Cour d'appel, 26 septembre 2024. 24/00211

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 24/00211 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JB56 SI JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES 27 novembre 2023 RG :23/00157 [P] C/ [Y] [D] Grosse délivrée le à Me Mourier Me Allard COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 27 Novembre 2023, N°23/00157 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Laure MALLET, Conseillère Sandrine IZOU, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 20 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Mme [E] [P] née le 05 Février 1967 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-08777 du 27/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉS : M. [O] [Y] né le 13 Juillet 1965 à [Localité 5] (Egypte) [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Stéphane ALLARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES Mme [V] [D] épouse [Y] née le 03 Mars 1977 à [Localité 4] (Egypte) [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Stéphane ALLARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 26 Septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 septembre 2020, M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] ont donné à bail à Mme [E] [Z] épouse [P] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500 €. Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] ont fait signifier à Mme [E] [Z] épouse [P], le 17 novembre 2022, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de produire une attestation d'assurance. Par exploit du 20 mars 2023, M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] ont fait assigner Mme [E] [Z] épouse [P], devant le juge des contentieux de la protection d'Alès, statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de sommes. Par ordonnance contradictoire du 27 novembre 2023, exécutoire de plein droit, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès, statuant en référé, a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 02 septembre 2020 entre d'une part, M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] et d'autre part, Mme [E] [Z] épouse [P] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 janvier 2023 ; ordonné en conséquence à Mme [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; dit qu'à défaut pour Mme [E] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] et Mme [V] [Y] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; condamné Mme [E] [Z] à verser à M. [O] et Mme [V] [Y] à titre provisionnel la somme de 5.046,67 € (décompte arrêté au 22 septembre 2022, incluant une dernière facture de septembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 sur la somme de 1.500 €, sur la somme de 3.63 1€ à compter du 20 mars 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; condamné Mme [E] [Z] à payer à M. [O] et Mme [V] [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 500 euros outre les intérêts légaux ; rejeté la demande de délais de paiement ; rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Par déclaration reçue le 12 janvier 2024, Mme [E] [P] a interjeté appel de la décision en l'ensemble de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [E] [Z] épouse [P], appelante, demande à la cour, de : D'accueillir l'appel interjeté par Mme [E] [P], le dire juste et bien fondé. De réformer l'ordonnance de référé attaquée en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, A titre principal : De prononcer l'annulation des effets du commandement de payer du 17 novembre 2022, compte tenu de la mauvaise foi de M. [O] [Y] et de Mme [V] [D] épouse [Y] dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire. De constater que la clause résolutoire ne saurait produire ses effets compte tenu de la mauvaise foi des bailleurs dans la mise en 'uvre de celle-ci, De débouter M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] de l'ensemble de ses demandes comme injustes et infondées et, à tout le moins, de les rejeter en l'état des contestations sérieuses soulevées par Mme [E] [P]. De rejeter la demande fondée sur l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. A titre subsidiaire : si par extraordinaire la Cour considérait qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'annulation des effets du commandement de payer du 17 novembre 2022, D'accorder à Mme [E] [P] les plus larges délais de paiement, et de dire et juger que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus. En toute hypothèse : si par extraordinaire la Cour décidait de constater la résiliation du contrat de location, de débouter M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] de leur demande d'expulsion, De condamner M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] à porter et payer à Mme [E] [P] une somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, De condamner M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de son appel, Mme [E] [Z] épouse [P] indique à la cour que les époux [Y] n'ont pas respecté leurs obligations de bailleurs, n'ayant pas mis à sa disposition un logement décent, n'ayant entrepris aucun travaux pour remédier à l'indécence du bien donné à bail, pourtant constatée dans un rapport de la caisse d'allocations familiales en date du 5 février 2024. Elle expose que l'indécence existait avant la date de délivrance du commandement de payer et que les bailleurs étaient informés de la situation. Elle estime que la clause résolutoire a été mise en 'uvre par les bailleurs dans le but de se soustraire à leurs obligations, rappelant que ladite clause n'est pas acquise si elle a été mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur. Elle explique que la mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose la réunion de deux conditions, à savoir, une faute imputable au locataire entrant dans le champ de la clause résolutoire, d'une part, ainsi qu'une bonne foi du bailleur, d'autre part. Subsidiairement, elle sollicite l'octroi de délais de paiement puisque toutes les conditions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies en ce qu'elle est de bonne foi et en capacité de régler sa dette locative compte tenu de ses revenus mensuels et des prestations sociales qu'elle perçoit. M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y], en leur qualité d'intimés, par conclusions en date du 14 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour de : Déclarer mal fondé l'appel de Mme [Z] épouse [P] l'encontre de la décision rendue le 27 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'Alès, En conséquence, Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a : « - Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 2 septembre 2020 entre d'une part M. [O] et Mme [V] [Y] et d'autre part Mme [E] [Z] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 janvier 2023, - Ordonné en conséquence à Mme [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, -Dit qu'à défaut pour Mme [E] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] et Mme [V] [Y] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - Condamné Mme [E] [Z] à payer à M. [O] et Mme [V] [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération effective des lieux et la restitution des clés, - Fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 500 euros outre les intérêts légaux, - Rejeté la demande de délais de paiement. » - condamner Mme [E] [Z] épouse [P] à verser à M. [O] et Mme [V] [Y] à titre provisionnel la somme de 2.271,30 euros (décompte arrêté au mois d'avril 2024) débouter Mme [E] [Z] épouse [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, condamner Mme [E] [Z] épouse [P] à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l'appui de leurs écritures, les intimés soutiennent que le commandement a été délivré de bonne foi par eux de sorte que la clause résolutoire est acquise. Ils soulignent par ailleurs que la nullité des effets du commandement sollicitée par l'appelante ne relève pas de la compétence du juge des référés. Revenant sur l'indécence du logement, ils font valoir que Mme [P] ne démontre pas une impossibilité totale d'occuper les lieux loués puisqu'elle continue d'y vivre normalement ni de manquements manifestes de leur part à leurs obligations qui auraient justifié le non-paiement des loyers, depuis le mois de juillet 2022, n'ayant été avisés d'aucune réclamation. Ils concluent enfin au rejet de la demande de délais de paiement rappelant que la locataire a cessé tout règlement à partir du mois d'octobre 2022 et qu'en cours de procédure, elle a demandé le bénéfice d'aides au logement en affirmant que son logement était décent. Ils précisent que malgré l'aide au logement, elle s'est délibérément abstenue du moindre règlement de sa quote-part jusqu'au mois de mars 2024, mois à partir duquel la caisse d'allocations familiales a suspendu le versement des aides dans l'attente de la réalisation de travaux. L'affaire a été fixée à l'audience du 20 juin 2024, pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 1) Sur la nullité du commandement de payer En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. L'article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier à la date de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Mme [E] [Z] épouse [P] sollicite, en cause d'appel, l'infirmation de la décision critiquée ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, arguant du non-respect par les bailleurs de leur obligation de délivrer un logement décent, la non-décence existant avant la délivrance du commandement, ce dont avaient connaissance M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] qui ont cherché à s'y soustraire et auraient, dès lors, fait preuve de mauvaise foi. L'appelante produit un constat de carence d'un conciliateur de justice, du 7 mars 2023, qui précise intervenir à la demande de cette dernière , ayant été saisi 'le 9 février 2023" au sujet d'un différend relatif à 'la non transmission de quittances de loyers ainsi que la réalisation de travaux concernant des malfaçons'. Il n'est produit aucun élément pour expliciter la nature des travaux sollicités ni justifier que les propriétaires auraient été informés de désordres affectant le logement, par la production notamment de courriers ou messages, avant cette saisine. Il n'est pas sérieusement contestable que si Mme [E] [Z] épouse [P] établit avoir saisi le conciliateur le 9 février 2023 d'une difficulté, le commandement de payer a, quant à lui, été délivré le 17 novembre 2022 et qu'aucun élément ne permet de considérer qu'à cette date, M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] avaient connaissance de problèmes affectant le logement de leur locataire et auraient agi, dès lors, de mauvaise foi en délivrant le commandement. Quant aux causes du commandement, la clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et a joué conformément aux dispositions contractuelles. Le commandement de payer du 17 novembre 2022 vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas sérieusement contestable que Mme [E] [Z] épouse [P] était débitrice d'une dette locative, lorsque le commandement de payer a été délivré. Il résulte du relevé de compte produit par M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y], non contesté, que Mme [E] [Z] épouse [P] n'a procédé à aucun versement entre le 13 octobre 2022 et le 12 mars 2024. Il en résulte qu'au 17 janvier 2023, soit à l'issue du délai des deux mois, cette dernière restait devoir la somme en principal de 2.631 €, outre le coût de l'acte, les causes du commandement n'ayant pas été remplies. Il est dès lors constant que la locataire n'a pas honoré le paiement de la totalité des loyers et que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter à compter du commandement de payer. Mme [E] [Z] épouse [P] est déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer. C'est dès lors, à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 17 janvier 2023. La décision critiquée de ce chef est confirmée. 2) Sur la demande d'expulsion Mme [E] [Z] épouse [P] demande l'infirmation de la décision en ce qu'elle a ordonné son expulsion, faisant état des dispositions de l'article 1719 1° du code civil. M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] font valoir que ces dispositions ne sont pas applicables, faute pour Mme [E] [Z] épouse [P] d'avoir fait valoir, avant l'acquisition de la clause résolutoire, la non-décence du logement. En application des dispositions de l'article 1719 1° du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage,le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.' Il n'est pas sérieusement contestable que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 janvier 2023 et qu'à cette date, rien ne permettait de considérer, au vu des pièces produites, que des désordres avaient été portés à la connaissance des bailleurs ou que le logement ne remplissait pas les critères de décence, le rapport de non-décence étant en date du 31 janvier 2024,soit postérieurement à la décision critiquée. Le logement n'étant pas impropre à son usage lorsque la résiliation du bail a été constatée, M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] sont bien fondés à solliciter l'expulsion de Mme [E] [Z] épouse [P]. Il convient en conséquence de confirmer la décision critiquée de ce chef. 3) Sur l'arriéré locatif Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] sollicitent une actualisation de la dette locative. Ils n'ont cependant pas saisi la cour d'une demande d'infirmation de la décision critiquée de ce chef qui sera confirmée à ce titre. 4) Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement L'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'. L'article 24-VII précise que 'lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article...' Mme [E] [Z] épouse [P] demande la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, estimant que les conditions requises par le texte sont remplies. Pour débouter Mme [E] [Z] épouse [P] de sa demande de ce chef, le premier juge avait relevé que cette dernière n'avait pas repris au jour de l'audience le versement intégral du loyer ou à défaut, la part lui revenant après le versement des prestations de la caisse d'allocations familiales. Il n'est pas sérieusement contestable, au vu du relevé de situation produit aux débats que Mme [E] [Z] épouse [P] a cessé de régler son loyer à compter du mois de novembre 2022 et que si des versements de la caisse d'allocations familiales ont été portés au crédit du relevé de son compte locatif, à compter du mois de mois de septembre 2023, ayant permis de diminuer la dette locative, le versement des prestations sociales laissait un reliquat à la charge de Mme [E] [Z] épouse [P] qu'elle n'a pas réglé avant le mois de mars 2024. C'est dès lors à bon droit que le premier juge avait débouté Mme [E] [Z] épouse [P] de sa demande de ce chef. Il ressort des éléments produits, devant la cour, que depuis le 12 mars 2024, Mme [E] [Z] épouse [P] a repris le versement du reliquat de son loyer, soit la somme de 120 € par mois. La condition de reprise des loyers ou du versement de l'indemnité d'occupation étant remplie, il convient d'apprécier si l'appelante est en capacité de régler sa dette locative qui s'élevait au mois d'avril 2024 à la somme de 2.271,30 €. Mme [E] [Z] épouse [P] a un enfant à charge et perçoit, au vu de son relevé du 19 mars 2024, les prestations sociales pour 1.045,44 € (RSA+APL), l'indemnité d'occupation qu'elle doit régler étant de 500 € par mois. Son loyer représente 47 % de ses ressources. Lui accorder des délais de paiement les plus larges à hauteur de 63 € par mois reviendrait à lui faire supporter un taux d'effort de 53,87 %. Il n'est pas sérieusement contestable, au vu du décompte produit et de l'absence du moindre versement pendant de nombreux mois, que Mme [E] [Z] épouse [P] n'est manifestement pas en capacité d'assumer une telle charge supplémentaire. Tenant ces éléments et l'importance de la dette, la demande de délai de grâce de Mme [E] [Z] épouse [P] ne peut être retenue, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire étant dès lors rejetée. La décision critiquée est confirmée de ce chef. 5) Sur les frais irrépétibles et les dépens Il n'est pas inéquitable de condamner Mme [E] [Z] épouse [P] à régler la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, qu'ont du exposer M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y]. Elle sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu à infirmer la décision critiquée quant à la charge des dépens. Mme [E] [Z] épouse [P] sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort, Dans la limite de sa saisine, Confirme l'ordonnance de référé du 27 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [E] [Z] épouse [P] de sa demande en annulation du commandement de payer, Déboute Mme [E] [Z] épouse [P] de sa demande de condamnation de M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, Condamne Mme [E] [Z] épouse [P] à payer à M. [O] [Y] et Mme [V] [D] épouse [Y] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [E] [Z] épouse [P] au dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,