Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 23/10386

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JANVIER 2025 Chambre 6/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/10386 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X6F7 N° de MINUTE : 25/00075 Monsieur [S] [G] [O] [Adresse 1] [Localité 8] représenté par Me Marion DODIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 17, postulant et Me Katy CISSE, avocat au barreau de VAL D’OISE, plaidant DEMANDEUR C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION SAS [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795 Monsieur [E] [J] [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04 S.A. BPCE ASSURANCES [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04 DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier. DÉBATS A l’audience publique du 18 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. EXPOSE DU LITIGE M. [O] est propriétaire non occupant de deux lots au deuxième étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8] (Seine-Saint-Denis), numérotés 25 (appartement de deux pièces) et 26 (studio), qui se trouvent sous l’appartement au troisième étage de M. [J], lui-même propriétaire non occupant depuis 2007 et assuré auprès de la société BPCE Assurances. Se plaignant de dégâts des eaux successifs sur une période courant de 2001 jusqu’à 2014, M. [O], par acte d'huissier en date des 28 et 30 décembre 2016 et 3 janvier 2017, a assigné en référé M. [J], son assureur la société BPCE Assurances et le syndicat des copropriétaires aux fins de faire désigner un expert judiciaire. Par ordonnance du 3 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a fait droit à une telle demande et a désigné Mme [N] pour procéder à une expertise judiciaire. Le rapport d’expertise a été déposé le 29 novembre 2018. Par acte d'huissier en date du 6 novembre 2023, M. [O] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [J] et son assureur la société BPCE Assurances, ainsi que le syndicat des copropriétaires aux fins d’indemnisation de son préjudice. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, M. [O] demande au tribunal de : - condamner in solidum M. [J], son assureur, le syndic et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 38 368,88 euros au titre du préjudice matériel et financier ; - condamner in solidum M. [J], son assureur, le syndic et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ; - à titre subsidiaire, dispenser M. [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; - condamner M. [J] à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l’exécution provisoire ; - condamner M. [J] aux dépens, hors frais d’expertise. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, M. [J] et son assureur la société BPCE Assurances demandent au tribunal de : - débouter M. [O] de ses demandes ; - condamner M. [O] à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; - à titre subsidiaire, fixer la part de responsabilités du syndicat des copropriétaires à 10% ; - réduire le montant des frais irrépétibles ; - écarter l’exécution provisoire du jugement. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - débouter M. [O] de ses demandes ; - à titre subsidiaire, réduire le montant des préjudices matériels et financiers sollicités par M. [O] à la seule perte locative sur trois mois (soit 2 400 euros), cette somme devant minorée dans les plus larges proportions en faisant application de la notion de perte de chance ; - fixer la quote-part de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au titre des préjudices sollicités par M. [O] à hauteur de 5% ; - rejeter toute condamnation in solidum ; - débouter M. [J] de sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires ; - condamner tout succombant à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024. L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 18 novembre 2024, où elle a été appelée. Sur quoi elle a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 afin qu'y soit rendue la présente décision. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur les demandes de M. [O] A. Sur le fondement de la responsabilité pour faute Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, M. [O] ne démontre pas dans ses écritures que M. [J] ou que le syndicat des copropriétaires ont commis une faute, étant considéré par ailleurs que les développements relatifs à la faute du syndic sont inopérants dès lors que le syndic ne se confond pas avec le syndicat des copropriétaires et qu’il n’est pas partie à la présente procédure. Partant, ce moyen ne saurait prospérer. B. Sur le fondement de la responsabilité sans faute 1. Sur le trouble anormal de voisinage. Il est de principe que nul ne peut occasionner à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les dégâts des eaux subis par M. [O] – non contestés par les défendeurs et objectivés par les pièces produites aux débats – trouvent leur origine au niveau du bac à douche de M. [J], du fait de la non-conformité de l’installation aux règles de l’art et au DTU, à l’absence de cuvelage sous le bac à douche et au manque d’entretien du locataire. Dès lors qu’il est acquis, qu’en tant que propriétaire, même non occupant, M. [J] revêt la qualité de voisin, et que les désordres, consistant en des dégâts des eaux successifs, sont de nature à excéder les inconvénients normaux de voisinage, il y a lieu de retenir la responsabilité de M. [J]. 2. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Aux termes de l'article 14 alinéa 5 de la loi 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce, à la lecture du rapport d’expertise, il apparaît que si l’expert évoque la défectuosité de la colonne d’eaux – partie commune – changée en 2015, celle-ci ne peut être considérée de façon certaine et irréfutable comme cause des dégâts des eaux, dès lors que : - l’expert se contente de dire en conclusion qu’ « on ne peut exclure le mauvais état de la colonne des eaux vannes de l’immeuble » parmi les causes des désordres ; - aucune investigation n’a pu être menée sur la colonne défectueuse pour avoir été changée en 2015, ce qui rend délicate toute affirmation d’un lien de causalité. Partant, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera pas engagée. C. Sur les préjudices Il résulte du rapport d’expertise que le coût des travaux réparatoires dans l’appartement de M. [O] s’élève à la somme de 5 763,59 euros que la société BPCE Assurances justifie avoir déjà versée au demandeur. Il n’est pas démontré que les autres sommes qui composent le préjudice matériel allégué par le demandeur entretiennent un lien causal avec les dégâts des eaux. Partant, M. [O] sera débouté de sa demande au titre de son préjudice matériel. S’agissant du préjudice locatif, le tribunal considère que le lien de causalité entre les périodes où le logement sinistré n’a pas été loué et la survenance des désordres n’est pas démontré. En effet, selon les propres écritures du demandeur, il apparaît que le logement a été loué : - du 2 avril 2013 jusqu’au 30 juin 2015 ; - du 1er juillet 2015 jusqu’au 31 décembre 2015 ; - du 15 juillet 2016 au 22 juillet 2017 ; - du 16 octobre 2017 au 30 mai 2018. Le tribunal juge contradictoire de soutenir, comme le fait M. [O], que les dégâts des eaux ont rendu le logement inlouable entre chacune de ces périodes et depuis le 30 mai 2018, alors même qu’à quatre reprises M. [O] a réussi à le louer sans pour autant avoir identifié la cause des désordres. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le préjudice allégué antérieur au 30 mai 2018 est en lien direct avec les dégâts des eaux. En revanche, il résulte de la lettre de préavis de rupture de bail rédigée par le dernier locataire en avril 2018 que l’humidité et l’insalubrité du logement constituent les raisons de son départ. M. [O] demande l’indemnisation de son préjudice locatif sur une période de 22 mois à compter du mois de juin 2018. M. [J] et son assureur ne rapportent pas la preuve de ce que le logement était habitable antérieurement à l’issue de cette période dès lors qu’il ne justifie pas du fait d’avoir fait les travaux mettant fin à l’origine des désordres, ni du fait de ce que M. [O] aurait eu un locataire sur cette période. Compte tenu de l’aléa inhérent au marché immobilier, il y a lieu de considérer que le préjudice locatif de M. [O] s’analyse en réalité en une perte de chance qu’il convient de fixer à 0,65 %. Partant, M. [O] accuse le préjudice dont le quantum doit être calculé comme suit : 600 (montant du loyer) × 22 × 0,65 = 8 580 Les faits à l’origine de la procédure ont occasionné tracas et charge mentale indue auprès de M. [O], qui sera indemnisé de son préjudice moral à hauteur de 3 000 euros. Ainsi, M. [J] et son assureur seront condamnés à payer à M. [O] les sommes de : - 8 580 euros au titre de la perte de chance de loyers ; - 3 000 euros au titre du préjudice moral. II. Sur les mesures de fin de jugement A. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie. M. [J] sera condamné aux dépens, hors frais d’expertise. B. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Chacune des parties sera déboutée de sa demande de ce chef. C. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Condamne in solidum M. [J] et son assureur la société BPCE Assurances à payer à M. [O] la somme de 8 580 au titre de la perte de chance de revenus locatifs ; Condamne in solidum M. [J] et son assureur la société BPCE Assurances à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ; Condamne M. [J] aux dépens, hors frais d’expertise ; Déboute chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle l’exécution provisoire du jugement. La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. Le greffier, Le président,