Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/01119

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 26 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : Madame [T] [H] épouse [V] 108 Rue du Moulin Charron 85200 PISSOTTE Monsieur [U] [V] 108 Rue du Moulin Charron 85200 PISSOTTE représentés par Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [I] [J] 14 Rue Beauregard Résidence le Beauregard Etage 3 44000 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 04 juillet 2024 date des débats : 04 juillet 2024 délibéré au : 26 septembre 2024 RG N° N° RG 24/01119 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M5ES COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL CCC à Madame [I] [J] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2023, Madame [T] [H] épouse [V], par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS SERGIC, a donné à bail à Madame [I] [J] un logement situé 14 rue Beauregard - 44000 NANTES. Le 29 décembre 2023, Madame [T] [H] épouse [V], représentée par son mandataire la SAS SERGIC, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.445,38 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 décembre 2023. Par acte de Commissaire de justice du 27 mars 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 28 mars 2024, Madame [T] [H] épouse [V] et Monsieur [U] [V] ont fait assigner Madame [I] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater la résiliation du bail du 13 mars 2023 aux torts et griefs de Madame [I] [J] ; - Ordonner l'expulsion immédiate de Madame [I] [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; - Condamner Madame [I] [J] à payer aux époux [V] les sommes suivantes : - 2.438,31 euros représentant les loyers échus et impayés ainsi qu’aux provisions sur charges dus au 31 mars 2024 ; - 428,81 euros par mois au titre des loyers dus et des provisions sur charges de l’appartement, du 1er avril 2024 à la date de la résiliation du contrat de bail, outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ; - Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés, d’un montant de 428,81 euros par mois outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ; - 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 29 décembre 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle Madame [T] [H] épouse [V] et Monsieur [U] [V], représentés leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 3.831,86 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024. Ils se sont par ailleurs opposés à l’octroi de délais de paiement à la locataire, en l’absence de reprise des paiements depuis le mois de mai 2024. Madame [I] [J] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 120 euros par mois en sus de son loyer courant. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance de la bailleresse. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 28 mars 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience fixée le 4 juillet 2024. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [I] [J], le 29 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.445,38 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2024. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de Madame [T] [H] épouse [V] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.831,86 euros au 1er juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, somme à laquelle il convient toutefois de déduire les frais d’assignation à hauteur de 178,31 euros. Par conséquent, Madame [I] [J] sera condamnée à payer aux époux [V] la somme de 3.653,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”. En l’espèce, Madame [I] [J] a sollicité des délais de paiement, en proposant de régler 120 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi les époux [V] se sont opposés. En l’absence de reprise du versement intégrale du loyer courant avant la date de l’audience, puisque le dernier versement est en date du mois de mai 2024, Madame [I] [J] ne peut bénéficier des dispositions de l’article susvisé. Toutefois, l’article 1343-5 du code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.” En l’espèce, le diagnostic social et financier indique que Madame [I] [J] explique ses impayés de loyer par la perte de son emploi en août 2023. Sans ressource jusqu’en décembre 2023, elle a débuté des missions d’intérim à cette date puis a été embauchée en CDI en boulangerie en mars 2024. Toutefois, sa période d’essai a pris fin le mois suivant. Il est par ailleurs mentionné que Madame [I] [J] est consciente de ses difficultés pour gérer son budget et qu’elle souhaite bénéficier d’une mesure de protection. Lors de l’audience, Madame [I] [J] indique qu’actuellement elle ne perçoit aucune ressource mais qu’elle va débuter un nouvel emploi en août en tant que vendeuse en boulangerie, précisant également qu’une demande de FSL est en cours ainsi qu’une procédure de curatelle renforcée. Par conséquent, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [J] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Par ailleurs, l’équité commande de condamner Madame [I] [J] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [T] [H] épouse [V] et Monsieur [U] [V], à l’encontre de Madame [I] [J] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail, à la date du 1er mars 2024 portant sur les lieux loués situés 14 rue Beauregard - 44000 NANTES ; DIT que Madame [I] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Madame [I] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la Madame [T] [H] épouse [V] et Monsieur [U] [V], les sommes suivantes : - 3.653,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse; - Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ; ACCORDE à Madame [I] [J] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en réglant 23 mensualités de 120 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ; RAPPELLE que les échéances sont payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à Madame [T] [H] épouse [V] et Monsieur [U] [V] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023 ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Michel HORTAIS Pierre DUPIRE