Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/00768

AFFAIRE : N° RG 21/00768 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GWW4   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ARGENTAN du 03 Février 2021 RG n° 19/01123 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2023 APPELANTES : La S.A.R.L. ANO N° SIRET : 412 044 687 [Adresse 2] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal La S.A. AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE N° SIRET : 722 057 460 [Adresse 3] [Localité 6] prise en la personne de son représentant légal représentées par Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN, assistées de Me Manuel FURET, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ : Monsieur [L] [K] né le 22 Septembre 1972 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5] représenté et assisté de Me Marianne BARRY, avocat au barreau D'ARGENTAN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, Mme DELAUBIER, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2023 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 05 Décembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 22 février 2018, Monsieur [L] [K] a signé avec les époux [B], un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (61), moyennant un prix de 65.857 €. Le compromis était conclu sous la condition suspensive de vérification de la présence ou non de mérule. Monsieur [K] a mandaté la SARL ANO exerçant sous le nom commercial de [W], le 13 mars 2018 pour établir un diagnostic mérule. Cette société a adressé le 20 mars 2018 à Monsieur [K], un rapport concluant à l'absence d'indices visibles d'infestation de mérules ou d'autres champignons lignivores. Relevant une incohérence avec le contenu même du rapport qui faisait état de champignons dans la cuisine, Monsieur [K] a interrogé la société ANO qui lui a adressé le 23 mars 2018, un nouveau rapport daté du 19 mars 2018. La vente a été réitérée par acte authentique du 14 mai 2018 au prix de 55.000,00 €. Cet acte précisait au regard du rapport de la société ANO, qui lui était annexé, que l'immeuble n'était pas infesté par la mérule. A l'occasion de travaux de rénovation engagés par Monsieur [K], le maître d'oeuvre l'a informé le 31 mai 2018, de la découverte de mérule, ce qui a été confirmé par l'expertise réalisée par la SAS ABRACO. Par décision du 15 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Argentan a ordonné une expertise confiée à Monsieur [G]. Par acte d'huissier des 4 et 5 décembre 2019, Monsieur [K] a assigné la SARL ANO et son assureur, la société AXA France devant le tribunal de grande instance d'Argentan, afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Par jugement du 3 février 2021, le tribunal a : - rejeté la demande de rabat de l'ordonnance de clôture, - déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 20 mai 2020 par les défenderesses, - déclaré la SARL ANO entièrement responsable des préjudices subis par Monsieur [K], - condamné la SARL ANO et la société AXA France in solidum à payer à Monsieur [K] les sommes de : * 113.235,16 € au titre des travaux de reprise, * 55.342,27 € au titre de ses préjudices financiers (charges de logement,frais bancaires et dépréciation de son bien immobilier), * 13.500,00 € au titre du préjudice de jouissance, * 70.000 € au titre de son préjudice moral, * 2.394,00 € au titre de l'expertise amiable, - condamné la SARL ANO et la société AXA France in solidum à payer à Monsieur [K], la somme de 3.500,0 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SARL ANO et la société AXA France au dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 16 mars 2021, la SARL ANO et la SA AXA France ont formé appel de la décision. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 19 septembre 2023, elles concluent : - à titre principal à la réformation du jugement, à ce qu'il soit dit et jugé que Monsieur [K] était parfaitement informé de la présence de mérule, indépendamment de l'ampleur réelle de l'infestation et que les préjudices qu'il allègue, sont dépourvus de tout lien de causalité avec le manquement imputé à la société ANO, ainsi qu'au rejet de ses prétentions, - subsidiairement, à la réformation du jugement et à la réduction à de plus justes proportions des dommages-intérêts alloués au titre des travaux de traitement et de reprise, en excluant le devis complémentaire pour le traitement du deuxième étage et des combles, en tenant compte de la vétusté initiale et du coût exagéré de la maîtrise d'oeuvre par rapport à celui facturé par le maître d'oeuvre pour les travaux de rénovation, - en tout état de cause à la réformation du jugement et au rejet de l'appel incident de Monsieur [K], au rejet de ses demandes au titre des préjudices de jouissance, moral et financier ( charges de logement, assurance, abonnement à l'eau, abonnement à l'électricité et assurance, taxes foncières, frais bancaires et dépréciation de son bien immobilier), - dire qu'il y aura lieu de déduire des sommes éventuellement mises à la charge de la société ANO et de son assureur, la provision de 3.000,00 € réglée par celles-ci suite à l'ordonnance de référé. Aux termes de ses dernières écritures en date du 18 septembre 2023, Monsieur [K] conclut à la confirmation du jugement entrepris en actualisant les sommes alloués s'agissant des préjudices liés aux loyers, à l'assurance habitation, aux abonnements eau et électricité, à la taxe foncière, ainsi que le préjudice de jouissance. Il demande à la cour de : - dire et juger la SARL ANO entièrement responsable des préjudices subis par lui, - condamner in solidum la SARL ANO et la société AXA Assurance Iard Mutuelle à lui payer les sommes suivantes : * 113.235,16 € au titre des travaux de reprise, * 97.551,63 € au titre de ses préjudices financiers (charges de logement frais, frais bancaires et dépréciation de son bien immobilier), * 31.500,00 € au titre du préjudice de jouissance, * 70.000 € au titre de son préjudice moral, * 2.394,00 € au titre de l'expertise amiable, - débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les appelantes au paiement d'une somme de 4.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de son conseil. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité de la SARL ANO La SARL ANO conteste avoir commis une faute à l'égard de Monsieur [K] dont elle affirme qu'elle l'a bien informé de la présence de mérule dans l'immeuble qu'il envisageait d'acquérir, et rappelle n'avoir été mandatée que pour la recherche de mérule et non pour celle d'autres champignons. Elle estime qu'il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à son obligation d'indépendance en raison du lien familial existant avec la venderesse dès lors que ce n'est pas celle-ci, mais Monsieur [K] qui l'a mandatée. En l'espèce, Il était prévu dans le compromis de vente du 22 février 2018 régularisé entre Monsieur et Madame [B], vendeurs et Monsieur [K], que ce dernier ferait établir à ses frais dans le mois suivant, un diagnostic relatif à la mérule dont la recherche n'était pas exigée lors de l'établissement du diagnostic technique, l'immeuble vendu ne se situant pas dans une zone présentant un risque de présence de ce champignon. Il pouvait renoncer à lever l'option dans l'hypothèse où la présence de mérule serait révélée ou renégocier le prix de vente. Il résulte des échanges de courriels entre Monsieur [K] et la SARL ANO exerçant sous l'enseigne [W], et des rapports adressés par cette dernière : - que Monsieur [K] a pu prendre connaissance d'un premier rapport (Cf. Pièce N°17) le 20 mars 2018 qui mentionnait sur la page de couverture ' Absence de mérules : Absence d'indices visibles d'infestation de mérules ou d'autres champignons lignivores,' alors que le tableau d'identification des parties d'immeuble visitées faisait état au plafond de la chambre 1 de la 'présence d'indices d'infestation (champignons type mérule, trace inactive sèche et nettoyée. Taux d'humidité 20 %)', - que par courriel du 21 mars 2018, Monsieur [K] face à cette contradiction, interrogeait la SARL ANO qui lui adressait le 23 mars 2018, un nouveau rapport de diagnostic (Cf. Pièce N°18) strictement identique au précédent, si ce n'est quant à la date limite de validité expirant le 19 septembre 2018 au lieu du 18 septembre 2018, - que par courriel du 26 avril 2018, la société ANO relancée par Monsieur [K] écrivait : ' je vous transmets ci-joint la réponse de notre technicien : le bien a été traité, il ne reste qu'une trace sèche, inactive et nettoyée. Le plafond bois n'est pas attaqué', - que par courriel du 28 avril 2048, Monsieur [R] [Y] de la société ANO écrivait à Monsieur [K] : ' Voulez-vous trouver le dossier, je m'excuse, j'ai fait une erreur en situant la trace dans la chambre 1 et pas dans la cuisine. Je vous confirme qu'il s'agit d'une trace inactive et ayant été traitée.' - que le troisième rapport qui était joint, mentionne sur la première page : ' Présence de mérules : Présence d'indices d'infestation de mérules ou 'autres champignons lignivores pour lesquelles des investigations complémentaires sont recommandées' alors que le tableau d'identification des parties de l'immeuble visitées fait état pour toutes les pièces de l'absence de mérule, y compris dans la cuisine, avec la mention 'Absence 'indice d'infestation (champignons de type mérule, inactive, sèche et nettoyée) Taux d'humidité 20 %'. La société ANO n'a donc à aucun moment conclu à la présence de mérule active qu'elle soit ou non visible. Or, il résulte, tant du rapport d'expertise de la société ABARCO du 22 juin 2018 (Cf. Pièce N°4)mandatée par Monsieur [K] après que le maître d'oeuvre ait découvert la présence de mérule, que du rapport de l'expert judiciaire (Cf. Pièce N°58), que l'immeuble est infesté par la mérule, et que celle-ci était visible sans démontage, et était détectable au poinçonnage dans la cave, au rez-de-chaussée sur plinthes, au premier étage sur plinthe, au deuxième étage sur les tablettes et plinthes des deux petites chambres, au plafond de la cuisine, dans le grenier. L'expert judiciaire relève que le diagnostic [W] est incomplet puisqu'il ne mentionne pas les éléments caractéristiques de la mérule qui étaient présents et visibles, et ne renseigne pas sur l'état réel des attaques de la mérule et autres champignons dans l'immeuble visité. Il estime que la présence de mérule préexistait avant la vente et par voie de conséquence avant le rapport de diagnostic établi par la société ANO . Cette dernière a donc commis une faute à l'égard de son co-contractant, Monsieur [K] en lui remettant un rapport erroné, qui mentionnait l'absence de mérule active, avec seulement une trace de mérule traitée et sèche au plafond de la cuisine, alors qu'il s'avère au regard du rapport d'expertise que la mérule était présente et active à de nombreux endroit de l'immeuble, faute qui l'a conduit à ne pas renoncer à acquérir l'immeuble ou à en renégocier le prix. Le débat sur le point de savoir si l'entreprise [W] devait également vérifier la présence d'autres champignons lignivores, alors que cela ne résultait pas clairement de sa mission, est secondaire, dès lors qu'il est établi qu'elle a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle, en ne relevant pas la présence de mérule. Il ne peut par ailleurs être reproché à l'appelante d'avoir manqué à son obligation d'indépendance pour favoriser la vente, au motif que son dirigeant serait le frère de la venderesse, alors que ce n'est pas celle-ci mais Monsieur [K] qui l'a missionnée, et que la preuve d'une telle collusion n'est en tout état de cause pas rapportée. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la société ANO. Sur les préjudices de Monsieur [K] Les appelantes affirment que les préjudices dont se prévaut Monsieur [K], n'ont pas de lien de causalité direct avec une éventuelle faute de la société ANO qui n'est pas à l'origine de l'infestation parasitaire, qui est antérieure à son intervention. Elles ajoutent qu'il n'y a pas lieu de majorer ou d'actualiser le montant des travaux préconisés dès lors que Monsieur [K] a fait le choix de ne pas les réaliser alors qu'il dispose des fonds depuis près de deux ans. Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, l'existence d'un lien de causalité direct est établie entre la faute de la société ANO et les préjudice subis par Monsieur [K], puisque s'il avait été informé de la présence de mérule active dans l'immeuble, il aurait pu renoncer à poursuivre la vente ou en renégocier le prix, raison pour laquelle, il a pris soin de faire figurer dans le compromis de vente, une clause par laquelle et bien que l'immeuble ne soit pas situé dans une zone d'infestation à la mérule, il entendait faire réaliser un diagnostic à ce sujet avec possibilité de renonciation à la vente en cas de réponse positive. En raison de cette faute, il se voit contraint de procéder à des travaux conséquents, ce qui constitue incontestablement un préjudice direct en résultant. La cour estime au regard du rapport d'expertise judiciaire, qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelantes à payer à Monsieur [K] la somme de 113.235,16 € au titre des travaux de reprise au vu des devis produits par l'intimé, comprenant le coût des travaux de maîtrise d'oeuvre qui sont distincts de ceux qui avaient été initialement fixés dans le cadre des travaux de rénovation antérieurement à la découverte de la mérule, et ne doivent donc pas être écartés. S'agissant des préjudices financiers (loyers, frais d'assurance, eau, électricité, taxes foncières, intérêts intercalaires), il sera relevé tout d'abord que conformément à ce qu'a indiqué l'expert judiciaire, le point de départ de l'indemnisation au titre des loyers a été fixé au mois d'octobre 2018, et tient compte du délai de trois mois qui était fixé pour les travaux de rénovation. Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, la demande de Monsieur [K] de calculer l'indemnité due au titre des loyers qu'il a dû continuer à assumer puisqu'il ne pouvait habiter l'immeuble acquis, jusqu'au mois de septembre 2023, ne constitue pas une demande nouvelle donc irrecevable dès lors qu'il ne s'agit que d'une demande d'actualisation. Les appelantes sont mal-fondées à reprocher à Monsieur [K] de ne pas avoir fait réaliser les travaux dès la perception des fonds compte tenu de l'exécution provisoire attachée au jugement de première instance, dès lors que du fait de leur appel, celui-ci était susceptible d'être remis en cause avec donc un risque pour lui d'être obligé de rembourser toute ou partie des sommes allouées. Au vu des quittances de loyer produites, elles seront donc condamnées à lui payer la somme actualisée de 46.753,13 € arrêtée au 17 septembre 2023. Les frais d'assurance, d'eau, électricité, taxes foncières, sont des frais que Monsieur [K] aurait dû régler qu'il habite ou non l'immeuble. Ils sont dépourvus de lien de causalité avec la faute commise par la SARL ANO. Sa demande à ce titre sera donc rejetée. Monsieur [K] justifie par ailleurs du paiement d'intérêts intercalaires d'un montant de 1.047,54 € dans l'attente du déblocage des fonds qui est lié à la réalisation des travaux (Cf. Pièces N°48, 49, 50, 51, 52) qui comme il a été vu ci-dessus, n'ont pas eu lieu comme il était prévu lors de la souscription de son prêt immobilier. Ce montant doit donc être retenu puisque Monsieur [K] l'a supporté. La cour estime que c'est à tort que le premier juge a alloué à Monsieur [K] une somme de 40.000,00 € au titre de la perte de valeur du bien, qui n'est nullement justifiée. Il ne peut utilement se prévaloir de la nécessité d'informer de potentiels futurs acquéreurs de la présence de mérule au soutient d'une demande d'indemnisation à ce titre, dès lors que s'il vend ce bien, il aura été entièrement rénové et verra donc son prix augmenter, quand bien même il aurait été infesté par la mérule dans le passé, ni de la hausse du coût des matériaux qui n'est pas de nature à remettre en cause la valeur de l'immeuble. La demande au titre de la perte de valeur sera donc rejetée et le jugement infirmé sur ce point. Monsieur [K] sollicite également une indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance au motif qu'il ne peut jouir de la maison de 200 m² avec jardin qu'il a acquise, devant se contenter d'un logement de taille modeste. Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, ce poste de préjudice ne fait pas doublon avec l'indemnisation au titre des loyers. Il consiste en effet dans l'impossibilité pour Monsieur [K] d'être logé dans la maison de 200 m² avec jardin qu'il venait d'acquérir, alors qu'il doit se contenter d'un appartement de taille bien plus modeste, depuis plus de cinq ans. Il lui sera alloué à ce titre une somme de 3.000,00 €, ses conditions d'habitation actuelles ne donnant lieu à aucun justificatif particulier. Le préjudice moral subi par lui qui est indéniable puisqu'il a été trompé quant à l'absence de mérule active dans l'immeuble acquis, sans qu'il soit toutefois démontré qu'il s'agit d'une erreur volontaire de la société ANO dans l'intérêt des vendeurs, afin de permettre la réalisation de la vente d'un immeuble ancien qui peinait à trouver acquéreur. Non seulement, Monsieur [K] ne peut jouir de la maison qu'il a acquise, mais au surplus, la présence de la mérule n'a pu que susciter des inquiétudes légitimes quant aux risques qui y sont nécessairement attachés. Ce dernier préjudice est bien la conséquence de la faute commise par la société ANO résultant à tout le moins de sa négligence dans la réalisation de son diagnostic. La cour estime au regard des éléments de la cause, que ce préjudice sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 3.000,00 €. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a accordé à ce titre une somme de 70.000,00 € à Monsieur [K]. Il sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge des appelantes, le coût de l'expertise amiable d'un montant de 2.934,00 € assumé par Monsieur [K] après qu'ait été découverte par le maître d'oeuvre, la présence de mérule. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à Monsieur [K], une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de condamner in solidum les appelantes à lui payer une somme de 4.500,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Succombant, les appelantes seront condamnées in solidum aux dépens, le jugement étant confirmé en ce qu'ils les a condamnées aux dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d'Argentan sauf en ce qu'il a condamné in solidum la SARL ANO et la société AXA France à payer à Monsieur [L] [K], les sommes de 55.342,27 € au titre de ses préjudices financiers, 13.500,00 € au titre du préjudice de jouissance et 70.000,00 € au titre de son préjudice moral, L'INFIRME de ces chefs, Statuant à nouveau et y ajoutant, DÉBOUTE Monsieur [L] [K] de ses demandes au titre de la dépréciation de son bien immobilier, des frais d'assurance, eau, électricité, et des taxes foncières, CONDAMNE in solidum la SARL ANO et son assureur la société AXA Assurances Iard Mutuelles à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 46.753,13 € arrêtée au 17 septembre 2023, au titre des loyers, CONDAMNE in solidum la SARL ANO et son assureur la société AXA Assurances Iard Mutuelles à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 3.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance, CONDAMNE in solidum la SARL ANO et son assureur la société AXA Assurances Iard Mutuelles à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 3.000,00 € au titre de son préjudice moral, DIT qu'il conviendra de déduire des sommes dues, la provision de 3.000,00 € versée à Monsieur [L] [K] en vertu de l'ordonnance de référé du 15 novembre 2018,par la SARL ANO et son assureur la société AXA Assurances Iard Mutuelles, DÉBOUTE Monsieur [K] de toutes ses autres demandes, CONDAMNE in solidum la SARL ANO et son assureur la société AXA Assurances Iard Mutuelles à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 4.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum la SARL ANO et son assureur la société AXA Assurances Iard Mutuelles aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON