Cour d'appel, 06 décembre 2023. 23/01249

CF/SH Numéro 23/04060 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 06/12/2023 Dossier : N° RG 23/01249 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IQOU Nature affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix Affaire : [I] [F] C/ S.C.I. ACDC S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE M. LE COMPTABLE PUBLIC - Responsable du pôle de recouvrement spécialisé des Landes Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 Décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 18 Octobre 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame [K], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [I] [F] né le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 13] [Localité 12] Représenté et assisté de Maître DEFOS DU RAU de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX INTIMES : S.C.I. ACDC prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 11] Représentée par Maître de BRISIS de la SCP CABINET de BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX assistée de Maître ABADIE, avocat au barreau de BORDEAUX S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 9] Représentée et assistée de Maître FRANÇOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN Monsieur LE COMPTABLE PUBLIC - Responsable du pôle de recouvrement spécialisé des Landes Centre des Finances Publiques [Adresse 3] [Localité 10] Assigné sur appel de la décision en date du 27 AVRIL 2023 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX RG numéro : 22/00021 EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié revêtu de la formule exécutoire, reçu le 3 mai 2018 par Maître [Z], notaire à [Localité 15], Monsieur [I] [F] a consenti un prêt à Monsieur [V] [P] [B] et Monsieur [E] [P] [B], d'un montant en principal de 233 000 euros remboursable à échéance de douze mois, soit au plus tard le 30 juin 2019, moyennant un taux d'intérêt de 12 % l'an. Dans le même acte notarié, et à titre de sûreté et garantie du remboursement du crédit consenti, ' les emprunteurs en leurs qualités de seuls associés de la Société dénommée SCI AC DC , affectent et hypothèquent au profit du prêteur, un ensemble immobilier situé à [Adresse 1]. Cet ensemble immobilier qui appartient à la SCI AC DC comporte notamment un local professionnel à usage de pharmacie donné à bail à la SARL [P] dont les consorts [P] sont associés gérants. Les parties conviennent que les fonds empruntés ont financé un programme de promotion immobilière engagé par la SCCV Céleste, dont les consorts [P] sont également les associés. L'opération immobilière portait sur la réhabilitation et la rénovation d'un ancien immeuble à des fins de pôle de santé et maison médicale, et de transfert de la SARL Pharmacie [P]. Le prêt n'ayant pas été remboursé à l'échéance convenue, Monsieur [I] [F] a, par lettres recommandées avec accusé de réception du 11 mars 2022, mis en demeure les consorts [P] et la SCI AC DC de lui régler la somme globale de 366 615,13 euros. Par acte d'huissier du 11 mai 2022, Monsieur [I] [F] a fait délivrer à la SCI AC DC un commandement de payer valant saisie immobilière des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble situé à [Adresse 1]. Le commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 16] le 29 juin 2022, sous le numéro 4004P01 S00027, et dénoncé à la Société générale et au Trésor public, créanciers inscrits. Par acte de commissaire de justice du 24 août 2022, Monsieur [I] [F] a fait sommation à la SCI AC DC de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et l'a fait assigner à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Dax dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. Suivant jugement contradictoire en date du 27 avril 2023 (RG n°22/00021), le juge de l'exécution a : prononcer la nullité de la clause d'affectation hypothécaire contenue dans l'acte notarié régularisé le 3 mai 2018 fondant la poursuite, prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière, ordonner la mainlevée de la saisie immobilière, condamner Monsieur [I] [F] à payer à la SCI AC DC la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [I] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de saisie immobilière, débouter les parties du surplus de leurs demandes. Les motifs du jugement sont les suivants : -le juge de l'exécution s'est fondé sur les dispositions des articles L 321-1 et R 321- du code des procédures civiles d'exécution pour déclarer que la référence à la personne qui a consenti une hypothèque sur l'un de ses biens pour garantir la dette d'un tiers correspond à la situation de la SCI ADAC ; que la SCI ACDC est débitrice et qu'aucun texte n'exige la signification du commandement de payer valant saisie aux consorts [P] et qu'en outre, il n'est justifié d'aucun grief de nature à entraîner la nullité du commandement de payer valant saisie pour défaut de signification aux consorts [P] ; - le juge de l'exécution a rappelé sa compétence pour statuer sur la validité du titre exécutoire opposé par Monsieur [F] à la SCI ACDC ; il a relevé en se référant aux articles 1128, 1156 1157 et 1854 du code civil que la SCI ACDC ne produisait pas le pouvoir de représentation du 28 avril 2018 et qu'elle ne démontrait donc pas que Monsieur [V] [P] qui s'était engagé à l'acte de prêt pour le compte de Monsieur [E] [P], avait dépassé les pouvoirs de représentation donnés par ce dernier ; le juge de l'exécution en a donc déduit que le consentement à la clause d'affectation hypothécaire en sa qualité d'associé de la SCI était donc valable ; - le juge de l'exécution a souligné que les fonds empruntés ont financé un programme de promotion immobilière engagé par la SCCV Celeste et qu'il n'était pas établi la certitude que la SCI ACDC allait acquérir de nouveaux locaux alors qu'aucun acte n'est produit ; il en a déduit que la SCI ACDC a garanti la dette personnelle de ses associés sans aucune contrepartie en affectant en garantie l'unique bien immobilier qu'elle possède pour garantir une dette d'un montant supérieur à la valeur de l'immeuble mis en vente en juin 2021 au prix de 200 000 € ; - le juge de l'exécution a donc retenu que l'affectation hypothécaire était contraire à l'intérêt social de la SCI ACDC et qu'elle était de nature à compromettre l'existence même de la société et que la clause d'affectation hypothécaire était nulle entraînant la nullité de la procédure de saisie immobilière. Monsieur [I] [F] a relevé appel par déclaration du 3 mai 2023 (RG n°23/01249), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il déboute les parties du surplus de leurs demandes. Par ordonnance en date du 11 mai 2023, la présidente de la première chambre de la cour d'appel de Pau a autorisé M. [I] [F] à assigner à jour fixe la SCI ACDC, M. le comptable public et la Société générale, et à comparaître devant la première chambre de la cour d'appel de Pau le 18 octobre 2023 à 14 heures. Aux termes de ses dernières conclusions du 13 octobre 2023, Monsieur [I] [F], appelant, entend voir la cour : réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : prononcé la nullité de la clause d'affectation hypothécaire contenue dans l'acte notarié régularisé le 3 mai 2018 fondant la poursuite, prononcé la nullité de la procédure de saisie immobilière, ordonné la main levée de la saisie immobilière, condamné Monsieur [I] [F] à payer à la SCI ACDC la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile condamné M. [I] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de saisie immobilière, statuant à nouveau, débouter la SCI ACDC de toutes ses contestations et demandes de nullité, vu le commandement infructueux de payer en date du 11 mai 2022 valant saisie immobilière des biens et droits immobiliers sis Commune de [Localité 11], savoir : Les biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 1], figurant au cadastre Section AI n° [Cadastre 6] « [Adresse 2] » pour 04 a 42 ca Section AI n° [Cadastre 7] « [Adresse 1] » pour 01 a 75 ca Soit une contenance totale de 06 a 17 ca Savoir le lot n° 1 de la copropriété : un local professionnel à usage de pharmacie comprenant : au rez-de-chaussée : local pharmacie, courette couverte, réserve, escaliers d'accès au premier étage, au premier étage : le palier, WC, réserve dégagement et les 263/1000èmes des parties communes générales Du règlement de copropriété et état descriptif de division reçu par Maître [D] notaire à [Localité 11] le 27 décembre 2007 publié le 4 février 2008 volume 2008 P n° 988 vu l'état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement du 11 mai 2022 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 16], vu le cahier des conditions de vente et ses annexes déposés au greffe par M. [I] [F], constater que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies, ordonner la vente forcée des biens ci-dessous : Les biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 1], figurant au cadastre Section AI n° [Cadastre 6] « [Adresse 2] » pour 04 a 42 ca Section AI n° [Cadastre 7] « [Adresse 1] » pour 01 a 75 ca soit une contenance totale de 06 a 17 ca Savoir le lot n° 1 de la copropriété : un local professionnel à usage de pharmacie comprenant : au rez-de-chaussée : local pharmacie, courette couverte, réserve, escaliers d'accès au premier étage, au premier étage : le palier, WC, réserve dégagement et les 263/1000èmes des parties communes générales Du règlement de copropriété et état descriptif de division reçu par Maître [D] notaire à [Localité 11] le 27 décembre 2007 publié le 4 février 2008 volume 2008 P n° 988, renvoyer l'affaire devant le juge de l'exécution de Dax et fixer l'audience à laquelle la vente aux enchères aura lieu à une audience comprise entre deux et quatre mois de la décision à intervenir, déterminer les modalités de visite de l'immeuble, arrêter le montant de la créance de Monsieur [I] [F], en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 139 588,76 euros, à parfaire au jour de la décision à intervenir, admettre les dépens en frais privilégiés de poursuite, condamner la SCI ACDC au paiement d'une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions du 12 octobre 2023, la SCI ACDC entend voir la cour : Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées Vu les pièces versées au débat, Vu les jurisprudences citées, Vu les articles visés, Confirmer le jugement du Juge de l'exécution près le Tribunal judiciaire de DAX du 23 Avril 2023 en ce qu'il a : - Prononcé la nullité de la clause d'affectation hypothécaire contenue dans l'acte notarié régularisé le 3 mai 2018 fondant la poursuite, - Prononcé la nullité de la procédure de saisie immobilière, - Ordonné la mainlevée de la saisie immobilière, - Condamné [I] [F] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné [I] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de saisie immobilière, Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI ACDC du surplus de ses demandes, Et statuant à nouveau, Prononcer la nullité de la clause d'affectation hypothécaire contenue dans l'acte notarié régularisé le 3 mai 2018 fondant la poursuite pour défaut de consentement de la SCI ACDC à la clause d'affectation hypothécaire. Et à défaut, prononcer l'inopposabilité à la SCI ACDC de la clause d'affectation hypothécaire contenue dans l'acte notarié régularisé le 3 mai 2018 fondant la poursuite. Au besoin, Prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière de ce chef. Ordonner la mainlevée de la saisie immobilière. Subsidiairement, Si par extraordinaire il n'était pas prononcé la nullité de la saisie immobilière Sur le montant de la créance Dire que la clause en page 3 de l'acte de prêt du 3 mai 2018 qui fixe des intérêts moratoires à hauteur de 12% l'an doit être qualifié de clause pénale en ce qu'elle devra être réduite à un taux qui ne saurait être supérieur au taux de l'usure à la date de l'acte de prêt. Dire n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts. En conséquence, Fixer la créance à une somme qui ne saurait être supérieure à 14 309,00 euros en cas de réduction du taux d'intérêt appliqué. Et à défaut, Fixer la créance à une somme qui ne saurait être supérieure à 110 200 euros. A titre infiniment subsidiaire Autoriser la vente amiable au prix plancher de 170 000 euros. En tout état de cause Débouter Monsieur [I] [F], la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et Monsieur le Comptable Public de leurs plus amples demandes. Le condamner à la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions déposées le 7 juillet 2023, la SA Société Générale, sur le fondement des articles R322-7 du code des procédures civiles d'exécution et 696 et 700 du code de procédure civile, entend voir la cour : à titre principal, constater que la SA Société générale s'en remet sur la demande de réformation du jugement sollicité par le créancier poursuivant, subsidiairement, en cas de réformation du jugement, les conditions imposées par l'article R 322-7 du code des procédures civiles d'exécution étant remplies, admettre à la procédure de saisie immobilière la créance de la SA Société Générale arrêtée à la somme de 81 391,78 euros suivant décompte en date du 5 Septembre 2022, en tout état de cause, condamner la SCI ACDC aux entiers dépens de la présente procédure d'appel, condamner la SCI ACDC à payer à la SA Société générale la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le comptable public du pôle de recouvrement spécialisé des Landes n'a pas constitué avocat. Les conclusions de la SCI ACDC ont été signifiées au comptable public du pôle de recouvrement spécialisé des Landes par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023. MOTIFS La validité du commandement de payer valant saisie immobilière du 11 mai 2022 n'a pas fait l'objet d'une disposition du jugement attaqué et par suite n'a pas fait l'objet de la déclaration d'appel. Monsieur [F] ne discute pas de la validité de ce commandement dont il déclare que la cour n'est pas saisie et ce point ne fait pas l'objet de l'appel incident de la SCI ACDC. La cour n'examinera donc pas ce point. Sur la validité du titre exécutoire : L'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution exige que le créancier soit muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible pour procéder à une saisie immobilière. Le premier juge a rappelé à juste titre les dispositions de l'article 1128 du code civil qui conditionnent notamment la validité d'un contrat au consentement des parties. Il a analysé à juste titre les paragraphes de l'acte notarié pour retenir que le terme 'les emprunteurs' dans l'acte était un raccourci pour désigner Messieurs [V] et [E] [P] et que l'acte en visant 'les emprunteurs en leurs qualités de seuls associés de la société dénommées SCI ACDC' désignait de façon claire et non équivoque les consorts [P] en leur qualité de seuls associés de la SCI ACDC. L'article 1852 du code civil prévoit que les dispositions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statuaires, ou en l'absence de telles dispositions à l'unanimité des associés. L'article 1854 du code civil prévoit que les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte. En cause d'appel, il a été produit la procuration de Monsieur [E] [P] au profit de son frère [V] datée du 26 avril 2018. Il s'agit d'un acte notarié par le ministère de Maître [H] [A], notaire à [Localité 15], le même notaire qui a reçu l'acte de prêt du 3 mai 2018 produit comme titre exécutoire du prêt en vue de la saisie immobilière. Cette procuration de Monsieur [E] [P], présent à l'acte portant procuration, au profit de Monsieur [V] [P] lui donne 'pouvoir pour intervenir à un acte de prêt, dont le projet d'acte est annexé, ou à toutes autres dispositions que le mandataire jugera utiles , consenti par Monsieur [I] [F]'. La procuration précise les caractéristiques du prêt et notamment le fait que le montant du prêt garanti par l'inscription d'hypothèque conventionnelle est de 233 000 €, et que l'emprunteur s'oblige à mettre en garantie le bien ci-après désigné : local professionnel situé à [Adresse 1]... Or, cette procuration ne vise pas expressément la propriétaire de ce bien en l'espèce, la SCI ACDC, qui n'est jamais citée dans la procuration. Il n'est pas non plus précisé que le consentement de Monsieur [E] [P] était recueilli également en sa qualité d'associé de cette SCI, ce qui ne lui a pas permis de donner un pouvoir en toute connaissance de cause sur sa portée. La mention où il est dit que le pouvoir est 'pour toutes autres dispositions que le mandataire jugera utile' est trop générale pour que l'affectation hypothécaire soit concernée par cette mention. Il n'existe donc pas de décision unanime des associés de la SCI ACDC pour consentir à l'affectation hypothécaire au sens de l'article 1854 du code civil précité. En outre, cette affectation hypothécaire a été opérée contrairement à l'intérêt social de la SCI ACDC puisque comme l'a retenu le premier juge, la SCI ACDC a garanti la dette personnelle de ses associés sans aucune contrepartie, en affectant en garantie l'unique bien immobilier qu'elle possédait, pour garantir une dette d'un montant supérieur à la vente de l'immeuble de nature à compromettre l'existence même de la société. Eu égard à l'attestation notariée du 11 mai 2023 produite par Monsieur [F], il en ressort que la SCCV Céleste a vendu en l'état de vente de futur achèvement un ensemble immobilier situé au [Adresse 14] et [Adresse 8] à la SCI ACDC par acte du 15 février 2022. Il résulte de la chronologie des actes qu'à la date du prêt du 3 mai 2018, il n'existait aucune certitude que le bien dont la construction était financée notamment par ce prêt, allait rentrer un jour dans le patrimoine de la SCI ACDC et par ailleurs, le prix de cette cession entre la SCCV Céleste et la SCI n'est pas mentionné. Aussi, aucune communauté d'intérêts susceptible de préserver l'intérêt social de la SCI ACDC ne peut être retenue d'autant que les consorts [P] étaient certes gérants mais associés minoritaires de la SCCV Céleste, la SAS PI-3A étant majoritaire à 52% des parts. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré nulle la clause d'affectation hypothécaire fondant la poursuite contre la SCI ACDC et par suite a prononcé la nullité de la procédure immobilière et ordonné sa main levée. Les mesures accessoires sur l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens seront donc également confirmées. L'équité commande d'allouer en cause d'appel à la SCI ACDC une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Condamne Monsieur [I] [F] à payer à la SCI ACDC une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [I] [F] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE