Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Manuel RAISON
délivrée le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/11193
N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJZ
N° MINUTE :
Assignation du :
01 Septembre 2023
JUGEMENT
rendu le 14 Novembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE DU GRAND [Localité 4] & STATES, S.A.R.L
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocatsau barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [T]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non-représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 14 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/11193 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJZ
DÉBATS
A l’audience publique du 12 Septembre 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
[F] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°8 et 22 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] a fait mettre en demeure [F] [T] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 1.997,86 euros.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner [F] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 21 septembre 2023.
Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil et des articles 44, 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :
condamner [F] [T] au paiement de la somme de 18.325,51 euros au titre des charges dues au 25 août 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 25 mars 2022 ;
condamner [F] [T] au paiement de la somme de 261,49 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;condamner [F] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
condamner [F] [T] au paiement des entiers dépens ;
condamner [F] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Décision du 14 Novembre 2024
Charges de copropriété
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rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.
[F] [T] a été assigné le 1er septembre 2023 en l’étude du commissaire de justice. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 janvier 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 14 Novembre 2024
Charges de copropriété
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En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [F] [T] est propriétaire des lots 8 et 22 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
les procès-verbaux des assemblées générales des 28 octobre 2020, 4 octobre 2021, 02 juin 2022, 30 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 28 octobre 2020 et 4 octobre 2021;
un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
un décompte de créance actualisé au 25 août 2023.
Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 0,40 euros au 1er octobre 2021 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er octobre 2021 ; La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [F] [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17.727,18 euros.
[F] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 25 mars 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 1.997,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.
Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 261,49 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il verse aux débats une facture de 35 euros du 20 mars 2022 au titre des frais de dossier lettre comminatoire avocat et une facture de 192 euros au titre des frais remise dossier avocat en date du 09 juillet 2022 et soutient que les diligences accomplies par le syndic sont de nature exceptionnelles lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues au profit du syndicat des copropriétaires et lorsqu’il mandate un auxiliaire de justice.
Or le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. Le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l'espèce.
S'agissant des frais de « lettre comminatoire » par avocat du 20 mars 2022 (35 euros, selon facture 202203200006, pièce n°9), ces derniers relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire concerné, résultant de diligences entreprises par le syndic lui-même, en application du § 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).
Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure du 13 décembre 2021 en l’absence de production de l’accusé de réception (pièce n°3). Et les frais de « rappel simple » exposés le 19 novembre 2021 sont antérieurs à la mise en demeure du 25 mars 2022 et ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
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Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 261,49 euros pour le recouvrement de sa créance au titre de l’article 1240 du code civil.
Sur ce :
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la faute commise par [F] [T] ni le lien causal à l’origine du préjudice qu’il allègue.
Par conséquent sa demande indemnitaire sera rejetée.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.
La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par [F] [T] de ses obligations.
Décision du 14 Novembre 2024
Charges de copropriété
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A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [F] [T] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès octobre 2021.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que [F] [T] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
[F] [T], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de:
17.727,18 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 25 août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 pour la somme de 1.997,86 euros et à compter du 1er septembre 2023 pour la somme de 15.729,32 euros ;
1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande en paiement de la somme de 261,49 euros ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du surplus de ses demandes ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE [F] [T] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
