Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/03587

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 2] JUGEMENT DU 12 Décembre 2024 N° RG 24/03587 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7OP Jugement du 12 Décembre 2024 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [R] [A] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à [Localité 6] CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE à monsieur [A] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ; Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 10 Octobre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : Société ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Mme [B], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [R] [A] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 mai 2016, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [R] [A] et M. [Y] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1]) à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 302.13 euros. M. [Y] [U] a donné son préavis le 5 octobre 20217. Par jugement en date du 20 décembre 2019, le tribunal d’instance a constaté la résiliation du bail pour des impayés de loyers, a condamné M. [R] [A] à régler la somme de 3 136.13 euros à ce titre et lui a accordé des délais de paiement. Se prévalant du non-respect des délais de paiement, par courrier en date du 16 juin 2020, ARCHIPEL HABITAT a indiqué au locataire qu’il entendait faire procéder à son expulsion. Toutefois, par acte sous seing privé du 7 juillet 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a conclu un nouveau bail d’habitation avec M. [R] [A] portant sur le même logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 327.97 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2024, ARCHIPEL HABITAT a sommé son locataire de cesser les troubles de voisinage occasionnés par lui-même ou les personnes qu’il accueille. Une tentative préalable de conciliation a abouti à un échec le 19 avril 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024 où elle a été retenue. A l’audience, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [J] [B] dûment munie d’un pouvoir. Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728, 1729, 1741 et suivants, 1231-6 du Code civil, L.412-2 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, 514 du Code de procédure civile, elle sollicite : - prononcer la résiliation du bail consenti à M. [R] [A] ; - ordonner en conséquence l’expulsion de M. [R] [A] et de tous occupants et biens de son chef et ce avec, au besoin, le concours de la force publique ; - autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux sans qu’il soit fait application du délai de deux mois et ordonner la suppression du bénéfice de la trêve hivernale ; - condamner M. [R] [A] à lui payer : - la somme de 1 474,51 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 22 avril 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; - les loyers dus entre le 23 avril 2024 jusqu’à la date de résiliation judiciaire des baux ; - une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à libération effective des lieux de tout occupant ; - une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, ARCHIPEL HABITAT expose que, depuis son entrée dans les lieux, le locataire méconnaît ses obligations contractuelles relatives au respect des règles de tranquillité et occasionnent des nuisances sonores intolérables qui perturbent la tranquillité du voisinage. Il souligne qu’il connaît parfaitement ses règles et que les nuisances perdurent malgré l’ensemble des démarches accomplies auprès de son locataire. Il relève que M. [A] s’est montré à plusieurs reprises insultant et menaçant vis-à-vis de ses personnels ou des techniciens devant intervenir dans son logement, que plusieurs plaintes ont été déposées contre lui et qu’il a été contraint de lui interdire de se présenter au sein de ses agences. Il souligne qu’au-delà des nuisances, M. [R] [A] ne règle pas régulièrement ses loyers et a créé un arriéré locatif qui s’élève à 3 364,64 euros au 7 octobre 2024. En réponse à la demande reconventionnelle en délais de paiement, ARCHIPEL HABITAT indique ne pas s’y opposer. A l’audience, M. [R] [A] a comparu en personne. Il sollicite le rejet des demandes en résiliation du bail et en expulsion d’ARCHIPEL HABITAT et demande des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pour le règlement de sa dette locative. A titre de moyens en défense, il reconnaît qu’il y a pu avoir des nuisances au début de son bail, en 2016-2017, mais affirme qu’elles ont cessé depuis le départ de M. [U]. Il déclare qu’il n’y en a plus depuis le mois de février 2024, et conteste certains propos tenus par les voisins, par exemple sur son chien vu qu’il n’en a pas. Il impute une partie des nuisances à un voisin. Il expose avoir connu des problèmes d’addiction à l’origine des nuisances et éprouver des difficultés dans certaines situations au vu de son passé traumatique. Il justifie avoir débuté un suivi en addictologie et psychologique. Il affirme que son comportement a évolué positivement et souhaite pouvoir rester dans le logement. Il indique percevoir le RSA et souhaite apurer sa dette en versant 50 euros par mois en plus du loyer. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Par application des articles 1217 et 1227 du Code civil, la résolution judiciaire du contrat peut être demandée en toute hypothèse. L’article 1728 du Code civil précise que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1729 du Code civil dispose que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances faire résilier le bail. Enfin, l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En l’espèce, il est constaté que le contrat de bail conclu entre les parties le 7 juillet 2021 rappelle en son article 8 les obligations du locataire dont celle « d’habiter paisiblement les lieux loués », « de respecter le règlement intérieur ainsi que le règlement d’hygiène et salubrité de l’immeuble ». L’article 9 dudit contrat prévoit une possibilité de résiliation du contrat pour des troubles du voisinage, soit de plein droit, soit par résiliation judiciaire à la demande du bailleur, « en cas de manquement grave du locataire à ses obligations et/ou du non-respect d’une ou des clauses du contrat, du règlement intérieur et/ou du règlement de salubrité ». L’ensemble des pages du contrat de location, y compris celles comportant les articles ci-dessus rappelés, sont paraphés par le locataire. Il en est de même des annexes dont le règlement intérieur de l’immeuble qui décrit dans son article 1 les règles nécessaires pour garantir la tranquillité des voisins. L’article 1.4 prévoit ainsi que le locataire « s’interdira de troubler le voisinage et de provoquer tout bruit ou toute nuisance, de son fait ou du fait des personnes introduites ou hébergées, d’animaux, d’équipements ». Le règlement intérieur dans son article 3, les règles relatives au civisme au sein de l’immeuble. Il résulte de ces éléments, que l’usage paisible des locaux par le locataire constitue une obligation essentielle du contrat, laquelle ne pouvait être ignorée par le locataire. L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie de difficultés survenues lors du bail antérieur, en 2016, à savoir des insultes et menaces envers un technicien et envers ses personnels. Le bailleur justifie également du dépôt de plusieurs plaintes envers son locataire depuis la signature d’un nouveau bail le 7 juillet 2021 ; ainsi : - une plainte déposée le 11 octobre 2022 par M. [V] [G], agent d’entretien, pour des faits de menaces réitérées et injures publiques envers un particulier à raison de sa race ou de sa religion et, la plainte déposée par ARCHIPEL HABITAT le 21 octobre 2022 au soutien de celle de cet agent ; - une plainte déposée le 16 janvier 2024 par Mme [S] [M] [X] pour des faits de menaces de mort ; - une plainte déposée le 16 janvier 2024 par Mme [N] [D] pour des faits d’injures publiques envers un chargé de mission de service public ; - la plainte déposée par ARCHIPEL HABITAT le 19 janvier 2024 au soutien de celles de ses deux employées. Le bailleur produit également des sommations interpellatives réalisées par un commissaire de justice auprès des résidents de l’immeuble, le 3 février 2024. Il résulte de ces actes que les voisins se plaignent de bruits survenant la nuit, de claquements de portes, de bagarres, de coups dans les murs, d’hurlements, d’errement dans les parties communes et les escaliers, de menaces. Ils soulignent les conséquences sur leur santé et leurs habitudes de vie, les voisins les plus proches mentionnant dormir dans le salon « pour avoir un peu de calme » et plusieurs d’entre eux exprimant leur crainte de M. [A]. Enfin, le bailleur justifie d’une intervention de police, dans le cadre d’une opération de recherches de stupéfiants au sein de l’immeuble le 3 juillet 2024, ayant conduit à la découverte de 0.85 grammes de résine de cannabis dans l’appartement occupé par M. [A]. Le bailleur justifie également avoir mis en demeure le locataire de faire cesser ces troubles de voisinage par la délivrance d’une sommation interpellative qu’il a refusé de prendre et avoir tenté une conciliation, démarches restées vaines. Dès lors, au vu de leur nature, de leur ancienneté, de leur récurrence et des conséquences pour la tranquillité du voisinage, ces manquements du locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux loués sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à compter de la présente décision. La résiliation du contrat étant prononcée, l’expulsion du locataire et de tous occupants et biens de son chef sera ordonnée, au besoin, avec l’assistance de la force publique. 2/ Sur les délais d’expulsion Aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». L’article L.412-2 du même Code précise que : « Lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois ». L’article L.412-3 du même Code prévoit, en ses alinéas 1 et 2, que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ». En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que le locataire présente des difficultés sociales et psychiques, qu’il a commencé des soins pour remédier à ses difficultés. Afin de lui permettre de poursuivre ses soins nécessaires à l’amélioration de sa situation et de lui donner le temps nécessaire pour lui permettre de se reloger, le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux ne saurait être écarté ni le bénéfice de la trêve hivernale. Dès lors, les demandes d’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux et de suppression du bénéfice de la trêve hivernale seront rejetées. 3/ Sur la demande d’indemnité d’occupation Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il conviendra de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. 4/ Sur la demande au titre des loyers et des charges En application combinée des articles 1103 et 1728 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’une des obligations principales du preneur est de payer le prix du bail contractuellement prévu. L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, le contrat de bail fixe le loyer mensuel hors charges à 327,97 euros et précise que ce loyer est variable et révisable annuellement selon les règles applicables en la matière. Une provision pour charges est également prévue à hauteur de 106.81 euros par mois. Il précise que ces sommes sont payables mensuellement, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance. Il résulte de l’extrait de compte produit par le bailleur, qu’à la date du 7 octobre 2024, le locataire reste redevable de la somme de 3 364.64 euros. Ce montant n’est pas contesté. En conséquence, M. [R] [A] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 364.64 euros au titre des loyers et des charges dus au 9 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 5/ Sur la demande de délais de paiement En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce, au vu de la situation financière du débiteur, et en l’absence d’opposition du créancier, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à M. [R] [A]. En conséquence, des délais de paiement seront accordés à M. [R] [A] comme il sera dit au dispositif de la présente décision. 6/ Sur les demandes accessoires Sur les dépens, En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [R] [A] sera condamné aux dépens de l’instance. Sur les frais irrépétibles, En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande à ce titre sera rejetée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE, à compter de la présente décision, la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 juillet 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT et M. [R] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) à [Localité 7] ; ORDONNE à M. [R] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1]) à [Localité 7], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et biens de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [R] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de ce jour, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [R] [A] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 364.64 euros (trois mille trois cent soixante-quatre euros et soixante-quatre centimes) au titre des loyers et des charges dus au 9 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. ACCORDE à M. [R] [A] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 50 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, et, pour la première fois, le 10 du mois suivant notification du présent jugement ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité ; RAPPELLE, qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et, que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ; CONDAMNE M. [R] [A] aux dépens de l’instance, REJETTE la demande de l'établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge