Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/03888

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire 1ère CHAMBRE [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] JUGEMENT DU 21 Octobre 2024 N° RG 24/03888 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LAB2 JUGEMENT DU : 21 Octobre 2024 [S] [I] veuve [U] C/ E.U.R.L. BLUE EVENT (anciennement dénommée Société KRITER 5) EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Octobre 2024 ; Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Graciane GILET, Greffier ; Audience des débats : 24 Juin 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDERESSE : Madame [S] [I] veuve [U] [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Lucie ALLAIN, avocate au barreau de RENNES, avocate plaidante ET : DEFENDERESSE : E.U.R.L. BLUE EVENT (anciennement dénommée Société KRITER 5) [Adresse 1] [Localité 3] non comparante RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Mme [I] a loué à la société Kriter 5, un logement ainsi désigné : [Adresse 1] : maison avec piscine intérieure, spacieuse, jacuzzi et sauna sans limite d’usage, pour une durée prenant effet le 23 décembre 2022 à 15 h jusqu’au 25 décembre 2022 à 18 heures, moyennant un loyer de 2.990 €. Il est stipulé au contrat de location transmis le 6 novembre 2022 par le loueur à Mme [I] : « lors du début de la location, le bailleur remettra au preneur les clefs et les instructions relatives au logement. » Pour réserver la location, le preneur devait verser 790 € d’arrhes et retourner le contrat de location régularisé. Le solde du prix de la location, soit 2.200 € devant être versé par le preneur avant son arrivée. Un dépôt de garantie de 1.000 € devait en outre être remis par le preneur au bailleur qui pouvait être restitué à son départ. Un état des lieux d’entrée et de sortie et un bon pour acceptation du logement et de ces conditions de sécurité devaient être signés par le preneur et le bailleur. Il est stipulé au paragraphe 10 : état des lieux et inventaires : « Un état des lieux et un inventaire du mobilier mis à disposition sont remis au preneur lors de l’entrée dans le logement... Un état des lieux et un inventaire seront établis par les parties à la fin de la location, chacune en conservant un exemplaire signé. » Le 7 novembre 2022, Mme [I] a réglé par virement la somme de 790 € représentant les arrhes de réservation de sa location. Le 23 décembre 2022, le jour de son arrivée, Mme [I] a adressé un courriel à Mme [W] ayant pour objet le contrat de location : « Rebonjour, il y a un gros problème avec la piscine qui est verte donc on ne peut pas s’en servir aussi nous ne sommes pas d’accord pour payer autant. » Le samedi 24 décembre 2022, à la requête de Mme [I], Me [P], commissaire de justice, s’est rendu dans les locaux, objet de la location, et a dressé un procès-verbal de ses constatations : « 1. Constatations piscine Me situant au niveau de l’espace aquatique, je constate qu’un bassin d’eau enterré a été aménagé. La couleur du liner de la piscine n’est pas uniforme. J’observe deux teintes différentes. Le revêtement présente un dégradé de couleurs partant d’une teinte bleue et allant vers une teinte verdâtre plus prononcée au fond du bassin. 2. Constatations chambre 1 rez-de-chaussée Me situant à l’intérieur de la chambre, à proximité de la baignoire d’angle, j’observe que le plafond est recouvert d’une toile de verre peinte de couleur blanche. Des traces de moisissure sont repérables sur d’importantes surfaces. De la moisissure s’est également formée sur les parois murales adjacentes et dans un spot encastré. 3. Constatations chambre 2 rez-de-chaussée Je constate qu’un pied de mur est endommagé, le feuil de peinture est dégradé et la plinthe est absente. Une autre partie d’un mur est également abîmée. Le revêtement est détérioré. » Le 25 décembre 2022 à 19h29, le bailleur a adressé un courriel à Mme [I] : « ... Nous vous avons attendu pour le retour de la maison et pour faire l’état des lieux de sortie et nous remettre les clés. Nous n’avons vu personne. Nous allons donc devoir rentrer... » Le 26 décembre 2022 à 10h53, Mme [I] a déposé sur la main courante de la gendarmerie de [Localité 7] : « lors de la réception du logement, nous avons constaté qu’il était insalubre. Deux femmes de ménage étaient encore présentes pour faire le ménage. J’ai donc refusé de prendre le logement. Le propriétaire devait venir sur le champ récupérer les clefs. Nous avons attendu une heure et demie. Il n’est jamais venu. Actuellement nous avons toujours les clefs du logement. Nous allons les déposer à la mairie pour que le propriétaire puisse les récupérer. Nous avons fait intervenir un huissier le 24 décembre 2022 pour constater l’état des lieux... Il nous accuse d’avoir occupé les lieux alors que nous avons refusé le logement. Actuellement il ne répond pas à mes appels. Le 26 décembre 2022 à 13h17, Mme [I] a répondu au loueur que les clés avaient été déposées à la mairie de [Localité 3]. Par courrier recommandé AR du 3 octobre 2023, le Conseil de Mme [I] a écrit à la société Kriter 5 rappelant la version des faits de sa cliente, les dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil, et 1104 et 1217 du même Code : « En raison de l’état dans lequel se trouvait la maison lors de l’entrée dans les lieux le 23 décembre 2022 et face au silence et à l’absence de votre société, Mme [I] a pris l’attache d’un huissier... elle est bien fondée à se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien... Mme [I] sollicite l’annulation du contrat et la restitution intégrale du loyer outre l’indemnisation des frais d’huissier. Je vous invite à lui rembourser la somme de 3.179,20 €, soit : - le remboursement de la location de 2.990 € - le remboursement du PV de constat de 189,20 €. Ce courrier valant mise en demeure n’a pas été réclamé par le destinataire et a été retourné par la poste à son expéditeur le 26 octobre 2023. Le conciliateur de justice, saisi à la requête de Mme [I], a dressé un procès-verbal de carence le 22 décembre 2023. Par acte du commissaire de justice du 22 avril 2024, Mme [I] a assigné l’eurl Blue Event anciennement dénommée société Kriter 5, aux fins de voir le tribunal, à titre principal, prononcer la résolution judiciaire du contrat et condamner l’eurl Blue Event à restituer à Mme [I] la somme de 2.990 € qu’elle lui a versé et celle de 189,20 € au titre des frais de constat d’huissier, et à titre subsidiaire sa condamnation à lui verser la somme de 2.990 € au titre du préjudice subi en raison de l’inexécution de ses obligations, outre ses frais de constat d’huissier et d’assortir ces condamnations au taux d’intérêt légal applicable entre particuliers et professionnels à compter du 3 octobre 2023, date de la mise en demeure ; de condamner la société défenderesse aux entiers dépens et à lui verser une indemnité de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC. A l’audience du 24 juin 2024, Mme [I] était représentée par son Conseil, qui a déposé son dossier en indiquant s’en rapporter à son assignation. Bien que régulièrement assignée par remise à l’étude d’huissier, l’eurl Blue Event n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 par mise à disposition. EXPOSE DES MOTIFS SUR LA DEMANDE PRINCIPALE L’obligation de délivrance à la charge du bailleur, est une obligation impérative et essentielle du bail. L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu dès l’origine du bail de délivrer à son locataire, un local conforme à sa destination contractuelle, c’est-à-dire s’assurer que le local soit considéré « conforme et utilisable » par rapport aux activités autorisées dans le contrat de bail. Il s’agit pour le bailleur de remettre un bien loué en bon état de réparation. Alors que le contrat de location rédigé par le bailleur stipulait qu’un état des lieux et un inventaire du mobilier mis à disposition, seraient remis au preneur lors de l’entrée dans le logement, Mme [I] soutient sans être contredite par aucune pièce du dossier, qu’aucun état des lieux ni inventaire du mobilier mis à disposition ne lui a été remis à son entrée dans les lieux. Mme [I] soutient également sans être contredite ne pas avoir profité de la jouissance des locaux en raison de leur état. La preuve à la charge du bailleur qu’il aurait délivré à Mme [I], des locaux conformes à leur destination contractuelle, n’est pas rapportée, ni que sa locataire en aurait eu la jouissance. En revanche, Mme [I] par le procès-verbal de constat d’huissier, qu’elle a fait dresser le 24 décembre 2022, soit le lendemain de la date prévue pour son entrée dans les lieux, prouve les manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme. En effet, ont été constatés par l’huissier, des dégradations, un manque d’entretien et de réparation notamment des traces de moisissures dans les pièces de vie faisant craindre que les locaux ne soient pas salubres. L’absence du bailleur lors de la remise des clefs lors de la prise de possession, s’évince de l’absence de dépôt de garantie de 1.000 € que devait remettre la locataire au bailleur à l’entrée dans les lieux, conformément aux stipulations contractuelles. La société de location est défaillante dans l’administration de la preuve de la délivrance conforme, et de ce que sa locataire en aurait eu une jouissance, même partielle. En application des dispositions de l’article 1250 du Code civil, le juge peut selon les circonstances ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts. Compte tenu des circonstances ci-dessus rappelées, le tribunal prononce la résolution du contrat de location qui n’a pas reçu commencement d’exécution et condamne le bailleur à restituer à la locataire, l’intégralité de ce qu’il a reçu en contrepartie de cette location, soit la somme de 2.990 €. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Succombant à l’instance, l’eurl Blue Event sera condamné aux entiers dépens lesquels comprendront en outre les frais de constat d’huissier, et à verser à Mme [S] [I] une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’article 514 du code de procédure civile stipule que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. » Dès lors l’exécution provisoire ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, - ORDONNE la résolution du contrat de location entre Mme [S] [I] et la société KRITER 5 devenue aujourd’hui EURL BLUE EVENT du logement désigné [Adresse 1], - CONDAMNE en conséquence l’EURL BLUE EVENT à rembourser Mme [S] [I], la somme de 2.990 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - CONDAMNE l’EURL BLUE EVENT aux entiers dépens, lesquels comprendront en outre la somme de 189,20 € correspondant au coût du procès-verbal de constat de Me [P], - RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier Le juge