Tribunal judiciaire, 07 juillet 2025. 25/00197

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES JUGEMENT N° RG 25/00197 - N° Portalis DBWT-W-B7J-EUOH Minute : Jugement du : 07 JUILLET 2025 A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière. ENTRE : DEMANDEUR HABITAT 08 dont le siège social est sis [Adresse 1] Comparant DEFENDEURS Monsieur [L] [N] demeurant [Adresse 2] Comparant Madame [E] [V] demeurant [Adresse 2] Comparante EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 27 novembre 2020, l’OPH des Ardennes, HABITAT 08, a consenti à Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] un bail d'habitation portant sur un appartement n°12 au [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 6]), contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 586.47 euros. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence aux locataires le 23 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4327.92 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025 dénoncé le 21 mars 2025 au Préfet des Ardennes, l’OPH des Ardennes a fait assigner Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] afin d’obtenir : - le paiement solidaire de la somme de 5837.67 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ; - l'expulsion des occupants du logement situé appartement n°12 au [Adresse 4] ; - la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ; - la condamnation solidaire des locataires au paiement des entiers dépens de l’instance. L’affaire appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025. A cette audience, l’OPH des Ardennes, HABITAT 08, régulièrement représenté, maintient ses demandes. Il a précisé que les loyers dus au 09 mai 2025 s’élevaient à la somme de 6152.94 euros et que les APL n’avaient pas été suspendues. Il ajoute que les loyers sont réglés depuis deux mois et que la banque de France a rendu une décision de recevabilité le 28 mars 2025. Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] ont comparu et ont indiqué avoir 3 enfants à charge. Madame ne travaille pas et Monsieur est en CDI. L'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal avant l'audience ; il en a été fait lecture. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée au 07 juillet 2025. EXPOSÉ DES MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. De plus, conformément à l'article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de cette assignation aux services de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 mars 2025 a été dénoncée le 21 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience prévue le 02 juin 2025. En outre, La CCAPEX a été saisie dans les délais, cette dernière accusant réception de la saisine le 05 août 2024. En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action. Sur les loyers et charges impayés Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. L’OPH des Ardennes HABITAT 08 fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 30 novembre 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée. Le bail prévoit la solidarité. En conséquence il sera fait droit à la demande de l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 et Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6152.94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et déduction faite des frais de procédure (158.75 euros). En outre conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur la clause résolutoire Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ; Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 4327.92 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 27 août 2024. Néanmoins, le bail signé par les parties laisse aux débiteurs un délai plus favorable de deux mois à compter du de la délivrance du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024. De plus, le dépôt d'une demande de surendettement par les locataires et la décision de recevabilité de la commission de surendettement des Ardennes sont, en l'espèce, sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. En effet, la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement des particuliers des Ardennes le 28 mars 2025 est intervenue plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer. En conséquence, Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2024 les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public. L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit cependant que, par dérogation à ces dispositions, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes: 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ; 4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. Par ailleurs, il ressort des pièces de la procédure que la commission de surendettement des particuliers des Ardennes a rendu le 28 mars 2025 au profit de Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] une décision de recevabilité de leur demande de traitement de leur situation de surendettement. Il n'est pas contesté à l'audience que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction. En outre, il résulte du décompte susvisé que le paiement intégral du loyer et des charges n’a pas repris en dépit du fait que des paiements réguliers sont effectués ; Par conséquent, les dispositions de l’article 24 VI de la loi précitée ne leur sont pas applicables. L’expulsion de Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2024 ce qui cause nécessairement un préjudice à leur bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur Il convient de réparer ce dommage et de condamner solidairement en conséquence les locataires à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Sur les dépens et sur les frais non répétibles La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement en premier ressort : DECLARE le bailleur recevable en son action, CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 la somme de 6152.94 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 09 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 septembre 2024, DIT qu'à défaut par Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] d’avoir libéré les lieux situés appartement n°12 au [Adresse 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] à payer à l’OPH des Ardennes, HABITAT 08 en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, RAPPELLE qu'en application de l'article L 722-2 du code de la consommation dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires et que cette interdiction emporte interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité et notamment de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine conformément aux dispositions de l’article L 722-5 alinéa 1 du même code dans sa version datant de l’ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019. DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE