Cour d'appel, 21 novembre 2023. 21/09519

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09519 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWOC Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection d'AULNAY SOUS BOIS - RG n° 11-20-1014 APPELANTE Madame [O] [D] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013196 du 28/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION [Adresse 1] [Localité 3] /FRANCE Représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0344 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Marie MONGIN, conseiller Claude CRETON,président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par contrat de bail signé le 7 septembre 2015, la SA d'HLM Espace Habitat Construction a donné en location à Mme [O] [D] l'appartement n°224 situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Un commandement de payer a été signifié à Mme [O] [D] 1e 23 août 2019 pour la somme principale de 2 739, 42 euros au titre des arriérés de loyers dûs au 9 août 2019, outre les frais et débours. Saisi par la SA Espace Habitat Construction par acte d'huissier de justice délivré le 28 mai 2020, par jugement contradictoire rendu le 5 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du du tribunal d'Aulnay-sous-Bois a : - condamné Mme [O] [D] à payer à la SA Espace Habitat Construction la somme de 4 350, 87 euros, arrêtée au 17 novembre 2020, terme du mois d'octobre 2020 inclus et déduction faite de l'encaissement du chèque CCP 222 de 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - autorisé Mme [O] [D] à s'acquitter de la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités dont 35 de 100 euros, payables en sus du loyer et des charges courants, en même temps que le loyer, à compter du premier loyer exigible après la signification de la présente décision, la 36ème et dernière étant constituée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ; - dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; à défaut de respect de l'échéancier : - constaté la résiliation du bail au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; - ordonné l'expulsion de Mme [O] [D] et de tous occupants de son chef du local à usage d'habitation n°224, situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 4], au besoin avec l'assistance de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et resté infructueux ; - condamné Mme [O] [D] à payer à la SA Espace Habitat Construction, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, qui sera fixée au montant du loyer et des charges normalement exigibles ; - rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l'appartement au moment du l'expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ; - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire ; - débouté la SA la SA Espace Habitat Construction de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [O] [D] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et de la dénonciation à la préfecture, sans autre frais antérieur à la présente décision. Par déclaration reçue au greffe le 20 mai 2021, Mme [O] [D] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il déboute la SA Espace Habitat Construction de ses demandes plus amples ou contraires et de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 août 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [O] [D] demande à la cour de : - la recevoir en ses écritures ; - la déclarer bien fondée ; - débouter la SA Espace Habitat Construction de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; y faisant droit, - réformer le jugement rendu le 5 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois ; statuant à nouveau, - dire que la SA Espace Habitat Construction n'a pas rapporté la preuve de ses prétentions visant à l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer en date du 23 août 2019 pour en régler les causes ; - dire, par voie de conséquence, que la créance locative fixée par le premier juge à la somme de 4 350, 87 euros, arrêtée au 17 novembre 2020, échéance d'octobre 2020 incluse, est sans cause ; - l'autoriser à s'acquitter du règlement de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 20 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 36 ème mensualité ; - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; y ajoutant, - dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dire que les dépens resteront à la charge de la SA Espace Habitat Construction, sauf à dire qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Dans ses dernières conclusions déposées le 7 septembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Espace Habitat Construction demande à la cour de : - la recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif ; - débouter Mme [O] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; statuant à nouveau, - condamner Mme [O] [D] à lui payer la somme de 4 282, 30 euros au titre des arriérés de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation, provisoirement arrêtés au 25 août 2021 (terme du mois de juillet 2021 inclus), avec intérêts de droit ; y ajoutant, - condamner Mme [O] [D] à lui payer la somme de 730 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [O] [D] en outre aux dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail contient une clause résolutoire qui en cas d'impayé de loyer (y compris les charges) prévoit la résiliation de plein droit, deux mois après la délivrance d'un commandement resté sans effet conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec la compétence du juge des référés. Le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour la somme de 2 739,42 euros en principal, décompte arrêté au 31 juillet 2019, pour les mois de d'avril 2017 à juillet 2019 délivré le 23 août 2019 par le bailleur qui reproduit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise bien que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, est régulier. Il est produit par la SA Espace habitat construction en pièce 3. La preuve étant rapportée par le bailleur par un décompte que les causes du commandement justifiées n'ont pas été réglées dans leur totalité dans le délai de 2 mois requis, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qu'elle implique sur l'expulsion et la libération des locaux par le locataire. À défaut de départ volontaire de cette dernière, l'expulsion sera prononcée. Sur le solde locatif La SA Espace Habitat Construction qui verse aux débats un décompte arrêté au 25 août 2021 (terme du mois de juillet 2021 inclus) pour la somme de 4 282,30 euros apporte la preuve de sa créance, de sorte que la locataire sera condamnée au paiement de cette somme, le jugement étant réformé en ce qu'il a jugé à ce titre. Sur la demande de délais de paiement La SA Espace Habitat Construction demande dans sa motivation, que le jugement qui a accordé des délais de paiement à la locataire soit confirmé. Dans le dispositif de ses conclusions, elle ne sollicite d'ailleurs aucune infirmation de ce chef, de sorte que la cour ne s'estime saisie d'aucun appel incident à ce titre. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, Mme [D] devra en outre supporter les dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SA Espace Habitat Construction fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 5 janvier 2021 en ses chefs critiqués, sauf en ce qu'il a condamné Mme [O] [D] à payer à la SA Espace Habitat Construction la somme de 4 350, 87 euros, arrêtée au 17 novembre 2020, terme du mois d'octobre 2020 inclus et déduction faite de l'encaissement du chèque CCP 222 de 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne Mme [O] [D] à payer à la SA Espace Habitat Construction la somme de 4 282,30 euros arrêtée au 25 août 2021 (terme du mois de juillet 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que Mme [O] [D] supportera la charge des dépens d'appel. La Greffière La Présidente