Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/00004

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS ARRÊT AU FOND DU 16 MAI 2024 N° 2024/03 N° RG 23/00004 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2JB MÉTROPOLE AIX MARSEILLE-PROVENCE C/ [E] [O] [S] [C] épouse [O] Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alain XOUAL Me Laure LAYDEVANT Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation de MARSEILLE en date du 4 Janvier 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 22/00029. APPELANTE MÉTROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] représentée et plaidant par Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉS Monsieur [E] [O] né le 29 Juillet 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] Madame [S] [C] épouse [O] née le 01 Septembre 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] Tous deux représentés et plaindant par Me Laure LAYDEVANT, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE EN PRÉSENCE DE Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE, domiciliée [Adresse 5] représentée par M. [U] [P] (Insp. des Finances publiques) en vertu d'un pouvoir général *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 4 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Cécile YOUL-PAILHES, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Mme Cécile YOUL-PAILHES, Présidente Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, Mme Audrey CARPENTIER, Conseillère, Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie. Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations. Après clôture des débats, la cour a mis l'affaire en délibéré. Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier. ARRÊT Contradictoire, Prononcé publiquement le 16 Mai 2024 et signé par Mme Cécile YOUL-PAILHES, Présidente et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par arrêté numéro 533-2012 PPRT/9 du 2 juin 2019, le préfet a approuvé le plan de prévention des risques technologiques du pôle pétrochimique de Berre autour des établissements compagnie pétrochimique de Berre (CPB), Basell Polyolefines 5BPO) et Lyondell Basell Services France (LBSF) situés sur les communes de [Localité 4] et de [Localité 7]. La parcelle appartenant à M. [E] [O] et Mme [S] [C] épouse [O] (ci-aprés : M. et Mme [O]) se situe dans le périmètre de ce PPRT. En application de l'article L230-1 du code de l'urbanisme, M. et Mme [O] ont adressé à la Métropole d'Aix-Marseille-Provence (ci-après : la Métropole) une mise en demeure, reçue le 18 janvier 2021, d'acheter leur parcelle. Par courrier en date du 6 janvier 2022, la Métropole leur a fait une proposition d'achat à hauteur de 538 570 euros, toutes indemnités confondues, qu'ils ont refusée par courrier en date du 23 février 2022, reçue le 25 février 2022. La Métropole a demandé au juge de l'expropriation de fixer une indemnité principale à hauteur de 488 700 euros compte tenu de l'état du bien, et par comparaison à des biens de même nature dans le secteur concerné ou des secteurs comparables, et une indemnité de remploi à hauteur de 49 870 euros, soit une indemnité globale de dépossession de 538 570 euros. Par jugement en date du 4 janvier 2023, la juridiction d'expropriation des Bouches-du-Rhône a : '  fixé à 736 900 euros l'indemnité globale de dépossession due à M. et Mme [O], soit 669 000 euros au titre de l'indemnité principale et 67 900 euros au titre de l'indemnité de remploi, '  prononcé le transfert de propriété du bien au profit de la Métropole, '  fixé à 4 500 euros l'indemnité due à M. et Mme [O] au titre de l'indemnité de déménagement, '  rejeté les autres demandes de M. et Mme [O], '  condamné la Métropole à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Vu la déclaration d'appel de la Métropole en date du 17 février 2023, Au vu de son dernier mémoire en date du 20 janvier 2024 et d'un mémoire complémentaire en date du en date du 26 janvier 2024, la Métropole demande à la cour d'appel de réformer lé décision dont appel et statuant à nouveau de : '  fixer l'indemnité principale de dépossession à la somme de 488 700 euros et l'indemnité de remploi à celle de 49 870 euros, soit une indemnité globale de 538 570 euros, '  dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, '  débouter M. et Mme [O] de leurs demandes sur appel incident, '  appliquer un abattement de 20 % sur l'indemnité principale de dépossession u vu du constat d'huissier du 29 novembre 2023, cette seule somme devant être réglée assortie de l'indemnité de remploi au lieu et place de l'indemnité de dépossession fixée au vu de l'état de l'immeuble par le jugement dont appel, '  condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 4 0000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La Métropole conteste le montant des indemnités allouées à M. et Mme [O]. Elle expose que ces derniers produisent des documents qui n'ont aucune valeur probante. Ainsi, pour ce qui est de l'indemnité de déménagement, ils produisent un devis de déménagement pour enlever la cabine de peinture et autres équipements qui n'est qu'un devis, un rapport d'expertise non contradictoire qui repose sur un rapport précédent, également non contradictoire, produit en première instance. La Métropole souligne le fait que M. et Mme [O] sont dans l'incapacité de justifier des flux financiers payés par la société locataire pour la bonne et simple raison que cette activité n'a pas d'activité propre et notamment en l'absence de salariés. Elle expose en outre qu'elle rencontre des difficultés dans l'exécution de la décision, dans la mesure où, lors de la remise des clés en présence d'un commissaire de justice, il a été constaté que des parties entières de l'immeuble ont été déménagées, ce dont M. et Mme [O] doivent être tenus pour responsables, les biens étant sous leur garde. Elle prétend que cette difficulté relève de la compétence du juge de l'expropriation en application de l'article R311-23 du code de l'expropriation et qu'en conséquence la cour d'appel en est saisie. Elle demande qu'un abattement de 20 % soit appliqué sur l'indemnité principale de dépossession. Au de leur dernier mémoire en date du 20 mars 2024, M. et Mme [O] sollicitent qu'il plaise à la cour d'appel de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé le transfert de propriété, fixé l'indemnité de déménagement à la somme de 4 500 euros et condamné la Métropole à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de le réformer pour le surplus et de : '  recevoir leur appel incident, '  fixer à 1 176 020 euros l'indemnité globale de dépossession, soit 1 068 200 euros au titre de l'indemnité principale et 107 820 euros au titre de l'indemnité de remploi, '  fixer à 288 000 euros l'indemnité due pour la perte de revenus locatifs et subsidiairement a minima à la somme de 215 520 euros, '  subsidiairement sur les revenus locatifs, '  juger qu'il existe une perte de chance de percevoir des revenus locatifs et l'évaluer à 99 %, '  fixer l'indemnité due au titre de la perte de chance à la somme de 285 120 euros et subsidiairement à la somme de 213 364 euros, '  en tout état de cause : '  fixer l'indemnité de déménagement du matériel professionnel à 60 850 euros, '  fixer l'indemnité due au titre des troubles dans les conditions de vie à 10 000 euros, '  condamner la Métropole à leur verser la somme de 4 646 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2023, '  condamner la Métropole à leur payer la somme de 1 544 016 euros toutes causes de préjudices confondues, '  à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement dont appel, '  condamner la Métropole à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Sur appel incident, M. et Mme [O] demandent une hausse du montant de leur indemnisation. Ils demandent que l'indemnité principale de dépossession soit fixée non pas à 669 000 euros mais à 1 068 200 euros. S'agissant de la maison d'habitation, ils soutiennent que sa valeur est bien supérieure au prix d'acquisition. Ils considèrent que l'expert [X] a pris en considération la situation du bien et a appliqué les moins-values qu'il estimait nécessaires. Ainsi, la situation géographique a entraîné une décote de 15 % alors que les dimensionnements, volumes et configuration entraînaient une plus-value de 20 %. Le caractère indissociable du bien, qui est de ce fait rare, entraîne une augmentation du prix. Ils produisent ainsi des annonces pour des ensembles immobiliers similaires comprenant un local professionnel et un local à usage d'habitation qui ont été mis en vente à des prix oscillant entre 1 000 000 et 1 600 000 euros, soit entre 21 000 euros et 3 300 euros/m². Leur bien présente une surface de 2 000 m² avec un ensemble immobilier de plus de 600 m², qui en outre génère des revenus locatifs importants qui permettent à l'acquéreur de rembourser son endettement et d'annuler ainsi la charge d'un crédit. Ils rappellent qu'ils doivent se reloger alors qu'ils ont encore la charge de crédits contractés après l'achat du bien exproprié. Ils estiment par conséquent que l'indemnité au titre de l'habitation doit être fixée à 450 000 euros. S'agissant des locaux d'activité, leur surface, non contestée, est de 534 m². M. et Mme [O] estiment que la valeur de 600 euros/m² retenue par le juge est trop basse au vu de l'expertise réalisée par le cabinet [X] qui retentait une valeur entre 826 et 1 192 euros/m² soit une valeur médiane de 959 euros/m². Au vu de la nouvelle expertise qu'ils ont fait réaliser par le cabinet Expert Immo de l'Arc en novembre 2023, le prix de référence au m² est de 1 157,68 euros soit une valeur totale de 918 201,12 euros, arrondie à 918 200 euros. En réponse au mémoire complémentaire de la Métropole, ils arguent qu'ils ont quitté les lieux en février 2023, les derniers éléments présents dans les locaux n'ayant été enlevés qu'en septembre 2023 mais que la prise de possession a été retardée par la Métropole elle-même qui a versé une première partie de l'indemnité, correspondant à sa proposition, qu'en juin 2023 et la seconde partie sur un compte CARPA, dont elle conteste le montant, qu'en juillet 2023. Ils considèrent, en application des articles L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, que la demande d'abattement n'est pas recevable, l'estimation du bien ayant été faite à la date du jugement le 4 janvier 2023. Ils rappellent en outre que les difficultés d'exécution doivent être portées non pas devant la cour d'appel saisie d'un appel relatif à l'évaluation des indemnités mais devant le juge de l'exécution. Ils sollicitent la fixation de l'indemnité de remploi à 107 820 euros, soit une indemnité de dépossession totale de 1 176 020 euros. Ils demandent également l'indemnisation de la perte des revenus locatifs, en lien de causalité avec la procédure de délaissement, à hauteur de 288 000 euros et subsidiairement, à hauteur de 215 520 euros. Ils arguent qu'ils versent désormais le bilan de la société Auto Body Painting, créée dans la perspective du déménagement de l'activité au terme de la procédure de délaissement, et démontrent ainsi de la réalité de l'activité de cette dernière. À ce jour, Auto Body Painting n'a pas retrouvé de local professionnel lui permettant de poursuivre son activité. Elle aurait donc, en l'absence de la procédure de délaissement, renouvelé son bail. La conclusion d'un avenant au bail commercial signé le 24 juin 2022 prenant effet au 1etr octobre 2022, doit donc être prise en compte dans l'évaluation de la perte de revenus locatifs. Il n'en demeure pas moins que si les locaux n'avaient pas été loués par Auto Body Painting, une autre société les auraient loués. Subsidiairement, ils font valoir qu'en l'absence de procédure de délaissement, ils auraient, de manière réelle et certaine, poursuivi leur relation contractuelle avec Auto Body Painting et en tout état de cause, ils auraient loué à une autre société. Ils sollicitent en conséquence que leur perte de chance de percevoir des revenus locatifs doit s'évaluer à 99 % et à tout le moins à 80 %. Ils demandent la ré évaluation de l'indemnité due au titre des frais de déménagement professionnel. Ils arguent qu'ils doivent déplacer et ré installer du matériel hors gabarit pour un montant total de 60 850 euros TTC. Enfin, ils sollicitent l'indemnisation à hauteur de 10 000 euros pour les troubles causés à leurs conditions de vie, alors que deux de leurs quatre enfants ont été perturbés par le déménagement et qu'eux même sont en situation de chômage ainsi que le remboursement de la taxe foncière pour l'année 2023, soit 4 646 euros, la Métropole étant entrée en possession du bien exproprié. Au vu de son dernier mémoire en date du 11 janvier 2024, le commissaire de gouvernement demande à la Cour d'appel de confirmer le jugement dont appel. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIFS Sur les difficultés d'exécution : Vu le constat de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 produit par la Métropole, Il s'avère que la Métropole n'a pas saisi la cour d'appel de la question relative au transfert de propriété qui est donc intervenu au prononcé du jugement dont appel, le 4 janvier 2023. La cour d'appel se trouve donc uniquement saisie de la question de l'indemnité à allouer à M. et Mme [O] en raison de leur expropriation. Il appartiendra à la Métropole de saisir éventuellement le juge de l'expropriation selon la procédure accélérée au fond de la difficulté qu'elle soulève. La Métropole sera déboutée de sa demande. Sur le montant des indemnités : Vu les articles R311-22, L312-1, L322-2 et L213-4 du code de l'expropriation, ' Sur l'indemnité globale de dépossession : La Métropole, sans apporter d'élément probant sur ses affirmations, considère que l'augmentation de la valeur de l'immeuble de deux à trois fois par rapport au prix d'acquisition est impossible, le bien exproprié étant classé en zone Uea qui implique une forte décote, le bien étant peu esthétique puisque composé de locaux à usage d'activité directement attenants à la maison d'habitation, ce qui représente une moins-value. M. et Mme [O] produisent quant à eux le rapport d'expertise réalisé par le cabinet [X], versé en première instance ainsi qu'une nouvelle expertise effectuée par le cabinet Immo de l'Arc. La cour d'appel note que ce second rapport n'a été effectué que sur la base des documents remis par M. et Mme [O], à savoir la précédente expertise (pièce n° 24), le titre d'achat, des baux locataires et le jugement d'expropriation. Cette seconde expertise ne saurait en conséquence être considérée comme probante en l'absence de constatations visuelles effectives et de précision sur la date de la vente et/ou la date de la publicité foncière (la page 10 dudit rapport ' pièce n° 24 ne donnant pas ces informations contrairement aux affirmations de M. et Mme [O]), les points de comparaison n'étant pas pertinents. Il est prétendu par M. et Mme [O] que le premier juge aurait dans son évaluation, omis la présence d'un local de 27 m². Or, la cour d'appel constate que dans le descriptif des lieux il est indiqué : « Au fond, se trouve une dépendance à usage de buanderie avec un évier et à l'arrière une salle de jeux pour enfants. Le sol est brut et le toit en tôle. La dépendance possède une porte donnant accès direct au jardin », qui correspond au local décrit par le cabinet Bonport dans son rapport en page 8. Le commissaire du gouvernement a fait réaliser une nouvelle étude sur les mutations des maisons individuelles sur un rayon d'un kilomètre par rapport au bien exproprié sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023 qui permet de retenir un prix moyen de 3 081 euros/m². S'agissant de la maison individuelle, il indique qu'elle présente des moins-values, dont le premier juge n'a pas tenu compte, dans la mesure où elle se situe en zone économique et est attenante à un local professionnel. La valeur basse du marché indique plutôt un prix à 2 600 euros/m². S'agissant de la partie professionnelle, il indique que la moyenne des 4 termes de comparaison est à 632 euros/m² et propose de retenir une valeur intermédiaire de 560 euros/m² avec un abattement pour occupation de 15 %. Il demande toutefois la confirmation de la décision dont appel. Aucune des parties, et notamment pas la Métropole pourtant appelante, n'apporte de critique véritablement fondée, avec des éléments probants, permettant de réformer la décision dont appel quant au montant de l'indemnité globale de dépossession, qui sera en conbséquence confirmée. ' sur la perte de revenus locatifs : Le premier juge pour débouter, à juste titre, M. et Mme [O] de cette demande, a retenu que ces derniers ne pouvaient pas ignorer à la date de signature de l'avenant au bail commercial, le 24 juin 2022, l'existence de la procédure d'expropriation, alors que le bail de courte durée signé le 31 octobre 2020 devait se terminer le 31 octobre 2022, sans possibilité de reconduction et que les éléments venant justifier du versement effectifs des loyers par la société Auto Body Painting n'étaient pas probants. Devant la cour d'appel, ils produisent les relevés bancaires versés en première instance dont il ne peut être constaté, à l'instar du premier juge, qu'ils ne font état que de virement au bénéfice de « [O] » ou « [S] [O] » sans qu'il soit établi qu'il s'agit bien de virements effectués au titre du bail commercial et le bilan de la société Body Painting pour les années 2021 et 2022. La cour d'appel constate que : la mise en demeure d'acquérir est en date du 18 janvier 2021, la requête en fixation des indemnités de dépossession par la Métropole est en date du 14 avril 2022, le bail commercial de courte durée a été signé le 31 octobre 2020 et devait se terminer le 31 octobre 2022, l'avenant a été signé le 24 juin 2022 pour une durée de 9 ans. La consistance du bien, en matière de droit de délaissement, doit être arrêtée soit à la date de mise en demeure d'acquérir (le 18 janvier 2021) soit à la date de la requête introductive d'instance (le 14 avril 2022). Il ne saurait donc être pris en considération des sommes au titre d'un bail commercial qui n'avait vocation, eu égard à la procédure en cours mais également aux dispositions contractuelles, à être reconduit. M. [O] reconnaît d'ailleurs lui-même dans ses écritures, que l'activité de la société Body Painting a été manifestement volontairement réduite dans l'attente d'un déménagement qui devait être imminent. Le commissaire de gouvernement fait valoir, à juste titre, que la perte de revenus locatifs générée par l'expropriation peut faire l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de son bien et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après l'acquisition d'un bien équivalent et la recherche de nouveaux locataires. M. et Mme [O] prétendent qu'il existait en tout état de cause, une éventualité pour qu'une autre société prenne les locaux en cause et demandent à la cour d'appel d'évaluer leur perte de chance de percevoir des revenus locatifs à 99 % ou à tout le moins à 80 %. En l'état d'un local commercial se trouvant dans une zone classée PPRT, qui a donc vocation à être évacuée en raison des risques liés à l'activité pétrochimique, M. et Mme [O], qui ont pris soin de conclure un avenant à leur contrat de location pour une durée de 9 ans, ne démontrent pas les possibilités réelles de location par une autre société. Le moyen tiré de la perte de chance sera donc également en voie de rejet. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande. ' Sur les frais de déménagement professionnels : M. et Mme [O] sollicitent la fixation de l'indemnité de déménagement professionnels à la somme de 60 850 euros TTC. Ils ne fournissent cependant à la cour d'appel qu'un document à l'en-tête de la société Ortec intitulé « Déménagement matériels de garage » qui comporte la liste d'un certain nombre de matériels à enlever du bien exproprié pour l'emmener à une adresse à Port [8] du Rhône. Il ne s'agit pas d'une facture dûment acquittée. Il est par ailleurs constaté que l'adresse de déménagement ne correspond pas à l'adresse de M. et Mme [O] qui indiquent qu'ils ont dû prendre une location temporaire, n'ont pas pu retrouver de local pour installer leur activité et sont donc sans emploi. Ils prétendent que le matériel à déménager leur appartient à titre personnel. Ils n'en justifient pas. La liste du matériel dont la jouissance a été accordée à la société Auto Body Painting ne correspond d'ailleurs pas à la liste du matériel à déménager établie par la société Ortec. Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en ce qu'ils les a déboutés de leur demande d'indemnisation au titre des frais de déménagement professionnels. ' Sur les troubles dans les conditions de vie : Vu l'article L321-1 du code de l'expropriation qui prévoit que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, M. et Mme [O] prétendent qu'à la suite de l'expropriation, un de leurs quatre enfants a redoublé et un second a été perturbé de devoir quitter sa maison. Il n'est justifié ni du redoublement de [R] ni des raisons de ce redoublement, pas plus qu'il n'est justifié des perturbations subies par [D]. Quant à leur activité professionnelle, M. et Mme [O] indiquent être tous deux sans activité professionnelle. Mme [O] se borne à communiquer une demande d'homologation de rupture conventionnelle entre elle et la société Athena Formation Conseil en date du 9 février 2023 et M. [O], un refus de pris en charge au titre de l'allocation d'aide au retour à l'emploi en date du 14 avril 2023 car il ne remplissait pas les conditions d'attribution. Ces documents ne permettent pas d'établir de lien de causalité entre leur situation et la procédure d'expropriation. Outre le fait que la demande n'est pas relative à un préjudice matériel, il n'est pas non plus démontré l'existence d'un préjudice direct et certain causé par l'expropriation. M. et Mme [O] seront déboutés de cette demande. Sur les demandes accessoires : Sur la demande relative à la taxe foncière, il n'appartient pas à la cour d'appel d'y répondre, les services de l'administration fiscale étant en charge du paiement de la taxe foncière. Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition, DÉBOUTE la Métropole Aix Marseille Provence de sa demande d'abattement de 20% sur l'indemnité principale de dépossession, REÇOIT M. [E] [O] et Mme [S] [C] épouse [O] en leur appel incident, Les DÉBOUTE de l'ensemble de leurs demandes, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel. Le greffier La présidente