terme le 14 mars 2024 ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BETTER BODY et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Rejetons la demande d'astreinte ; Disons n’y avoir lieu à application des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la SAS BETTER BODY à payer à la SCI FINANCIERE BT INVEST, à titre provisionnel, la somme de 2 500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie ; Condamnons la SAS BETTER BODY à payer à la SCI FINANCIERE BT INVEST la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SAS BETTER BODY aux dépens ; Déboutons les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. Fait à Paris le 16 août 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE