Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 22/14121

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 22/14121 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYK4F N° MINUTE : Assignation du : 24 Novembre 2022 JUGEMENT rendu le 03 Septembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet SIMMOGEST [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Renaud GOURVES de la SELEURL RENAUD GOURVES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0029 DÉFENDERESSE LA FONDATION BERSABEE (FONDATION DES PETITS FRERES DES PAUVRES) [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0129 Décision du 03 Septembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/14121 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYK4F COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique, assisté de Justine EDIN, Greffière. DÉBATS A l’audience du 24 Avril 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété. La fondation Bersabee est propriétaire d'un logement au 1er étage de cet immeuble. Considérant que le locataire de la fondation Bersabee a causé des nuisances dans la copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné en responsabilité devant le tribunal la fondation Bersabee par acte d'huissier de justice du 24 novembre 2022. * Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de : " Vu les articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 Recevant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis : [Adresse 1] en ses demandes et y faisant droit, Condamner la fondation Bersabee à lui payer les sommes suivantes : - 10818,22 € à titre principal pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter du présent acte. - 800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au paiement d'une dette certaine, liquidé et exigible. - 1.800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance ". * Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 16 janvier 2023, la fondation Bersabee (fondation des petits frères des pauvres) demande au tribunal de : " Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, de sa demande tendant à voir condamner la fondation Bersabee (fondation des petits frères des pauvres) à lui régler la somme de 10.818,22 euros. Constater que la fondation Bersabee (fondation des petits frères des pauvres) accepte de régler la somme de 1.402,80 euros correspondant aux factures de l'entreprise Franco et ce à titre amiable. Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, de sa demande tendant à voir condamner la fondation Bersabee (fondation des petits frères des pauvres) à lui régler la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts. Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Valérie Courtois, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile ". * Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été clôturée et plaidée le 24 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires A l'appui de ses demandes principales, le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - le syndicat des copropriétaires a mis en demeure à plusieurs reprises en 2020 la fondation Bersabee de mettre un terme aux nuisances causées par son locataire ; - le syndicat des copropriétaires a informé la police et la mairie des désordres constatés dans l'immeuble ; - le syndic a été contraint de mettre en place un agent de sécurité cynophile ; - le syndicat a engagé une procédure de référé ; - M. [H], le locataire, a quitté les lieux le 29 mai 2020, mettant fin au trouble de voisinage ; - le 15 juillet 2020, l'assemblée générale a voté la ratification des prestations entreprises pour assurer la sécurité de l'immeuble suite aux troubles causés ; - l'assemblée a également voté une résolution pour demander le remboursement au propriétaire du lot n° 4 du coût des détériorations et des charges consécutives au comportement du locataire ; - la fondation défenderesse a approuvé les deux résolutions ; - l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndicat à agir en justice en cas de violation par un copropriétaire des dispositions du règlement de copropriété ; - le règlement de copropriété prévoit qu'il est interdit de nuire aux droits des autres copropriétaires et prévoit que les copropriétaires et occupants doivent veiller à la tranquillité de l'immeuble ; - le locataire de la fondation Bersabee a causé des troubles anormaux de voisinage en contradiction avec le règlement de copropriété ; - les préjudices sont justifiés ; - la résistance au remboursement des sommes dues constitue une faute. En défense, la fondation Bersabee fait valoir que : - par acte sous seing privé du 29 janvier 2019, la fondation des petits frères des pauvres (Bersabee) a loué son appartement dans l'immeuble à l'association du Champ-Marie ; - cette association a consenti le 29 janvier 2019 à M. [M] [H] un contrat de sous-location dit " bail passerelle " le 29 janvier 2019 ; - M. [H] a quitté les lieux le 29 mai 2020 ; - à titre amiable, elle accepte de régler au demandeur la somme de 1.402,80 € correspondant aux factures Franco des 31 mars, 30 avril et 30 juin 2020 ; - pour le reste, il n'est pas démontré que les dégradations dans les parties communes aient un lien avec le locataire de l'association Champ-Marie ; - M. [H] a causé certains troubles mais pas tous ; - les autres factures sont liées à des intrusions de personnes extérieures à l'immeuble dans les parties communes ; - il n'est pas justifié que le locataire permettait l'accès de l'immeuble aux squatteurs ; - sa défaillance et le préjudice financier ne sont pas démontrés. * Vu les articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 invoqués. Vu le trouble anormal du voisinage invoqué et l'article 544 du code civil qui prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit pour le propriétaire de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou par les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. La théorie des troubles anormaux du voisinage invoquée par le demandeur consacre une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire. Inversement, il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Les juges du fond apprécient souverainement le caractère excessif du trouble allégué tant au regard de sa permanence et de sa gravité que de la situation des lieux. L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit. Sur ce, En l'espèce, la fondation Bersabee reconnaît que son sous-locataire, M. [H], a causé des nuisances dans l'immeuble. Les désordres causés par M. [H], bénéficiaire d'un bail "passerelle" selon la défenderesse, sont confirmés par les courriers envoyés par le syndic à la défenderesse et à la police en mars et avril 2020, par l'email d'une occupante du même palier du 12 avril 2020 et par un courrier de la préfecture de police de [Localité 6] du 10 août 2020. En outre, ils ont été jugés suffisamment graves par le bailleur pour envisager une procédure de résiliation du contrat de location. La fondation Bersabee accepte de prendre en charge les trois factures de l'entreprise de nettoyage pour une somme globale de 1.402,80 €. Ces factures précisent : " entretien des parties communes de l'immeuble suite à altercation ", " nettoyage supplémentaire traces de sang suite à altercation " et " nettoyage supplémentaire suite au déménagement du locataire du 1er étage et à la présence d'excrément au premier étage... ". Ces altercations et dégradations constituent assurément un trouble anormal de voisinage, dont la fondation Bersabee doit répondre en sa qualité de propriétaire bailleur de l'appartement loué à M. [H]. Concernant les autres préjudices invoqués, il s'agit de dépenses exceptionnelles justifiées par une facture de réparation suite à des actes de vandalisme dans les parties communes du 16 avril 2020 à hauteur de 434,50 € et des factures de l'entreprise de sécurité intervenue pour des prestations de surveillance effectuées entre le 16 avril et le 30 mai 2020 à hauteur de 4.548,96 €, 3.495,96 € et 936 €. La fondation Bersabee fait valoir que ces prestations ne sont pas en lien avec les troubles causés par M. [H]. Or, le préfet de police indique lui aussi dans son courrier du 10 août 2020 que " des éléments qui m'ont été transmis, il ressort qu'en dépit du relogement, et donc du départ, le 29 mai dernier, du couple qui recevait des personnes sans domicile fixe du quartier dans son appartement, des SDF ont continué de s'introduire dans l'immeuble en s'installant dans les parties communes ". Il apparaît donc qu'outre les altercations et dégradations, M. [H] est le premier responsable de l'intrusion de personnes sans domicile fixe dans l'immeuble. Les prestations litigieuses ont au demeurant été réalisées en avril et mai 2020, à une époque où M. [H] occupait l'appartement de la fondation Bersabee et où des dégradations ont été commises par lui. En outre, les altercations et dégradations causées par M. [H] et admises par la défenderesse justifient à elles seules le recours au service de gardienne entre le 16 avril et le 30 mai 2020. Les prestations de réparation et de surveillance réalisées sont donc bien en lien avec les troubles anormaux de voisinage causés par M. [H]. La fondation Bersabee sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 10.818,22 € au titre du remboursement des prestations engagées, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 24 novembre 2022 en application de l'article 1231-7 du code civil. S'agissant de la demande de dommages-intérêts à hauteur de 800 € pour résistance au remboursement, le préjudice financier supplémentaire invoqué et qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation ci-dessus n'est pas suffisamment démontré. Cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La fondation Bersabee, partie perdante, supportera les dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. La fondation Bersabee sera condamnée à verser au demandeur une somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie. En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe: CONDAMNE la fondation Bersabee (fondation des petits frères des pauvres) à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] les sommes suivantes : 10.818,22 € au titre du remboursement des prestations engagées en lien avec les troubles anormaux de voisinage causés par son sous-locataire, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 24 novembre 2022 ; 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de dommages-intérêt de 800 € pour résistance au remboursement ; CONDAMNE la fondation Bersabee (fondation des petits frères des pauvres) aux dépens ; DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024. La Greffière Le Président