Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 28 Mars 2025
N° RG 24/09312 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLD2
Jugement du 28 Mars 2025
N° : 25/307
[I] [L]
C/
[U] [Y]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LAHALLE
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [Y]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;
Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 17 Janvier 2025.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR :
M. [I] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marc CAZO, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
Mme [U] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 5]
comparante en personne
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 avril 2023, M. [I] [L] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 8] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 27 euros.
Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5.270 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [Y] le 8 avril 2024.
Par assignation du 31 juillet 2024, M. [I] [L] a ensuite le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 6.851 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024,
− 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire, il sollicite le prononcé de la résiliation du bail.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
L’affaire a été appelée à l'audience du 17 janvier 2025.
A cette date, M. [I] [L] a comparu représenté par son avocat.
Soutenant oralement les termes de son assignation, il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 janvier 2025, s'élève désormais à 9.240 euros.
Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants, 1231-6, 1231-7, 1728 et 1760 du Code civil, et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir que la locataire ne s’est pas acquitté des loyers et n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer.
En réponse aux demandes reconventionnelles en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire, il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique s’en rapporter.
A l’audience, Mme [U] [Y] a comparu en personne.
Elle sollicite des délais de paiement, et propose de verser 200 euros en plus de son loyer courant. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle expose que le bailleur perçoit directement l’APL, qu’elle a connu des problèmes dans le logement auquel le bailleur n’a pas répondu. Elle précise avoir fait une demande de logement social.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.
Mme [U] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Autorisée par le président d’audience, Mme [U] [Y] a communiqué en cours de délibérés des justificatifs de paiement des APL et d’un virement de 327 euros réalisé au bénéfice de M. [I] [L] le 2 janvier 2025. Le conseil de M. [L] n’a pas formulé d’observations dans la suite de cet envoi.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [I] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, il est constant que l’article XI du contrat de bail, signé le 27 avril 2023, fixe à deux mois le délai accordé au locataire pour régulariser la situation après la délivrance d’un commandement de payer. Ce délai sera donc appliqué.
Il est justifié de la délivrance d’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales, et signifié à la locataire le 8 avril 2024.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître que la somme de 5.270 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2024. La résiliation du bail sera donc constatée à cette date.
Si la locataire demande la suspension des effets de la clause résolutoire, force est de constater que le décompte, non contesté par celle-ci, laisse apparaître que si le loyer du mois d’octobre 2024 a bien été réglé, tel n’est pas le cas des loyers des mois de novembre et de décembre 2024. De plus, la somme de 327 euros versée au bailleur le 2 janvier 2025 est inférieure au montant du loyer résiduel restant à la charge de la locataire après versement de l’aide au logement.
En l’absence de reprise du paiement du loyer avant l’audience, il ne peut être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la locataire.
En conséquence, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
1.3 Sur l’indemnité d’occupation
Par application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 527 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [L] ou à son mandataire.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, M. [I] [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 janvier 2025, Mme [U] [Y] lui devait la somme de 9.240 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, au vu de sa date, ce décompte ne mentionne ni le versement de l’aide au logement ni le versement de 327 euros dont justifie Mme [Y]. Par suite, et en l’absence d’observations du demandeur en cours de délibéré sur l’effectivité de ces versements, la dette visée par la présente décision sera arrêtée au 31 décembre 2024, étant rappelé qu’une indemnité d’occupation a été fixée au bénéfice du bailleur.
En conséquence, Mme [U] [Y] sera condamnée à payer à M. [I] [L] la somme de 8.713 euros (huit mille sept cent treize euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.
4. Sur la demande de délais de paiement
En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, il y a lieu d’écarter les dispositions dérogatoires de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de faire application des dispositions de droit commun en matière de délais de paiement.
Ainsi, en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Mme [U] [Y] est salariée, elle apparaît en mesure de régler sa dette par l’octroi de délais de paiement.
En conséquence, il y a lieu d’accorder à la débitrice des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.
5. Sur les demandes accessoires
Mme [U] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 2023 entre M. [I] [L], d’une part, et Mme [U] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9]) est résilié depuis le 9 juin 2024,
ORDONNE à Mme [U] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] ([Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à M. [I] [L] la somme de 8.713 euros (huit mille sept cent treize euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse,
AUTORISE Mme [U] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, pendant 24 mois, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DEBOUTE Mme [U] [Y] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Mme [U] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2024 et celui de l'assignation du 31 juillet 2024,
DÉBOUTE M. [I] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
