Cour d'appel, 13 mai 2008. 06/02587

AB / CB Numéro 08 / 2065 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 13 / 05 / 08 Dossier : 06 / 02587 Nature affaire : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Affaire : S. A. R. L. LE TOIT DU MONDE C / Jean-Pierre X..., Térésa AA... épouse Z... RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé par Monsieur NEGRE, Président, en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LASSERRE, Greffier, à l'audience publique du 13 mai 2008 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 18 Février 2008, devant : Monsieur NEGRE, Président Monsieur BILLAUD, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile. Madame CARTHE MAZERES, Conseiller assistés de Madame PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S. A. R. L. LE TOIT DU MONDE représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social 2, Avenue Bertrand Barrère 65000 TARBES représentée par la SCP J. Y RODON, avoués à la Cour ssistée de Me HAZERA, avocat au barreau de DAX INTIMES : Monsieur Jean-Pierre X... ... 65000 TARBES Madame Térésa AA... épouse Z... ... 65000 TARBES représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assistés de Me GALLARD, avocat au barreau de TARBES sur appel de la décision en date du 10 AVRIL 2006 rendue par le Tribunal de COMMERCE DE TARBES FAITS ET PROCEDURE Monsieur Jean-Pierre X...et Madame Veuve X...respectivement nu-propriétaire et usufruitière d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel restaurant et fonds de Commerce rue du 4 septembre à TARBES ont décidé dans le courant du mois de décembre 2004 de vendre ces biens ; pour y parvenir Monsieur X...a signé deux mandats exclusifs de vente au profit de l'agence immobilière « ERA CENTRE IMMOBILIER » ou S. A. R. L. « LE TOIT DU MONDE » en date du 2 décembre 2004. Le 12 février 2005, Monsieur X...résiliait l'un de ces mandats par lettre recommandée en date du 12 février 2005 ; Estimant avoir présenté un acquéreur à Monsieur X...pendant la durée de ce mandat, ou que Monsieur X...avait été en relation d'affaires avec de futurs acquéreurs alors que le mandat de vente était toujours en cours, la S. A. R. L. « LE TOIT DU MONDE » à l'enseigne ERA CENTRE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur X...et Madame LATRE Teresa Maria AA... devant le Tribunal de Commerce de TARBES afin d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 24 880 € T. T. C. avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 mars 2005 avec exécution provisoire, condamnation aux dépens et à lui payer 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Par jugement en date du 10 avril 2006, le Tribunal de Commerce de TARBES a débouté la S. A. R. L. « LE TOIT DU MONDE » de ses demandes, condamné cette S. A. R. L. à payer à Monsieur X...et Madame Z...la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et condamner la S. A. R. L. « Le TOIT DU MONDE » aux entiers dépens ; Suivant déclaration enregistrée au greffe le 10 juillet 2006, la S. A. R. L. « LE TOIT DU MONDE » a relevé appel de cette décision. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions récapitulatives en date du 29 mai 2007, la S. A. R. L. « LE TOIT DU MONDE » demande à la Cour de réformer la décision du Tribunal de Commerce de TARBES de condamner Monsieur X...à lui payer 24 880 €, d'aggraver la clause pénale en le condamnant à lui payer 48 000 € supplémentaires, le condamner à lui payer 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Elle soutient notamment que le premier mandat avait pour terme le 2 mars 2005 compte tenu de la résiliation intervenue et que le deuxième mandat avait vu son terme prorogé tacitement ; que les deux mandats faisaient interdiction à Monsieur X...de négocier directement ou indirectement la vente de son bien, que malgré tout il a signé une vente auprès de Maître D..., Notaire, que par ailleurs elle a découvert que Monsieur X...avait signé, dès le 10 février 2005, une promesse de vente notariée au profit d'un Monsieur E...qui aurait donc dû être dirigé vers l'agence ; La S. A. R. L. « LE TOIT DU MONDE » considère par ailleurs que les mandats de vente exclusifs étaient réguliers en la forme et qu'à supposer qu'ils ne l'aient pas été c'était le fait de Monsieur X...lui-même ; Par conclusions en date du 25 septembre 2007, Monsieur X...et Madame Teresa Maria AA... Z...demandent à la Cour de condamner « LE TOIT DU MONDE » à leur payer 24 880 € à titre de dommages et intérêts et 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Ils rappellent sue Monsieur X...rappelle qu'il a résilié le mandat exclusif de vente portant sur le fonds de Commerce et les murs de l'Hôtel des Touristes qu'il exploitait à TARBES, rue du 4 septembre, par lettre recommandée du 12 février 2005 avec effet à compter du 2 mars 2005, qu'à la suite d'un oubli il avait omis de résilier le mandat no 70 qui portait sur des maisons individuelles, ils estiment que les mandats sont entachés d'irrégularités, qu'ils ne sont pas signés de l'usufruitière des biens, qu'ils ne sont pas acceptés ; ils estiment ne pas avoir donné en vente le fonds de Commerce proprement dit et que par ailleurs la S. A. R. L. « LE TOIT DU MONDE » ne rapporte pas la preuve de ce qu'il aurait violé les interdictions qui lui étaient faites de prendre contact directement avec un acquéreur ; qu'en tout état de cause, Monsieur F...n'a jamais négocié directement pendant la durée des mandats, que le fonds de Commerce a été acheté par Monsieur E...le 2 juin 2005. SUR QUOI Attendu qu'il est constant qu'au terme de deux conventions no 70 et 71, en date du 2 Décembre 2004, Monsieur Jean Pierre X...a donné mandat exclusif à la SARL LE TOIT DU MONDE « ERA IMMOBILIER » de vendre : - mandat no 70 : une maison sur 3 niveaux d'une superficie au sol de 80 m2 et deux petites maisons de 120 m2 environ, plus un parking ouvert de 28 m2 environ, biens situés ...; - mandat no 71 : Hôtel des Touristes ..., hôtel sur 4 niveaux avec surface au sol environ 170 m2 avec un restaurant + un bar + cuisine + 2 dépendances ; Attendu qu'il résulte des conclusions des parties-en ce qu'elles ont de commun-et notamment des prétentions émises par la SARL LE TOIT DU MONDE qui réclame paiement de sa rémunération de mandataire à hauteur de 24. 880 € TTC par référence au seul mandat n 71 et des écritures de Monsieur X...qui soutient n'avoir jamais donné en vente un fonds de commerce que le contentieux qui oppose le mandant X...à son mandataire, la SARL LE TOIT DU MONDE ne porte que sur l'exécution du mandat no 71, aucune prétention ou difficultés d'exécution n'étant soulevées par rapport au mandat no 70 relatif à la vente de maisons individuelles ; Qu'en conséquence il convient de centrer le débat sur le mandat No 71 relatif à la vente de l'hôtel des Touristes ; Attendu que Monsieur X...ne dépose devant la Cour que trois pièces, les mandats eux-mêmes et la lettre de résiliation du mandat no 71 ; Que la résiliation du mandat no 71 par Monsieur X...n'est pas contestée par la SARL LE TOIT DU MONDE ; qu'il faut donc en conclure que le contrat no 71 en date du 2. 12. 2004 a été résilié par Monsieur X...le 12 Février 2005 par lettre recommandée avec accusé de réception ; Attendu que Monsieur X...soulève l'irrégularité du mandat en la forme ; qu'il convient cependant de noter qu'il n'a pas fait état d'irrégularités quelconques à l'occasion de la résiliation ; Attendu qu'il soutient que le mandat est irrégulier faute d'avoir été signé par Madame Veuve X...usufruitière ; Mais attendu qu'au terme des articles 578 et suivants du Code Civil, le droit d'usufruit de Madame veuve X...qui n'est d'ailleurs établi par aucun document versé aux débats par Monsieur X...est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, qu'en droit il est constant que le nu-propriétaire et l'usufruitier sont titulaires de droits différents et indépendants l'un de l'autre, que rien n'interdisait à Monsieur X...nu-propriétiaire de mettre en vente son droit de propriété sur ce bien à charge pour lui de respecter son obligation de ne pas nuire aux droits de l'usufruitier par son fait de quelque manière que ce soit en application des dispositions de l'article 599 du Code Civil ; Qu'à cet égard, la Cour entend se réfèrer aux développements qui vont suivre relatifs à la vente effective de l'hôtel des Touristes à Monsieur E... suivant compromis de vente du 10 février 2005 et acte authentique de Maître D...où interviendra Madame Veuve X...représentée à l'acte par Monsieur X...lui-même ; Attendu que dans tous les actes produits aux débats, y compris dans la lettre de résiliation du mandat no 71, Monsieur Jean-Pierre X...se présente lui-même soit comme hôtelier-restaurateur soit comme étant l'exploitant de l'hôtel restaurant mis en vente soit encore et en outre comme représentant Madame veuve X..., usufruitière de cette propriété ; Attendu encore que Monsieur X...soutient l'irrégularité des mandats aux motifs qu'ils seraient signés tantôt de ERA IMMOBILIER, tantôt par la SARL LE TOIT DU MONDE, et par la seule Madame G...CARRIE ; Mais attendu que cette argumentation relève d'une certaine mauvaise foi puisqu'il est constant comme résultant des mentions portées sur les mandats et le cachet de l'agence que ERA IMMOBILIER est l'enseigne ou le nom commercial de la SARL LE TOIT DU MONDE et qu'il résulte de l'extrait Kbis de cette SARL que Madame G...CARRIE était effectivement gérante de cette entreprise jusqu'au 18 Mai 2005 ; Qu'il n'appartient pas à Monsieur X...de critiquer cet aspect du formalisme du mandat qui n'est pas contesté comme engageant la SARL LE TOIT DU MONDE ; Attendu que les mandats et plus spécialement le mandat no 71 sont donc réguliers en la forme ; Au fond : Attendu que le mandat no 71 en date du 2 Décembre 2004 prévoit outre la désignation des biens à vendre définis comme l'Hôtel des Touristes ..., hôtel sur 4 niveaux avec surface au sol de 170 m2 avec restaurant, bar, cuisine et dépendances, un prix de vente de 390. 758 €, une rémunération du Notaire et la rémunération de l'agence mandataire en cas de réalisation de 24. 890 € TTC à la charge du vendeur ; Attendu que ce mandat prévoit aux conditions générales, parmi les obligations du mandant, une stipulation expresse d'exclusivité et notamment à l'article 4 b) l'interdiction faite au mandant pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ; Qu'il est également prévu au même article a) que le vendeur mandant s'engage à signer aux prix charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ; Attendu que la rémunération de l'agence mandataire deviendra exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue et constaté dans un seul écrit signé par l'acquéreur et le vendeur ; Attendu qu'en cas de non respect de ses obligations, le vendeur s'engage à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto ; Attendu que le mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de 3 mois, qu'à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois ; que chacune des parties pourra moyennant un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation ; Attendu que par lettre recommandée avec accusé de réception, sans attendre la fin de la période initiale de 3 mois, Monsieur X...a dénoncé le contrat dans les termes suivants : " j'ai signé avec votre agence le 2 décembre 2004 un mandat exclusif de vente (n 71 sur votre registre) portant sur le fonds de commerce et les murs de l'affaire que j'exploite à ...dénommé Hôtel des Touristes pour un prix de 390. 758 € ; ce mandat était valable pour 3 mois. Par les présentes, je vous notifie ma décision de résilier purement et simplement ce mandat de vente pour la fin du délai de 3 mois soit le 2 mars 2005 » ; Attendu qu'ainsi que cela résulte de l'attestation notariée de Me D...en date du 10 Février 2005, il est établi que, sans avoir même attendu de résilier ce mandat, les consorts X...ont promis de vendre à Monsieur E...Jean Jacques, un fonds de commerce d'hôtel café restaurant exploité ...connu sous le nom d'hôtel des Touristes, éléments corporels et incorporels, moyennant le prix détaillé à l'acte de 152. 400 € pour le fonds de commerce ; Attendu qu'il résulte avec une particulière évidence, notamment d'une seconde lettre adressée par Maître D...à Monsieur E...le 10 février 2005 faisant état de la signature déjà intervenue à son profit du compromis de vente, que les consorts X..., c'est à dire notamment Monsieur Jean Pierre X...et Madame Veuve X...parties à l'instance, avaient donc pendant la durée du contrat de mandat de vente exclusif qui les liaient à l'agence ERA d'une part eu des contacts avec ce futur acquéreur d'autre conclu un compromis définitif de vente avec lui ; qu'interpellé sur ce point, Monsieur E...a écrit et confirmé que ces contacts avec les vendeurs avaient eu lieu entre le 1er et le 15 Janvier 2005 ; Attendu qu'il est totalement inadmissible pour Monsieur X...de soutenir dans ses conclusions qu'il n'aurait pas donné le fonds de commerce à vendre dans le mandat dont s'agit alors même qu'il écrit le contraire dans sa lettre de résiliation du mandat et que la désignation du fonds de commerce vendu correspond en tous points à la description faite dans le mandat ; Attendu que ces seules constatations permettent de dire et juger que la rémunération de l'agence mandataire est due ; qu'elle est exactement fixée à la somme de 24. 880 € TTC en cas de réalisation ; Attendu qu'il convient de constater que Monsieur E...n'était pas précisément un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les lieux avec lui au sens de l'article 4 b) des conditions générales, de sorte qu'aucun autre manquement contractuel ne peut être reproché à Monsieur X...; Attendu qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré ; Attendu que la SARL TOIT DU MONDE demande à la Cour de majorer les conséquences pécuniaires de la clause pénale figurant au contrat ; que celle-ci est ainsi conçue : » en cas de non respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes A B, C, le vendeur (il) s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto (c'est à dire 24. 880 €) ; Attendu que s'il est vrai que l'alinéa 2 de l'article 1152 du code civil prévoit une faculté pour le juge même d'office d'augmenter la peine prévue dans une telle clause pénale si elle est manifestement dérisoire, il n'en demeure pas moins qu''il n'apparaît nullement en l'espèce que le paiement de la somme de 24. 880 € au mandataire pour une vente de 152. 400 € ce qui représente plus de 16 % du montant total de la vente ait un caractère dérisoire ; qu'il y a donc lieu de rejeter toute autre prétention de la SARL Le TOIT DU MONDE ; Attendu que les consorts X...qui succombent doivent les entiers dépens de première instance et d'appel et la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS La COUR, Après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort Rejetant toutes autres demandes fins et conclusions des parties ; Infirme le jugement rendu le 10 avril 2006 par le Tribunal de Commerce de TARBES, Condamne solidairement Monsieur Jean-Pierre X...et Madame Térésa Z...née AA... à payer à la SARL LE TOIT DU MONDE la somme de 24. 880 € ; Les condamne solidairement à payer à ladite SARL la somme de 2. 500 € (Deux mille cinq cent euros) au titre de ses frais irrépétibles (article 700 du Code de Procédure Civile) Les condamne solidairement aux entier dépens avec droit de recouvrement direct pour la SCP RODON Avoués à la Cour d'Appel de Pau. LE GREFFIERLE PRESIDENT Michèle LASSERRERoger NEGRE