Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/02615

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 23 MAI 2023 (n° 174 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02615 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCW3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 octobre 2020 - Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1117180114 APPELANTS Monsieur [F] [L] [Adresse 3] [Localité 6] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 9] (93) assisté par Me Cédric VANDERZANDEN, avocat au barreau de BORDEAUX Monsieur [Z] [L] [Adresse 4] [Localité 8] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 9] (93) assisté par Me Cédric VANDERZANDEN, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE S.A. ELOGIE SIEMP [Adresse 7] [Localité 5] N° SIRET : B 552 038 200 assistée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, président de chambre, chargé du rapport et Mme Marie MONGIN, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller Mme Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier lors des débats : Mme Ophanie KERLOC'H ARRÊT : CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, président de chambre et par Gisèle MBOLLO greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 novembre 1999, la société Siemp, aux droits de laquelle vient la société Elogie Siemp, a donné à bail à M. et Mme [B] [L] une maison située [Adresse 2] à [Localité 10]. Suite au décès de Mme [L], le bail a été transféré au profit de ses fils [F] et [Z] [L] qui habitaient avec elle, par avenant du 14 janvier 2014. Par lettre du 3 janvier 2016, les locataires ont demandé à la bailleresse la réalisation de travaux de réfection du logement. Le 10 octobre 2016, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 325,98 euros visant la clause résolutoire du bail. Par lettre du 18 janvier 2017, les locataires ont réitéré leur demande de travaux. Par acte d'huissier du 1er février 2017, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le tribunal d'instance de Paris 18ème afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers. Les consorts [L] ont continué à se plaindre de différents désordres auprès de la bailleresse. Le 9 mai 2017, ils ont fait constater ces désordres par un huissier. Par jugement avant dire droit du 5 février 2018, le tribunal a désigné M. [P] en qualité d'expert afin d'examiner les désordres invoqués par les preneurs. Les consorts [L] ont donné congé pour le 30 mai 2018 par lettre du 30 avril 2018. L'expert a rendu son rapport le 30 août 2019. L'affaire a été rappelée à l'audience du 22 septembre 2020. Par jugement du 29 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté le désistement de la bailleresse de ses demandes subsidiaires de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion, - déclaré l'intervention volontaire principale de M. [B] [L] irrecevable, - condamné les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 20 719,54 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, après déduction des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et autres sommes laissées à la charge de la bailleresse, - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 3 000 euros à chacun des consorts [L] à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, - débouté la bailleresse de ses autres demandes, notamment de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 11 décembre 2016, - débouté les consorts [L] de leurs autres demandes, notamment de fixation de l'indemnité d'occupation à zéro euro ou à la moitié de la valeur locative des lieux loués, de déduction des sommes payées au titre du nettoyage des vitres, des frais de serrurerie, de surconsommation d'électricité et du surplus de régularisation de charges, - condamné in solidum les consorts [L] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation du 1er février 2017 et la moitié du coût total de l'expertise judiciaire, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté les parties de leurs demandes fondées sur ce texte, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 février 2021, MM. [F] et [Z] [L] ont interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 6 février 2023, les appelants demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, sur leurs dettes à l'égard de la société Elogie Siemp, ordonner à titre principal qu'aucune indemnité d'occupation n'est due car ils ont libéré le logement avant la fin de leur préavis, - ordonner à titre subsidiaire que l'indemnité d'occupation ne peut être due que sur la période du 30 mai 2018 au 9 novembre 2018, - ordonner à titre principal que compte tenu de l'insalubrité du bien et de sa non-conformité aux exigences locatives, la valeur locative du bien au jour de l'acquisition de la clause résolutoire était nulle et que par conséquent l'indemnité d'occupation éventuellement due sera de zéro euros ou à toute somme que la juridiction fixera mais qui ne pourra être supérieure à la moitié du loyer contractuel, soit à titre subsidiaire la somme de 2 943,80 euros, - ordonner qu'ils pourront au maximum être condamnés au paiement de la somme de 4 477,59 euros au titre de l'arriéré locatif, - sur leur créance, constater que la bailleresse reconnaît que leur créance minimale est de 13 802,16 euros, - condamner la bailleresse au paiement des sommes de 4 470 euros pour l'entretien des vitres, 2 011,15 euros pour les frais de serrurerie, 380 euros pour les frais relatifs au groupe de sécurité, 2 130,68 euros relatifs à la surconsommation d'électricité, 6 929,25 euros pour la surfacturation des charges, - condamner la bailleresse au paiement de la somme de 40 386,70 euros au titre de leur préjudice de jouissance ou toute autre somme que la juridiction fixera en sachant que cette somme ne pourra pas être inférieure à 11 193,41 euros, - condamner la bailleresse au paiement de la somme de 10 000 euros à chacun au titre de leur préjudice moral, - condamner la bailleresse au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de constat d'huissier et d'expertise qu'ils ont avancés. Par conclusions notifiées le 16 juillet 2021, la société Elogie Siemp demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros à chacun des appelants à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, - confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, - débouter les appelants de toutes leurs demandes, - les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant la moitié des frais d'expertise. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023. MOTIFS Sur la dette locative A titre liminaire, il convient de rappeler que le premier juge a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail en raison des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et a pris acte de son désistement quant à sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire dudit bail ; c'est donc à tort que le premier juge a condamné les consorts [L] au paiement d'indemnités d'occupation, puisque le bail n'a fait l'objet d'aucune résiliation jusqu'à leur départ. Les appelants se trompent également lorsqu'ils évoquent des indemnités d'occupation et prétendent qu'elles auraient couru à compter du 11 décembre 2016 (date de la prétendue acquisition de la clause résolutoire qui n'a pas été constatée par le premier juge). En réalité, ils étaient redevables de loyers et de charges et, au vu du décompte joint au commandement de payer du 10 octobre 2016, la dette locative a commencé à courir à compter du mois de janvier 2016. Ils soutiennent par ailleurs que la dette doit être arrêtée au 30 avril 2018, date à laquelle ils disent avoir quitté les lieux. Mais, même s'ils justifient avoir donné congé à la bailleresse par lettre du 30 avril 2018 et produisent une attestation d'hébergement disant que M. [Z] [L] aurait déménagé le 1er avril 2018, ils ne démontrent pas avoir restitué les lieux loués avant le 9 novembre 2018, date de la remise des clés du logement effectuée en présence de l'expert judiciaire, seule la restitution des clés permettant au bailleur de reprendre possession de son bien ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a arrêté la dette locative à la date du 9 novembre 2018. Les appelants ne démontrent pas non plus que le logement ait été totalement inhabitable, et ce d'autant qu'ils ont occupé les lieux pendant de nombreuses années, avec leurs parents puis seuls, jusqu'à leur départ en 2018 ; même si l'expert a indiqué que le logement n'était pas conforme aux normes d'habitabilité fixées par le décret du 30 janvier 2002, il n'a pas noté qu'il était impossible de vivre dans les lieux loués en raison des désordres constatés ; leur demande tendant à voir réduire le montant du loyer à zéro est donc infondée. Quant à la demande visant à voir réduire le montant du loyer de moitié, elle se confond avec leur demande indemnitaire pour trouble de jouissance puisqu'ils invoquent l'état d'insalubrité du logement ; ils ne peuvent à la fois prétendre à une diminution du loyer et à une indemnité visant à compenser leur préjudice, ces prétentions étant fondées sur la même cause, à savoir l'insalubrité du logement ; c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande. Quant au montant de la dette locative, qui n'est contesté par aucune des parties, la somme de 34 521,70 euros retenue par le premier juge doit être confirmée. Sur le préjudice de jouissance L'expert judiciaire, M. [P], a décrit de nombreux désordres affectant le bien loué : peintures anciennes, vétustes et dégradées (présence de moisissures en divers endroits du logement), porte palière en mauvais état, dont le bâti présente des points de rouille, traces de passage d'eau par le seuil, salpêtre derrière la porte palière, trace d'une ancienne infiltration sous le lavabo des toilettes, terrasse en mauvais état, affaissement du parquet de la terrasse avec stagnation d'eau sous les lames, ossature métallique de la passerelle présentant des points de rouille et des boulons manquants, vitrage d'une fenêtre cassée sur la face extérieure, doublages en placostil mal fixés dans une chambre, présence de moisissures sur les autres doublages, oscillant battant ne fonctionnant plus dans une chambre, important dégât des eaux dans une chambre avec gondolement et soulèvement du parquet (désordre causé par la descente d'eaux pluviales), bassine sous le groupe de sécurité du ballon d'eau chaude, dont le câble d'alimentation électrique est déposé, dégât au plafond du séjour situé sous la cabine de douche. L'expert a conclu de ses constats que le logement n'était pas conforme aux normes d'habitabilité fixées par le décret du 30 janvier 2002. Au regard du nombre et de l'importance des désordres décrits par l'expert, il convient d'allouer aux appelants une indemnité représentant 40 % du montant du loyer contractuel au titre du préjudice de jouissance qu'ils ont subi, soit une somme mensuelle de 1 076,98 x 40 % = 430,80 euros. Les appelants soutiennent que leur préjudice doit être calculé à compter du 1er février 2012 (soit cinq ans avant la date de l'assignation compte tenu de la prescription) et jusqu'au 30 mai 2018, date d'effet de leur lettre de congé. Mais, dans la mesure où ils ne démontrent pas avoir souffert de désordres quelconques avant la première lettre recommandée adressée à ce sujet à la bailleresse le 3 janvier 2016, c'est à bon droit que le premier juge a pris cette date comme point de départ pour le calcul de l'indemnité. Le jugement doit également être confirmé en ce qu'il a considéré que le préjudice avait pris fin le 9 novembre 2018, date de remise des clés par les preneurs. L'indemnité pour trouble de jouissance doit donc être fixée à la somme de 430,80 x 34 mois = 14 647,20 euros. Sur les autres sommes réclamées par les appelants Le premier juge a refusé de faire droit à la demande en remboursement des frais de nettoyage des vitres extérieures au motif que ce poste entrait dans la liste des réparations locatives ; mais l'expert ayant confirmé que la face extérieure de ces baies vitrées était inaccessible de l'intérieur, les preneurs ont dû faire intervenir des professionnels pour réaliser ce travail depuis l'extérieur, ce qui dépasse les travaux d'entretien courant incombant à des locataires ; ceux-ci sont donc en droit d'obtenir le remboursement des deux factures d'entretien des vitres pour un montant total de 4 770 euros. Le premier juge a à juste titre refusé d'indemniser les appelants du coût de remplacement de la serrure suite à une tentative d'effraction, le bailleur n'étant pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance aux termes de l'article 1725 du code civil. Les parties ne contestent pas le jugement en ce qu'il a déduit de la dette locative la somme de 380 euros correspondant au remboursement du groupe de sécurité. Les appelants se plaignent d'une surconsommation électrique sur les années 2017 et 2018 due, selon eux, à une défaillance du circuit électrique du logement ; mais, d'une part, l'expert n'a pas retenu le moindre désordre concernant l'installation électrique, et d'autre part les consorts [L] ne produisent aucune pièce permettant de comparer leur consommation sur ces deux années à celle de logements équivalents comprenant les mêmes équipements électriques ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande. L'expert judiciaire s'est livré à un calcul précis des charges réclamées par la bailleresse, et a pu opérer la distinction entre celles qui étaient justifiées et celles qui ne l'étaient pas ; les appelants réclament le remboursement des provisions sur charges depuis le 1er février 2012 (soit cinq ans avant la date de l'assignation compte tenu de la prescription) jusqu'au 31 mai 2018, date d'effet de leur lettre de congé ; mais c'est à bon droit que le premier juge a entériné le calcul fait par l'expert du trop-perçu de charges en fonction des justificatifs fournis par la bailleresse et du délai de prescription triennale ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déduit de la dette locative la somme de 6 041,16 euros au titre de ce trop-perçu. Au final, c'est donc une somme de 25 838,36 euros qui doit être déduite de la dette locative (14 647,20 + 4 770 + 380 + 6 041,16), laquelle s'établit à la somme résiduelle de 8 683,34 euros. Sur le préjudice moral Le premier juge a accordé à chaque locataire une indemnité de 3 000 euros en se basant sur l'absence de réponses aux nombreuses lettres de réclamation adressées à la bailleresse et sur l'absence de travaux d'entretien du logement qui incombaient à celle-ci. Mais ces désagréments se confondent avec le préjudice de jouissance subi par les appelants et pour lequel la cour leur alloue une indemnité globale de 14 647,20 euros. Dès lors, il convient de rejeter ce chef de demande. Sur les demandes accessoires Chacune des parties ayant engagé sa responsabilité contractuelle, les consorts [L] en cessant de régler leurs loyers sans autorisation judiciaire et la société Elogie Siemp en ne mettant pas un logement décent à la disposition de ses locataires, les dépens et les frais irrépétibles qu'elles ont engagés doivent être laissés à leur charge. En revanche, le coût de l'expertise judiciaire doit être mis à la charge exclusive de la bailleresse, qui n'a pas respecté son obligation d'entretien des lieux loués. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité pour trouble de jouissance, le remboursement des frais d'entretien des baies vitrées, l'indemnité pour préjudice moral, les dépens et le coût de l'expertise judiciaire, Statuant à nouveau sur ces points : Fixe le montant de l'indemnité due par la société Elogie Siemp aux consorts [L] pour trouble de jouissance à la somme de 14 647,20 euros, Dit que la société Elogie Siemp doit rembourser aux consorts [L] la somme de 4 770 euros au titre des frais d'entretien des baies vitrées, Ordonne la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties, En conséquence, condamne MM. [F] et [Z] [L] solidairement à payer à la société Elogie Siemp la somme de 8 683,34 euros au titre des loyers et charges dus au 9 novembre 2018, date de remise des clés du logement, après déduction de la somme de 25 838,36 euros correspondant au total des sommes qui leur sont dues par la société Elogie Siemp, Condamne la société Elogie Siemp à prendre en charge l'intégralité du coût de l'expertise judiciaire, Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel. Le Geffier, Le Président,