Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01378

Du 19 décembre 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/01378 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMJ5 Etablissement public AQUITANIS C/ [M] [S] [H] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à AQUITANIS Le 19/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT, Magistrate GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Etablissement public AQUITANIS [Adresse 1] [Adresse 13] [Localité 5] Représentée par Mme [T] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [M] [S] [H] né le 04 Avril 1992 à [Localité 10] [Adresse 8] [Adresse 14] [Adresse 9] [Adresse 3] [Localité 6] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 17 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 11 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [M] [S] [H] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 16] [Adresse 15] [Adresse 2] à [Localité 12]. Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 26 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative. Par acte du 10 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [M] [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l'audience du 17 octobre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d'assurance, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024. Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] [S] [H] et de tous occupants de son chef des lieux occupés; - d'autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur ; - de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 3.227,98 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer jusqu’à son départ effectif ainsi que celui de tout occupant de son chef, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. Monsieur [M] [S] [H] comparaît, sollicite la suspension de la clause résolutoire et fait valoir qu'il souhaite rester dans le logement et qu'il avait alterné des périodes de chômage et de travail. Pour autant, AQUITANIS fait maintient ses demandes en raison d'un défaut d'assurance et de paiement des loyers. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : Il résulte de l'article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions. En l'espèce, le bail conclu le 11 octobre 2022 contient une telle clause résolutoire. Par acte en date du 26 mars 2024, AQUITANIS a fait délivrer à Monsieur [M] [S] [H] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [M] [S] [H] n'établit pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2024. Monsieur [M] [S] [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [M] [S] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.227,98 euros à la date du 2 octobre 2024 (mois de septembre 2024 inclus). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Monsieur [M] [S] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Monsieur [M] [S] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 441,76 euros à compter de cette date. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Monsieur [M] [S] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 27 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2022 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à Monsieur [M] [S] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] [Adresse 16] [Adresse 15] [Adresse 2] à [Localité 12] ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [S] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à la charge de Monsieur [M] [S] [H] une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail; CONDAMNONS Monsieur [M] [S] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3.227,98 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Monsieur [M] [S] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation forfaitaire de 441,76 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Monsieur [M] [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE