Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/01921

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01921 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BPD N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 08 août 2024 DEMANDERESSE S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me BOUTIERE-ARNAUD Marie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque L 0168 DÉFENDEUR Monsieur [L] [W], demeurant [Adresse 3], comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD,juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 08 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01921 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BPD EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 29 décembre 2021, la Société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a consenti un bail d'habitation à M. [L] [W] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 353.13 euros et d'une provision pour charges de 55 euros. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 670 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire, déduction faite des frais de procédure. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [W] le 23 octobre 2023. Par assignation du 16 janvier 2024, la Société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [W], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -4 022.85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, terme de décembre 2023 inclus, -600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 26 avril 2024, la Société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 avril 2024, s'élève désormais à 4 112.88 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le SLS a été supprimé , que parfois M. [L] [W] paye un peu plus que le loyer et parfois il ne paye pas du tout. Le loyer courant est de 450 euros. M. [L] [W], qui comparaît en personne, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Il indique qu'il a traversé des moments de précarité ce qui a entrainé des paiements irréguliers de son loyer. Il pense être à seulement 2 000 euros de dette. Il touche entre 1 500 euros et 1 600 euros de revenus par mois. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La Société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023, a bien été signifié au locataire le 20 octobre 2023 et que la somme de 2 670 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 décembre 2023. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En effet, en l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [L] [W] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [L] [W] à quitter les lieux, il n'y aura pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la Société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 18 avril 2024, M. [L] [W] lui devait la somme de 4 112.88 euros, terme de mars 2024 inclus. M. [L] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 21 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la Société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire prevue au contrat conclu le 29 décembre 2021 entre la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, d'une part, et M. [L] [W], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] étaient réunies le 21 décembre 2023, CONDAMNE M. [L] [W] à payer à la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 4 112.88 euros (quatre mille cent douze euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE M. [L] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [W], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 décembre 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et ce, sans astreinte, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -M. [L] [W] sera condamné à verser à la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [L] [W] à payer à la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [L] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 et celui de l'assignation du 16 janvier 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection