Cour d'appel, 07 décembre 2023. 20/03163

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 192 Rôle N° RG 20/03163 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFV2U SCI SCI EMY C/ S.C.P. [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Céline CESAR Me Antoine FAIN-ROBERT Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 12 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/08286. APPELANTE SCI EMY, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Céline CESAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE S.C.P. [N] es-qualité de mandataire ad'hoc de la SARL CAMARI dont le siège est sis [Adresse 3] représentée par Me Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, magistrat rapporteur Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023, Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé du 25 juin 2009, la SCI Emy a donné à bail commercial à M. [C] D'[V] et Mme [G] [Y] des locaux commerciaux situés à [Localité 2]. Par avenant du 3 novembre 2009, le bail a été transféré à la SARL Camari, constituée par M. D'[V] et Mme [Y], pour l'exploitation d'un fonds de commerce d'alimentation générale, pizzas, glaces, traiteur, rôtisserie, snack, chef à domicile, journaux, bazar. Un différend est né entre les parties au sujet de désordres apparus dans les locaux donnés à bail. Le 12 juin 2017, la SARL Camari a cédé son fonds de commerce à la SARL Suo Marte. La SARL Camari a fait l'objet d'une dissolution anticipée, la clôture de la liquidation amiable, intervenue le 31 décembre 2017, ayant été publiée le 21 février 2018. Par acte en date du 7 février 2018, la SCI Emy a fait assigner la SARL Camari devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d'obtenir la condamnation de la défenderesse à l'indemniser des désordres affectant son local. Par ordonnance du président du tribunal de commerce de Fréjus en date du 21 mars 2018, la SCP [N], prise en la personne de Maître [K] [N], a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari aux fins de représenter cette société dans le cadre de la procédure précitée. Par acte en date du 3 décembre 2018, la SCI Emy a fait assigner la SCP [N], prise en la personne de Maître [K] [N], en intervention forcée. Par jugement du 12 février 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a : - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture, - admis aux débats les écritures notifiées par la SCI Emy le 5 décembre 2019, - fixé au 18 décembre 2019 avant l'audience la clôture des débats, - constaté que les pièces n°11 à 20 du demandeur ont été communiquées selon bordereau notifié par RPVA1e 15 octobre 2019, - rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par Maître [K] [N], ès qualités, - débouté la SCI Emy de ses demandes, - condamné la SCI Emy à payer à la SCP [N], prise en la personne Maître [K] [N] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari, la somme de 4400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - condamné la SCI Emy à payer à la SCP [N] prise en la personne Maître [K] [N] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, - condamné la SCI Emy aux dépens. Le tribunal a considéré que : - l'absence de mise en cause de la SARL Suo Marte et des assureurs respectifs ne constitue pas une irrecevabilité mais a pour effet de rendre la décision à intervenir inopposable à ces derniers, - la SCI Emy ne rapporte pas la preuve de la responsabilité de la SARL Camari dans les dommages causés au local puisqu' elle se prévaut de deux rapports d'expertises amiables non-contradictoires sur lesquels le juge ne peut se fonder exclusivement en vertu de la jurisprudence applicable, - les autres pièces invoquées ne sont pas des éléments de preuve suffisants pour venir corroborer les rapports d'expertises. Par déclaration en date du 2 mars 2020, la SCI Emy a interjeté appel du jugement rendu en ce qu'il a : - débouté la SCI Emy de ses demandes, - condamné la SCI Emy à payer à la SCP [N], prise en la personne Maître [K] [N] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari, la somme de 4400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - condamné la SCI Emy à payer à la SCP [N] prise en la personne Maître [K] [N] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, - condamné la SCI Emy aux dépens. Par conclusions déposées et notifiées le 28 septembre 2022, la SCI Emy demande à la cour de: -infirmer le jugement rendu le 12 février 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ses dispositions dont appel, - déclarer la SARL Camari entièrement responsable des désordres affectant le local commercial donné à bail, - condamner Maître [N] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari au paiement de la somme de 8781,90 euros représentant les coûts des travaux de réparations du local commercial, - condamner Maître [N] en qualité de mandataire ad hoc de la SARLCamari au paiement de la somme de 5000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour résistance abusive, - ordonner la compensation entre le dépôt de garantie de 4400 euros et les sommes allouées à la SCI Emy au titre des travaux de réparation, - condamner Maître [N] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Maître [N] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari aux entiers dépens y compris ceux de première instance. La SCI fait valoir que les expertises n'étaient pas unilatérales dès lors que M. D'[V], associé de la SARL Camari, a participé à la première expertise et qu'il a été informé de la seconde et destinataire du rapport. Elle ajoute qu'une expertise a été diligentée à la demande de la SARL Camari et conclut à la responsabilité du plombier étant intervenu à la demande et sous la responsabilité de cette société. Cette dernière n'ayant pas effectué les travaux de réparations nécessaires après l'intervention de son plombier, elle aurait laissé les désordres s'aggraver et perdurer. Ce comportement serait contraire à son obligation d'entretenir et de réaliser les travaux nécessaires dans le local. La SCI considère donc que la responsabilité du preneur doit être engagée sur ce fondement. L'appelante ajoute que les travaux de remise en état ont fait l'objet de factures régulièrement établies par des artisans inscrits au répertoire SIRENE et versées aux débats. Enfin, la SCI considère que la SARL s'est rendue coupable de résistance abusive en essayant d'échapper à sa responsabilité depuis 2015. Par conclusions déposées et notifiées le 3 août 2020, la SCP [N], prise en la personne de Maître [K] [N], demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, - juger que la SCI Emy ne rapporte pas la preuve d'un manquement de la SARL Camari et du quantum des préjudices allégués, - débouter la SCI Emy de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SCI Emy à payer à Maître [N] ès qualité les sommes de 4400 euros en restitution du dépôt de garantie et 2500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner la SCI Emy aux entiers dépens distraits au profit de l'avocat soussigné. La SARL prétend que la SCI Emy échoue dans l'administration de la preuve, se contentant d'éléments unilatéraux et non contradictoires. Elle soutient que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l'une des parties. Or, l'appelante ne justifierait pas d'autres éléments à l'appui de ses demandes. L'intimée remet aussi en question la véracité de la facture produite par la SCI. Elle en déduit que sa responsabilité n'est pas établie. La procédure a été clôturée le 19 septembre 2023. MOTIFS : La SCI Emy prétend que lorsqu'elle a pris les lieux à bail, la SARL Camari a fait effectuer par l'entreprise Arno plomberie des travaux portant notamment sur le réseau d'évacuation des eaux usées, que des traces d'infiltrations et des remontées capillaires sont apparues en 2015, que les désordres sont imputables à un défaut d'étanchéité de la canalisation d'évacuation encastrée, que la SARL Camari n'a entrepris aucun travaux pour remédier aux désordres et les a laissés s'aggraver. La SARL Camari se contente de soutenir que la SCI Emy échoue à rapporter la preuve de ses allégations concernant l'origine des désordres mais ne s'explique pas sur les faits. Elle ne conteste pas formellement, en particulier, qu'ayant pris à bail des locaux neufs livrés non équipés, elle avait, conformément aux termes du bail, fait réaliser elle-même les travaux de raccordements et branchements divers et installations nécessaires à l'exercice de son activité, et qu'elle avait notamment confié à l'entreprise 'Arno plomberie' la réalisation d'une canalisation encastrée d'évacuation des eaux usées du local snack. Cette circonstance de fait est confirmée par la production d'un rapport établi le 11 juillet 2017 par l'expert de la compagnie Allianz, assureur de la SARL Camari sollicité par cette dernière au titre d'une garantie dégâts des eaux, qui mentionne que 'le réseau de plomberie de la SARL Camari a été installé par l'entreprise Arno plomberie selon la facture n°20090907 du 6/10/2009.' S'agissant de l'origine des désordres, la SCI Emy verse aux débats : - le rapport préliminaire établi par M. [S] du cabinet d'expertise CPE Méditerranée, mandaté par la compagnie Covea Risks, assureur dommages-ouvrage de la société SFHE, sur la demande de la SCI Emy, qui conclut que 'le désordre observé résulte de toute évidence d'un défaut d'étanchéité des canalisations encastrées du restaurant, sachant que celles-ci ont été mises en oeuvre par une tierce entreprise mandatée par le restaurateur', rapport communiqué par LRAR du 22 juillet 2015 à la SARL Camari par la SCI Emy (AR signé produit), invitant le preneur à déclarer le sinistre à son assureur et procéder aux réparations, - un nouveau rapport d'expertise amiable dommages ouvrage établi le 19 juillet 2017 par M. [B] du cabinet CPE Arnal mandaté par MMA construction, qui conclut que 'les remontées d'humidité constatées sont en lien avec l'utilisation des cuisines du local snack, elles résultent de la défaillance des travaux de plomberie réalisés dans le cadre de l'aménagement du local par la SCI Camari'. Ce dernier rapport a également été communiqué au gérant de la SARL Camari par LRAR du 27 juillet 2017 (AR signé produit) aux termes de laquelle la SCI Emy rappelle au preneur que les causes des infiltrations sont connues depuis 2015 et le met en demeure de procéder aux réparations. Le rapport d'expertise établi le 11 juillet 2017 par l'expert de la compagnie Allianz, assureur de la SARL Camari, à la demande cette dernière, cité précédemment, conclut que 'l'origine du sinistre occasionnant des dommages dans le local prend naissance suite à une ou plusieurs fuites sur l'évacuation des eaux usées encastrée au niveau du local commercial de la société Camari locataire des murs et propriétaire du fonds de commerce au 1er étage.' La SCI Emy produit en outre un courrier adressé le 4 décembre 2017 à son gérant par M. [F] [X], expert mandaté par la compagnie MAAF assurances, assureur de l'entreprise Arno plomberie, confirmant qu'en septembre 2015 il avait, suivant protocole annexé également versé aux débats, proposé à la SARL Camari représentée par son gérant M. D'[V], une indemnisation de 2900 euros HT au titre du sinistre engageant la responsabilité de l'entreprise [Z] [W] (Arno plomberie) pour la réparation d'une fuite sur canalisation d'évacuation encastrée. La partie intimée rappelle le principe jurisprudentiel selon lequel le juge ne peut fonder sa décision sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d'une partie et opposée à une partie qui n'y a pas pris part, si cette expertise n'est pas corroborée par d'autres éléments de preuves. Cependant en l'espèce, il y a lieu de considérer que les deux expertises réalisées à la demande de la SCI Emy à des périodes différentes et par des experts différents, concluant tous deux à un défaut d'étanchéité de la canalisation d'évacuation réalisée par une entreprise de plomberie commise par la SARL Camari, sont corroborées, en ce qui concerne la détermination de l'origine des désordres, d'une part, par le rapport d'expertise établi le 11 juillet 2017 par l'expert du propre assureur de la SARL Camari ayant conduit à une indemnisation en faveur de cette dernière, et d'autre part par le courrier de l'expert [X] mandaté par l'assureur de l'entreprise Arno plomberie, accompagné de la proposition d'indemnisation faite le 18 septembre 2015 à la SARL Camari, dont il ressort tout aussi clairement que les infiltrations d'eau affectant le local loué ont pour origine une ou plusieurs fuites de la canalisation mise en place par la société Arno plomberie à la demande de la SARL Camari. La SCI Emy fait valoir à juste titre que la SARL Camari est responsable à son égard, en vertu du bail conclu entre elles, des désordres imputables à des aménagements réalisés sous sa responsabilité et dont elle doit en outre assurer l'entretien. Elle est fondée en sa réclamation à hauteur des montants respectifs de 5203 euros (réparation des canalisations), 3408,90 euros (réfection des murs) et 170 euros (débouchage du réseau d'égouts) justifiés par la production de factures établies en bonne et due forme dont la fausseté n'est pas démontrée par la partie adverse. Il sera en conséquence fait droit à la demande de la SCI Emy tendant à la condamnation de Maître [N] en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari au paiement de la somme de 8781,90 euros représentant les coûts des travaux de réparations du local commercial, avec compensation entre le dépôt de garantie de 4400 euros et les sommes ainsi allouées, le jugement étant infirmé. La SCI Emy démontre par ailleurs la mauvaise foi dont a fait preuve la SARL Camari qui s'est empressée de clôturer sa liquidation pour échapper à ses obligations de remise en état des locaux, alors que connaissant parfaitement l'origine des désordres, elle avait perçu de son assureur une indemnité pour les dégâts causés au local et s'était abstenue de donner suite à une proposition de l'assureur de l'entreprise Arno plomberie destinée à lui permettre de faire réparer la canalisation fuyarde. Le préjudice subi par la SCI Emy du fait de cette attitude déloyale sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 2000 euros de dommages et intérêts. Partie succombante, la partie intimée sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme, dans les limites de sa saisine, le jugement entrepris et statuant à nouveau, Condamne la SCP [N] représentée par Maître [K] [N], prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari, à payer à la SCI Emy la somme de 8781,90 euros représentant les coûts des travaux de réparations du local commercial, Ordonne la compensation, à concurrence de la plus faible des deux sommes, entre la créance détenue par la SARL Camari au titre du dépôt de garantie de 4400 euros et celle détenue par la SCI Emy au titre de la condamnation précitée, Condamne la SCP [N] représentée par Maître [K] [N], prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari, à payer à la SCI Emy la somme de 2000 euros de dommages et intérêts. Condamne la SCP [N] représentée par Maître [K] [N], prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari, à payer à la SCI Emy la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCP [N] représentée par Maître [K] [N], prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Camari aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT