Texte intégral
ARRET N°
du 26 septembre 2023
N° RG 23/00675 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKKI
[W] [V]
c/
Syndic. de copro. DU [Adresse 7] [Localité 4]
Formule exécutoire le :
à :
la SELARL RAFFIN ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2023
APPELANT :
d'un jugement rendu le 01 février 2023 par le président du Tribunal judiciaire de REIMS
Monsieur [N] [W] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS
INTIMEE :
Syndic. de copro. DU [Adresse 7] pris en la personne de son Syndic la société NEXITY LAMY, Société par Action Simplifiée, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099 dont le siège est [Adresse 1] [Localité 6], prise en son établissement de [Localité 4] sis [Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseillère
Madame Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats
Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition
DEBATS :
A l'audience publique du 29 août 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2023
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte d'huissier du 17 novembre 2022, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, a fait assigner Monsieur [N] [W] [V], selon la procédure accélérée au fond, devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de voir condamner ce dernier à lui payer la somme de 8 270,74 euros au titre des charges de copropriété, outre une indemnité de procédure de 2. 000 euros.
Par jugement réputé contradictoire du 1er février 2023, le tribunal judiciaire de Reims a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
-condamné M. [N] [W] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, la somme de 8 270,74 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 octobre 2022,
-condamné M. [W] [V] à payer audit syndicat dûment représenté la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par acte en date du 13 avril 2023, M. [N] [W] [V] a interjeté appel de ce jugement.
Saisi à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, le premier président de la cour d'appel de Reims, statuant en référé, a débouté ce dernier de sa demande de radiation de l'affaire, de sa demande indemnitaire et l'a condamné aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 11 août 2023, M. [N] [W] [V] conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. A titre subsidiaire, il sollicite l'autorisation à être libéré de sa dette par mensualités de 100 euros imputables directement sur le capital et sans intérêts, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette.
Il expose que par jugement du 10 mars 2015, le tribunal de commerce de Reims a ouvert une procédure de redressement judiciaire à son encontre, qu'il exerce comme entrepreneur individuel du bâtiment en nom propre et que la juridiction consulaire a adopté le plan de redressement le 21 juin 2016 pour une durée de dix ans.
Il fait valoir qu'il est protégé par les dispositions de la procédure collective du code de commerce et qu'il est actuellement impossible de lui réclamer le montant de sommes antérieures au 10 mars 2015.
Il indique que la créance alléguée par le syndicat demandeur ne reprend pas certains règlements qu'il a pourtant effectués, de sorte qu'il était à jour de ses charges de copropriété en 2017 et 2018. Il fait encore état d'un dégât des eaux survenu en 2015 et qui a gravement endommagé les parties privatives de son local. Depuis, le syndicat de copropriétaires n'a toujours pas fait ce qu'il fallait pour y remédier.
Il produit ses bilans pour les exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022. Il communique un état de son compte au 24 juillet 2023 ouvert dans les livres de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne (BPALC) laissant apparaître à cette date un solde négatif. Il justifie aussi des sommes que l'URSSAF lui réclame suite aux années Covid durant lesquelles les cotisations ont été automatiquement suspendues. Il maintient qu'il n'est pas en capacité de procéder au paiement de la somme mentionnée dans le jugement dont appel.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 16 août 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] conclut à la confirmation du jugement déféré et demande l'actualisation de l'arriéré à la somme de 9.385,72 euros arrêtée provisoirement au 26 juin 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à venir. Il réclame en outre le paiement de la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
Il expose que M. [L] [V] est propriétaire du lot n°1 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 7] à [Localité 4], ce lot étant donné en location à la SASU Auto-école [Adresse 7]. M. [W] [V] est décrit comme un débiteur " récurrent ".
Il précise que M. [W] [V] loue, à titre personnel, le local en question et perçoit à ce titre des revenus réguliers, étant ajouté qu'il peut récupérer les charges contre son locataire. Il insiste sur le fait que l'appelant s'obstine à ne respecter aucune échéance, ce qui contraint la copropriété à multiplier les instances judiciaires, ce qui pèse sur sa trésorerie.
Il soutient qu'il respecte les règles de la comptabilité découlant du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et que les décomptes produits ont pris en considération les règlements effectués par chèques à la CARPA suite au prononcé du jugement du 14 novembre 2019.
Il fait valoir que M. [W] [V] n'a réglé aucune somme échue depuis le 17 septembre 2019 et n'a jamais contesté les résolutions de l'assemblée générale de copropriété ayant adopté les budgets prévisionnels et définitifs.
Il insiste sur la mauvaise foi de M. [W] [V] qui selon lui entretient une certaine opacité sur sa situation personnelle et financière et s'abstient de produire aux débats ses derniers avis d'imposition et sa dernière déclaration de revenus.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 août 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
*Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (').
L'approbation des comptes en assemblée générale institue le syndicat des copropriétaires titulaire d'une créance certaine, liquide et exigible dont il est en droit de demander immédiatement le paiement aux copropriétaires.
Quant aux provisions, elles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale des copropriétaires, et les copropriétaires n'ont pas à attendre l'approbation des comptes de charges pour s'en acquitter.
Il est constant qu'un copropriétaire n'ayant pas contesté, dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, ne peut ni refuser ni différer le paiement.
Aux termes des assemblées générales des 9 janvier 2019, 8 janvier 2020 et 9 mars 2021, les comptes des exercices écoulés ont été approuvés ainsi que le budget provisionnel de l'exercice suivant.
Monsieur [W] [V] ne démontre pas avoir contesté les résolutions adoptées en assemblée générale de copropriété.
La demande initiale en paiement du syndicat des copropriétaires repose sur le décompte arrêté au 5 octobre 2022 ainsi qu'il suit :
-6.437,90 euros au titre des charges échues au 30 septembre 2021 et des charges provisionnelles au 31 décembre 2022,
-1.591,30 euros à titre d'avances de fonds de réserve de trésorerie,
-189,54 euros à titre de cotisations dues pour les travaux réalisés par la copropriété (fonds de travaux ALUR).
Malgré la mise en demeure en date du 15 mars 2022, Monsieur [W] [V] ne s'est acquitté d'aucune somme.
Il résulte d'un jugement rendu le 14 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Reims, s'agissant du même lot de copropriété, pour des charges échues et provisionnelles restant dues au 17 septembre 2019, que ce dernier a été condamné au paiement de la somme de 4.720,30 avec intérêts au taux légal et autorisé à s'acquitter de sa dette en 24 mois.
Contrairement à ce que soutient Monsieur [W] [V], le syndicat des copropriétaire démontre que le chèque CARPA d'un montant de 4.720,30 euros a été comptabilisé le 30 juillet 2020 sur les trois sous-comptes (sous-compte charge : 2.494,46 euros, sous-compte travaux: 1.983,59 euros, sous-compte fonds de réserve: 209,95 euros et sous-compte fonds de travaux ALUR : 32,30 euros) et que le chèque CARPA de 206,96 euros a été comptabilisé le 9 novembre sur le fonds travaux ALUR, pour les exercices 2017, 2018 et 2020.
Malgré ce premier jugement, auquel est attachée l'autorité de chose jugée, le syndicat des copropriétaires démontre que Monsieur [W] [V] est toujours redevable du paiement d'un arriérés de charges, étant souligné que le décompte fondant la présente action ne concerne que le solde débiteur visant les seules charges appelées postérieurement au 17 septembre 2019.
Par ailleurs, il convient de préciser que les créances dont le paiement est réclamé par le syndicat des copropriétaires sont nées postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective dont bénéficie Monsieur [W] [V] depuis le 10 mars 2015, de sorte qu'il ne peut exciper du gel de ces dernières par application de l'article L 622-17 I du code de commerce.
Enfin, à hauteur de cour, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mars 2021, 11 avril 2022 et 27 février 2023 ayant approuvé comptes des exercices écoulés ainsi que le budget provisionnel de l'exercice suivant et fournit un décompte actualisé au 26 juin 2023 dont il résulte que les charges impayées par Monsieur [W] [V] s'élèvent à la somme de 9.385,72 euros en l'absence de règlement des échéances courantes.
Dans ces conditions, la cour constatant que la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible, il convient de condamner Monsieur [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.385,72 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 juin 2023 et par conséquent d'infirmer le jugement déféré du seul chef du montant alloué.
*Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur.
Au cas présent, il y a lieu de relever que Monsieur [W] [V] loue le local dont il est propriétaire à une auto-école, qu'il perçoit dès lors des loyers, que celui-ci ne fait aucune proposition concrète pour apurer sa dette et que sa défaillance récurrente contraint la copropriété à engager régulièrement des actions en recouvrement des charges.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais.
*Sur les autres demandes
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [V] succombant, il sera tenu aux dépens d'appel.
Les circonstances de l'espèce commandent de condamner Monsieur [W] [V] à payer au syndicat de copropriété, représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et de le débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement rendu le 1er février 2023 par le tribunal judiciaire de Reims, du seul chef du montant alloué au titre des charges de copropriété au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY.
Et statuant à nouveau,
Condamne Monsieur [N] [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, la somme de 9.385,72 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 juin 2023.
Le confirme pour le surplus.
Y ajoutant,
Rejette la demande de délais de paiement.
Condamne Monsieur [N][W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
Le déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.
Condamne Monsieur [N] [W] [V] aux dépens d'appel.
Le greffier La présidente
