Cour de cassation, 03 mai 1995. 93-12.293

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 ) M. Jean-Bernard A..., demeurant à Rabastens-de-Bigorre (Hautes-Pyrénées), 2 ) M. D..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), 9, place Saint-Etienne, en cassation d'un arrêt rendu le 9 décembre 1992 par la cour d'appel de Pau (1re Chambre), au profit de la société D... matériaux, société anonyme dont le siège est à Tarbes, Odos, Laloubère (Hautes-Pyrénées), défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 1995, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Aubert, conseiller rapporteur, MM. Z..., F..., E... C..., X..., M. Sargos, conseillers, M. B..., Mme Catry, conseillers référendaires, M. Gaunet, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aubert, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de MM. A... et D..., de Me Copper-Royer, avocat de la société D... matériaux, les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu que, selon les énonciations de l'arrêt attaqué, la société D... matériaux (la société), créancière de M. Y... et bénéficiant d'une hypothèque inscrite sur un immeuble appartenant à celui-ci, a acquis, en 1979, un terrain appartenant à ce même débiteur ; que l'acquisition, réalisée par un acte établi par M. A..., avec l'assistance de M. D..., tous deux notaires, était faite pour un prix global de 650 000 francs, dont 135 000 francs payés comptant, 381 572 francs par compensation avec une créance de la société, et 133 428 francs par le moyen d'une délégation de créance, lesdites compensation et délégation étant convenues sous condition de la justification de l'absence d'inscription grevant le terrain vendu ; que l'hypothèque dont la société bénéficiait sur l'autre immeuble du vendeur a été levée, en exécution des stipulations du contrat ; que la société a, en 1987, revendu le terrain pour un prix de 850 000 francs, sur lequel elle a perçu seulement la somme de 199 944,41 francs, le reste ayant été absorbé par des inscriptions prises au nom de M. Y... et qui n'avaient pas été purgées lors de l'acquisition ; que la société a demandé réparation de son dommage aux notaires ; que l'arrêt attaqué (Pau, 9 décembre 1992), faisant droit à cette demande, les a condamnés in solidum à payer la somme de 650 055,59 francs en réparation de la perte sur le prix de vente et la somme de 30 000 francs en réparation du préjudice financier subi par la société ; Sur le premier moyen, pris en ses trois branches : Attendu que M. A... et M. D... font grief à la cour d'appel de les avoir ainsi condamnés alors que, d'une part, le notaire n'étant pas tenu d'un devoir de conseil envers le professionnel compétent, et la société, professionnelle de l'immobilier, connaissant parfaitement les risques inhérents à l'acquisition d'un immeuble dont elle remettait expressément à plus tard la levée de l'état hypothécaire, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil ; alors que, d'autre part, le notaire n'ayant pas à mettre en garde les parties contre une opération qu'elles ont expressément voulue et acceptée, et la société ayant expressément voulu et accepté un montage en vertu duquel la levée de l'état hypothécaire était remise à plus tard, le vendeur étant tenu de rapporter la mainlevée des inscriptions s'il voulait bénéficier de la compensation convenue, ce montage ne présentant au demeurant aucun risque pour elle, la cour d'appel aurait encore violé l'article 1382 du Code civil ; et alors que, enfin, les termes de l'acte de vente démontrant que la société acceptait le risque consistant pour elle à acquérir un immeuble dont elle ne connaissait pas la situation hypothécaire, la vente visant non pas à faire acquérir à la société un immeuble libre d'inscriptions, mais à lui permettre l'acquisition d'un immeuble pour le prix dérisoire de 135 000 francs avec promesse d'apurement des dettes du vendeur au cas où l'immeuble ne serait pas grevé d'inscriptions, la cour d'appel aurait violé les articles 1134 et 1382 du Code civil ; Mais attendu que, d'abord, l'arrêt attaqué, qui a relevé que l'économie de la convention consistait, pour la société, à acquérir le terrain libre d'inscriptions tout en renonçant à la sûreté qu'elle détenait sur un autre immeuble appartenant au vendeur, a pu, au vu de ces circonstances, considérer que "les notaires avaient l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte, en l'espèce de lever l'état hypothécaire du terrain" ; qu'ensuite, ayant ainsi constaté la volonté de la société d'acquérir un terrain libre d'inscriptions, l'arrêt attaqué n'a pas encouru les autres griefs que lui adresse le moyen, qui n'est donc pas fondé ; Sur le deuxième moyen, pris en ses trois branches : Attendu que M. A... et M. D... reprochent encore à la cour d'appel de les avoir condamnés à réparer le dommage subi par la société alors que, d'une part, la convention des parties précisant que le vendeur ne recevrait pas le solde du prix s'il ne rapportait pas la mainlevée des inscriptions prises sur le terrain vendu, il en résultait que, quand bien même un état hypothécaire aurait-il été levé, la société n'en aurait pas moins conclu la vente, ce qui démontrait l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué, de sorte que la cour d'appel aurait, là encore, violé l'article 1382 du Code civil ; alors que, d'autre part, en énonçant que seul le syndic pouvait invoquer la fraude commise et en méconnaissant que la fraude du client ou son acceptation éclairée des risques faisait disparaître le lien causal entre la faute du notaire et le dommage, la cour d'appel aurait violé les articles 14, 15 et 36 de la loi du 13 juillet 1967 et l'article 1382 du Code civil ; alors que, enfin, les premiers juges ayant constaté que la société avait délibérément assumé les risques de l'opération, la cour d'appel, en ne réfutant pas le moyen selon lequel c'est en toute connaissance de cause que la société avait entendu acquérir l'immeuble à faible prix nonobstant l'existence d'inscriptions éventuelles, la cour d'appel aurait violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'abord, que la cour d'appel, qui a constaté que faute d'état hypothécaire, "la somme de 135 000 francs n'a pu être distribuée entre les créanciers inscrits" et que l'acquéreur "n'était plus à même d'invoquer utilement le bénéfice de la condition suspensive" concernant le paiement résiduel par compensation et délégation de créances, a légalement justifié sa décision au regard des exigences de la causalité ; qu'ensuite, ayant relevé qu'il n'était pas démontré que l'acte convenu couvrait une fraude, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision au regard du grief de fraude, abstraction faite des autres motifs critiqués par le moyen, qui sont surabondants ; qu'enfin, en énonçant que "l'économie de la convention consistait, pour la société... à acquérir le terrain... libre d'inscription, tout en renonçant" à la sûreté dont elle bénéficiait sur un autre immeuble du vendeur, la cour d'appel a, par ce seul motif, réfuté la motivation du jugement infirmé ; que le moyen ne peut donc pas être accueilli ; Sur le troisième moyen, pris en ses trois branches : Attendu que M. A... et M. D... font grief à l'arrêt attaqué de s'être prononcé ainsi, alors que, d'une part, en les condamnant à compenser les pertes consécutives au règlement des créanciers inscrits sans constater que la société n'aurait pas acquis l'immeuble si elle avait eu connaissance des inscription hypothécaires qui le grevaient, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; et alors que, d'autre part, en ne prenant pas en considération le fait que la société avait seulement payé la somme de 135 000 francs et qu'elle avait tiré profit de l'immeuble pendant sept ans sans avoir payé la totalité du prix de vente, la cour d'appel aurait encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de l'étendue du préjudice, la cour d'appel a considéré que celui-ci correspondait au prélèvement sur le prix de vente, rendu nécessaire par la purge des hypothèques inscrites par les créanciers de M. Y... ; que, par ce seul motif, elle a légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. A... et D..., envers la société D... matériaux, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trois mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze.