Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Estelle FORNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03278 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5W
N° MINUTE :
5
JUGEMENT
rendu le 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [J] [Z],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Estelle FORNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L258
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [Y],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03278 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5W
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 20 août 2014, Mme [J] [Z] a consenti un bail d'habitation à M. [L] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros et d'une provision pour charges de 135 euros.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2807,86 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [Y] le 9 novembre 2023.
Par assignation du 5 mars 2024, Mme [J] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3958,17 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 4 juin 2024, Mme [J] [Z], representee par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s'élève désormais à 8 415 euros. Mme [J] [Z] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [L] [Y] expose qu'il n'a pu honorer le paiement du loyer car il touche le RSA mais que son ex-employeur doit lui verser 4.000 euros ce qui devrait lui permettre de régler une partie de la dette. Il ajoute qu'il a une promesse d'embauche. Il sollicite des délais de paiement, proposant de régler la dette sur 24 mois.
Mme [J] [Z] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [L] [Y] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1 Sur la recevabilité de la demande
Mme [J] [Z] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus et renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 7 novembre 2023 lui demandant de régler la somme principale de 2 807,86 euros dans le délai de six semaines alors qu'en application des dispositions du bail renouvelé le 20 juillet 2023, le locataire avait un délai de deux mois pour régler la dette locative.
Il convient de relever que les causes du commandement n'ont pas été réglés dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2024.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2024.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [J] [Z] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, Mme [J] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mai 2024, M. [L] [Y] lui devait la somme de 8 415 euros.
M. [L] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 2 807,86 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1 150,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Par ailleurs, M. [L] [Y] n'apportant aucun élément sur la réalité de sa situation financière et sur sa capacité à rembourser la dette locative sera débouté de sa demande de délais de paiement.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 935,05 euros.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [Z] ou à son mandataire.
4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [L] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [L] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2014 entre Mme [J] [Z], d'une part, et M. [L] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 8 janvier 2024,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [L] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [L] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [L] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 935,05 euros (neuf cent trente-cinq euros et cinq centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [L] [Y] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 8 415 euros (huit mille quatre cent quinze euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 2 807,86 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1 150,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DÉBOUTE Mme [J] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE Mme [J] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [L] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 novembre 2023 et celui de l'assignation du 5 mars 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
