Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/07824

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [I] [K] [W] Le Préfet de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/07824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VI7 N° MINUTE : 24/4 JUGEMENT rendu le 23 décembre 2024 DEMANDERESSES S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922 S.A. WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922 DÉFENDERESSE Madame [I] [K] [W], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VI7 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 16/10/2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE a donné à bail à [I] [K] [W] un appartement à usage d'habitation en sous-location, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 865,98 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 96,35 euros. Par acte de cautionnement du 16/10/2023, la SA WAKAM se portait caution solidaire de [I] [K] [W] vis-à-vis de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE pour les dettes locatives. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 01/03/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 1915,56 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 12/08/2024 à étude, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE et la SA WAKAM ont fait assigner [I] [K] [W] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; en conséquence : ordonner, à défaut de départ volontaire et remise des clefs à compter de la date du jugement à intervenir, l’expulsion de [I] [K] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [I] [K] [W] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE une somme de 2055,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à août 2024 inclus, somme à parfaire à l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;condamner [I] [K] [W] à payer à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE, une somme de 953,25 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à août 2024 inclus, somme à parfaire à l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ; Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VI7 condamner [I] [K] [W] à payer à la SA WAKAM une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 01/03/2024. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 13/08/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 23/10/2024. La bailleresse et la SA WAKAM, représentées par leur conseil, maintiennent les demandes dans les termes de l’assignation et actualisent la créance totale à la somme de 2380,14 euros. [I] [K] [W], regulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 05/03/2024. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer délivré le 01/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 octobre 1989. Le bail, prenant effet postérieurement après la réforme de la loi du 06 juillet 1989 entrée en vigueur le 29/07/2023, stipule expressément un délai de deux mois. Ce délai, plus favorable que le délai légal et prévu par les parties, doit donc être appliqué. [I] [K] [W] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 01/05/2024 à minuit, soit à compter du 02/05/2024. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [I] [K] [W] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [I] [K] [W] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi et de condamner [I] [K] [W] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, que [I] [K] [W] reste devoir une somme de 2380,14 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 01/10/2024, octobre 2024 inclus. La SA WAKAM produit les quittances subrogatives signées le 22/02/2024 par la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE démontrant du règlement des loyers et charges du mois de février 2024 par la SA WAKAM en lieu et place de [I] [K] [W]. Il ressort de ces quittances et du décompte produit que la SA WAKAM a réglé la somme totale de 953,25 euros pour le compte de [I] [K] [W], défaillant. Il convient en conséquence de condamner [I] [K] [W] au paiement de cette somme à la SA WAKAM au titre des loyers, charges et indemnités échus dus jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. En outre, [I] [K] [W] sera condamnée à régler à SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE la somme de 1426,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités échus dus jusqu’au 01/10/2024, octobre 2024 inclus, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Il convient de condamner [I] [K] [W] à payer à la SA WAKAM la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Il y a lieu de condamner [I] [K] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 02/05/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE pourra faire procéder à l'expulsion de [I] [K] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sous réserve des dispositions de l'article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle due par [I] [K] [W] à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE, à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [I] [K] [W] à payer à la SA WAKAM la somme de 953,25 euros au titre du remboursement des loyers et charges, indemnités dus au terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNE [I] [K] [W] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICE la somme de 1426,89 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus jusqu’au 01/10/2024, octobre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ; CONDAMNE [I] [K] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 01/03/2024 ; CONDAMNE [I] [K] [W] à payer à la SA WAKAM la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection