Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/02637

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] NAC: 5AA N° RG 24/02637 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEA7 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 13 Novembre 2024 [M] [T] C/ [W] [X] [S] [U] [V] [R] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Maître Nicolas MUNCK Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR M. [M] [T], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [W] [X], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Mme [S] [U], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée M. [V] [R], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [T] a donné à bail à Monsieur [W] [X] et à Madame [S] [U] un appartement à usage d’habitation (n°A204) et un parking en sous-sol (n°8) situés [Adresse 3] à [Localité 5] par contrat signé électroniquement prenant effet au 14 décembre 2021, moyennant un loyer de 645,00 euros et une provision pour charges de 89,00 euros. Monsieur [V] [R] s’est porté caution solidaire au profit de Monsieur [W] [X] et Madame [S] [U] au titre notamment des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages et intérêts, condamnation judiciaire, indemnités d’occupation par acte séparé en date du 11 décembre 2021 et pour un montant maximum de trois ans de loyers, charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [W] [X] et à Madame [S] [U] le 05 mars 2024 pour un montant en principal de 2 316,23 euros, dénoncé à la caution le 18 mars 2024. Monsieur [M] [T] a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 17 juin 2024. Aux termes de l'assignation, il a sollicité de : - constater que le bail est résilié au 16 avril 2024 par acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [X] et Madame [S] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique, - fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (799,85 euros par mois au jour de la délivrance de l’assignation) à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, - condamner solidairement Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner solidairement Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] à lui payer la somme provisionnelle de 5 784,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, - condamner in solidum Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture. A l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [M] [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8 184,22 euros, mensualité de septembre 2024 incluse. Assignés par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 17 juin 2024, Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] n'étaient ni présents ni représentés à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 06 mars 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 mars 2024 pour un montant en principal de 2. 316,23 euros et dénoncé à la caution par acte signifié le 18 mars 2024. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois. Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mai 2024. L’expulsion de Monsieur [W] [X] et Madame [S] [U] sera ordonnée en conséquence. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [M] [T] produit un décompte en date du 9 septembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 8 184,22 euros, mensualité de septembre 2024 incluse. Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 8 184,22 euros. Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [T], Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 14 décembre 2021 conclu entre Monsieur [M] [T] d’une part et Monsieur [W] [X] et Madame [S] [U] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°A204) et un parking en sous-sol (n°8) situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 06 mai 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [X] et Madame [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [X] et Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [T] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [M] [T] à titre provisionnel la somme de 8 184,22 euros ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [M] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 06 mai 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [M] [T] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [X], Madame [S] [U] et Monsieur [V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [M] [T] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente