Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/03638

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Madame [X], [U], [T], [D] [J] veuve [P] 1 Bis Rue Coulabin 35000 RENNES représentée par Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [B] [M] Les Villas de la Chapelle sur Erdre ZAC du Quartier de la Source 26 Rue des Rouches 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE non comparant Madame [D] [W] Les Villas de la Chapelle sur Erdre ZAC du Quartier de la Source 26 Rue des Rouches 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 avril 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 23/03638 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUMI COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL CCC à Monsieur [B] [M] + Madame [D] [W] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 2 septembre 2016, à compter du 3 septembre 2016, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [X] [P], représentée par son mandataire Sergic, a donné à bail à Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] un local à usage d'habitation, en l’espèce une maison sises 26 rue des Rouches à LA CHAPELLE SUR ERDRE (44240) avec ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 990 euros outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer. Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer leur a été délivré le 25 août 2023. Par actes séparés d'huissier du 15 novembre 2023, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [X] [P] née [J] a assigné Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 11 avril 2024. La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance. Bien que régulièrement assignés à étude, les locataires n’ont pas comparu et personne pour les représenter. L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes. L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Les locataires n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur l’application de la loi nouvelle Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) » L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce, la bailleresse, personne physique, soumise à cette obligation, a régulièrement dénoncé l'assignation le 16 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l'espèce, l’article XV des conditions générales du contrat, signées par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par actes séparés de commissaire de Justice du 25 août 2023, Madame [X] [P] née [J] a fait délivrer à Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 221.13 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 22 août 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 octobre 2023. Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d'occupation Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. En l’absence de clause expresse prévoyant la solidarité des titulaires du bail, celle-ci ne sera pas prononcée. Il convient toutefois de rendre cette obligation des preneurs indivisible et de prononcer une condamnation in solidum, à compter de l’échéance de novembre 2023, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité, avec capitalisation sous réserve du respect des dispositions de l’article1343-2 du code civil. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas présentés dans le cadre de la réalisation du diagnostic social et financier. Il résulte des pièces produites que Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 4 391.16 euros arrêté au 23 octobre 2023, terme inclus, dont il convient de déduire les frais relevant des dépens. La créance étant justifiée pour un montant de 4 241.16 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] au paiement de cette somme, conformément aux dispositions de la clause de solidarité insérée au bail, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dès lors que les intérêts échus des capitaux sont dus depuis au moins un an, dans les conditions fixées à l’article1343-2 du code civil. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 2 septembre 2016 entre Madame [X] [P], représentée par son mandataire Sergic, et Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] portant sur un local à usage d'habitation, en l’espèce une maison sises 26 rue des Rouches à LA CHAPELLE SUR ERDRE (44240) avec ses accessoires, sont réunies à compter du 26 octobre 2023 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] à payer à Madame [X] [P] née [J] la somme de 4 241.16 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 23 octobre 2023, terme inclus ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec capitalisation ; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 octobre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] à son paiement à compter de l’échéance de novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation ; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] à verser à Madame [X] [P] née [J] une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [D] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le Département. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M.HORTAIS S.ZARIFFA