Texte intégral
AFFAIRE : N° RG 22/01989 -
N° Portalis DBVC-V-B7G-HBGT
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION du Président du TC d'ALENCON en date du 21 Juillet 2022
RG n° 2022001209
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023
APPELANTE :
S.A.S. NORMANDY COUNTRY CLUB
N° SIRET : 750 305 583
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,
assistée de Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
S.C.I. HOTEL DU GOLF DE BELLEME
N° SIRET : 377 894 134
[Adresse 4]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN,
assistée de Me Francis LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES
DEBATS : A l'audience publique du 12 juin 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
ARRÊT prononcé publiquement le 28 septembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
La SCI Hôtel du golf est propriétaire de locaux au sein de la résidence La piscine, située au lieu-dit [Adresse 5] et soumise au régime de la copropriété.
Par jugement du 13 février 2012, le tribunal de commerce d'Alençon a arrêté le plan de cession totale de la société Gestion de l'hôtel de Bellême, qui exploitait dans ces locaux une activité d'hôtel restaurant, au profit de la la société DG Résidence avec faculté de substitution, fixant l'entrée en jouissance au 15 février 2012.
La SAS Normandy country club s'est substituée à la société DG Résidence.
Suivant bail verbal, la SCI a consenti un bail commercial à la société Normandy country club sur les locaux susvisés, laquelle y exploite une activité d'hôtel restaurant.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 mai 2022 distribuée le 18 mai suivant, le bailleur a mis en demeure le preneur de lui payer la somme de 35.559 euros au titre des loyers impayés sur la période d'avril 2019 à avril 2022 inclus et de la taxe des ordures ménagères impayée pour les années 2019, 2020 et 2021, compte tenu d'une remise pour crise sanitaire d'un montant de 12.600 euros.
Par ordonnance de référé rendue le 21 juillet 2022 sur assignation délivrée le 9 juin 2022 par la SCI, le président du tribunal de commerce d'Alençon :
- s'est déclaré compétent pour trancher le litige,
- a condamné à titre de provision la SAS Normandy country club à payer à la SCI la somme de 48.159 euros au titre des loyers et des taxes d'ordures ménagères selon mise en demeure du 12 mai 2022 augmentée des loyers de mai, juin et juillet 2022, avec intérêts de droit à compter du 12 mai 2022 sur la somme de 35.559 euros et pour la somme de 12.600 euros à compter de l'assignation,
- a constaté que la SAS Normandy country club avait déposé lors de l'audience un chèque tiré sur le Crédit mutuel n°62324287 de 35.418 euros au conseil de la SCI à l'ordre de la CARPA avec sur la partie détachable 'en règlement de loyer + TOM / SCI Hôtel du golf',
- a ordonné la compensation entre les sommes dues par la SAS Normandy country club à la SCI et la somme remise à l'audience par la première au conseil de la seconde,
- a débouté la SAS Normandy country club de ses demandes,
- a condamné celle-ci au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens comprenant les frais de greffe pour un montant de 40,66 euros,
- a rappelé que sa décision était exécutoire de plein droit.
Par déclaration du 2 août 2022, la société Normandy country club a interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions du 13 octobre 2022, l'appelante, outre des demandes de 'juger' ne constituant pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer, demande à la cour d'infirmer l'ordonnance attaquée sauf en ce qu'elle a ordonné la compensation entre les sommes dues par la SAS Normandy country club à la SCI et la somme remise à l'audience par la première au conseil de la seconde et a rappelé qu'elle était exécutoire de plein droit, statuant à nouveau, de débouter la SCI de toutes ses demandes, de dire n'y avoir lieu à référé et de renvoyer la SCI à mieux se pourvoir.
Subsidiairement, elle demande à la cour d'enjoindre à la SCI de communiquer un décompte locatif précis et détaillé et de condamner la SCI à procéder à la pose d'un compteur individuel d'eau, de gaz et d'électricité sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de l'intimée à lui verser la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 2 novembre 2022, la SCI demande à la cour de confirmer la décision déférée, de débouter l'appelante de toutes ses demandes, y ajoutant, de la déclarer recevable et bien fondée en sa demande en paiement des loyers des mois d'août, septembre et octobre 2022, de condamner l'appelante à lui payer la somme de 12.600 euros au titre des loyers échus d'août, septembre, octobre 2022 et celle de 3.030 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'exécution de l'ordonnance attaquée.
Par ordonnance du 22 mars 2023, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de la SCI de sa demande de radiation de l'affaire fondée sur l'article 524 du code de procédure civile, les causes de la décision entreprise ayant été payées en cours de procédure.
La mise en état a été clôturée le 10 mai 2023.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur les demandes principales
Aux termes de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 873, le président peut, dans les mêmes limites et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'appelante fait grief au premier juge d'avoir fait droit aux demandes en paiement formées par le bailleur, alors que le décompte prévu à l'article R. 145-36 du code de commerce ne lui a pas été fourni, que le bailleur ne justifie pas du montant détaillé de sa créance ainsi que du montant et des dates des paiements effectués par le preneur, que, faute de stipulation expresse du bail, la taxe d'ordures ménagères ne peut être mise à sa charge, que ses paiements ont été indûment imputés sur la taxe d'ordures ménagères entre 2017 et 2021 pour un montant total de 14.982 euros et que le silence du bailleur sur la proposition faite le 10 mars 2021 d'une réduction de 35 % de son loyer en raison des difficultés liées au Covid vaut acceptation de sa part en application de l'article 1120 du code civil.
Le bail commercial en cause a été renouvelé le 15 février 2021, si bien que les dispositions de l'article R. 145-36 du code de commerce issue du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 sont applicables au bail renouvelé.
Toutefois, en présence d'un bail verbal, l'obligation résultant des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce de communication au preneur de l'état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, issu de l'inventaire établi à la conclusion de celui-ci, n'est pas applicable et il convient de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la taxe d'ordures ménagères.
En l'espèce, le bailleur indique sans être contredit que le loyer mensuel est de 4.200 euros TTC.
Le bailleur ne rapporte pas avec l'évidence requise en matière de référé la preuve, dont la charge lui incombe, d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe d'ordures ménagères.
En effet, le courriel adressé par le conseil du preneur le 1er septembre 2021 évoquant un solde de loyer 'hors TOM' et la remise à l'audience devant le premier juge d'un chèque d'un montant de 35.418 euros avec la mention 'En règlement de : loyer + TOM / SCI Hôtel de Bellême' ne sauraient être interprétés comme une acceptation de la charge de la taxe d'ordures ménagères, alors que le preneur conteste en appel comme en première instance devoir cette taxe.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, s'il incombe au bailleur d'établir l'existence et le montant de la créance qu'il invoque, il appartient au preneur de démontrer la réalité et le montant des paiements qu'il a effectués, conformément à l'article 1353 du code civil.
Aux termes de l'article 1120 du code civil, le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu'il n'en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d'affaires ou de circonstances particulières.
En l'espèce, le silence gardé par le bailleur sur la proposition faite le 10 mars 2021 par le preneur d'acquitter le loyer restant dû moyennant une diminution de 35 % pour les six mois restant sur 2020, soit la somme de 16.380 euros, ne saurait valoir acceptation d'une telle remise, la somme réclamée par le bailleur dans sa mise en demeure du 12 mai 2022 comprenant la déduction, d'un montant inférieur, de trois mois de loyer pour prendre en compte les difficultés rencontrées par le preneur en raison de l'épidémie de Covid.
Le décompte figurant dans la mise en demeure du 12 mai 2022 reprend le montant des loyers et des taxes sur les ordures ménagères réclamés par le bailleur et les versements effectués par le preneur avec indication de leur date (pièce n°3 intimée).
Le virement de 4.200 euros en janvier 2019, les chèques de 33.576 euros et 1.000 euros du 24 juin 2021, de 53.390 euros et 16.800 euros du 15 octobre 2020, les virements de 4.200 euros et de 2.885 euros du 22 novembre 2021 invoqués par le preneur ont été pris en compte par le bailleur dans sa mise en demeure du 12 mai 2022.
Le chèque de 35.418 euros du 7 juillet 2022, remis à l'audience du premier juge, a été encaissé et pris en compte lors de la mise en 'uvre de la saisie-attribution du 27 septembre 2022 (pièce n°8 intimée).
Le preneur justifie avoir effectué des virements bancaires le 23 janvier 2018 pour un montant de 3.103 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2017 et le 14 mars 2017 pour un montant de 3.169 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2016 (pièce n°19 appelante). Ces sommes n'étant pas dues par le preneur pour les motifs qui précèdent, elles doivent être déduites des sommes dues par l'appelante.
L'appelante ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que le chèque de 3.069 euros du 3 janvier 2019 était destiné au bailleur et a été encaissé par ce dernier (pièce n°19 appelante).
Il n'est pas davantage justifié du paiement de la somme de 15.189,96 euros par chèque du 1er décembre 2022, ce chèque étant libellé à l'ordre de la CARPA et ne constituant donc pas un paiement (pièce n°21 appelante).
Au regard de ces éléments, l'ordonnance entreprise sera infirmée sur ce point et, la cour statuant à nouveau de ce chef, la société Normandy country club sera condamnée à verser à la SCI la somme provisionnelle de 10.259 euros au titre des loyers impayés arrêtée au mois d'octobre 2022 inclus et l'intimée sera déboutée de ses demandes au titre de la taxe d'ordures ménagères.
2. Sur la demande reconventionnelle
Le preneur sollicite la condamnation du bailleur à procéder à l'installation d'un compteur individuel d'eau, de gaz et d'électricité.
Cependant, comme le soutient à juste titre le bailleur, les locaux loués dépendent d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, de sorte que le bailleur ne saurait être condamné en référé sur le fondement de son obligation de délivrance à installer un compteur individuel d'eau, de gaz et d'électricité alors qu'une telle installation relève des pouvoirs de l'assemblée des copropriétaires.
Cette demande sera donc rejetée.
3. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.
L'appelante, qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel, déboutée de sa demande d'indemnité de procédure et condamné à payer à l'intimée la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné à titre de provision la SAS Normandy country club à payer à la SCI la somme de 48.159 euros au titre des loyers et des taxes d'ordures ménagères selon mise en demeure du 12 mai 2022 augmentée des loyers de mai, juin et juillet 2022, avec intérêts de droit à compter du 12 mai 2022 sur la somme de 35.559 euros et pour la somme de 12.600 euros à compter de l'assignation, a constaté que la SAS Normandy country club avait déposé lors de l'audience un chèque tiré sur le Crédit mutuel n°62324287 de 35.418 euros au conseil de la SCI à l'ordre de la CARPA avec sur la partie détachable 'en règlement de loyer + TOM / SCI Hôtel du golf', a ordonné la compensation entre les sommes dues par la SAS Normandy country club à la SCI et la somme remise à l'audience par la première au conseil de la seconde et a débouté la SAS Normandy country club de ses demandes ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Condamne la SAS Normandy country club à verser à la SCI Golf de Bellême la somme provisionnelle de 10.259 euros au titre des loyers impayés arrêtée au mois d'octobre 2022 inclus ;
Déboute la SCI Golf de Bellême de sa demande tendant à voir condamner la SAS Normandy country club au paiement provisionnel de la taxe sur le ramassage des ordures ménagères ;
Déboute la SAS Normandy country club de sa demande tendant à voir condamner la SCI Golf de Bellême à procéder à l'installation d'un compteur individuel d'eau, de gaz et d'électricité ;
Déboute la SAS Normandy country club du surplus de ses demandes ;
Condamne la SAS Normandy country club aux dépens d'appel et à payer à la SCI Golf du Bellême la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
