Cour de cassation, 10 mars 2016. 15-13.448

CIV.3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10109 F Pourvoi n° C 15-13.448 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société ND Logistics, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 16 septembre 2014 par la cour d'appel d'Orléans (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à la SCI du Paradis, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ à la trésorerie générale du [Localité 1], dont le siège est [Adresse 2], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat de la société ND Logistics, de la SCP Barthélémy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat de la SCI du Paradis ; Sur le rapport de M. Maunand, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société ND Logistics aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société ND Logistics ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI du Paradis ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société ND Logistics. Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société ND Logistics au paiement de la somme de 164 500 euros à titre d'indemnité revenant à la SCI Du Paradis ; Aux motifs propres que «la cour n'a ni sollicité ni autorisé le dépôt d'une note et de pièces en cours de délibéré, et celles que lui adressées la société ND Logistics seront écartées des débats ; qu'il n'existe pas de contestation relativement à la date de référence, que toutes les parties s'accordent à fixer au 14 janvier 2007 soit une année avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, ce qui est en effet conforme aux dispositions de l'article L,515-11 du code de l'environnement ; que la SCI du Paradis est propriétaire depuis 1986 à [Localité 2] de la parcelle aujourd'hui cadastrée section [Cadastre 1] ; qu'en vertu d'un bail à construction d'une durée de 22 années par elle consenti à une société Lefort & Fils, à effet du 1er mars 1987 pour se terminer le 28 février 2009, un entrepôt avec magasin d'exposition et bureaux a été édifié sur une partie de ce terrain, dans lequel le preneur exploitait à la date de référence une activité de stockage et vente de fournitures pour boulangerie et pâtisserie dans le cadre de laquelle il accueillait sur place un public de professionnels venant s'y approvisionner ; que cette activité se poursuit depuis 2009 dans le cadre d'un bail consenti par la SCI du Paradis, devenue propriétaire du bâtiment, à un locataire commercial qui y exploite, pareillement en gros et demi-gros, un négoce de vanilles et d'arômes alimentaires ; qu'après avoir énoncé en liminaire que ces installations nécessitent de limiter la présence humaine à l'entour, l'arrêté du 24 novembre 2008 portant institution de servitudes d'utilité publique autour des installations classées que la société ND Logistics a été autorisée à exploiter, vise expressément cette parcelle [Cadastre 1], en son article 2, comme l'une de celles incluses dans le périmètre concerné par l'interdiction de toute nouvelle construction, de toute reconstruction à l'identique en cas de sinistre, et de toute implantation ou aménagement d'un établissement recevant du public de 1re et 2ème catégorie et en son article 3, comme l'une de celles concernées par les mesures de prévention et de réduction de la vulnérabilité requises par ces installations classées, et notamment par l'obligation d'y assortir tout nouveau projet de l'implantation de locaux étanches et ventilés de mise à l'abri ; que ces restrictions aux possibilités de construction, de reconstruction, d'extension et d'exploitation, ainsi qu'à la circulation, entraînent pour la SCI du Paradis, propriétaire d'un bien désormais classé en zone de danger Z2, un préjudice direct, matériel et certain, consistant en une diminution de la valeur vénale de son entière parcelle par rapport à un bien non situé dans une zone de danger ; qu'il en résulte qu'elle a bien qualité et intérêt à solliciter réparation de ce préjudice subi en tant que propriétaire de la parcelle ainsi dépréciée et ce, sans qu'il importe qu'elle ait concédé son droit à construire dans le cadre d'un bail à construction non encore venu à terme à la date de référence, qu'elle ait perçu à ce titre des loyers, ni qu'elle n'ait pas encore effectivement mis en oeuvre la seconde tranche du droit, avéré, de construire, dont elle était titulaire ; que, sur le fond, que la réalité d'un préjudice indemnisable est bien démontrée, la valeur de l'entière parcelle étant assurément dépréciée par ces considérables restrictions quand bien même l'arrêté circonscrit leur périmètre à un rayon qui ne la recouvre pas toute, l'attractivité du terrain étant moindre que celle d'un bien exempt d'une telle servitude et ce, indépendamment de la superficie affectée ; que s'agissant de l'obligation d'implanter des abris sur les biens inclus dans ce périmètre, l'appelante est seule à y voir un élément de plus-value ; qu'il en va de même de la prétendue plus-value qu'apporterait au voisinage l'implantation d'une entreprise telle que ND Logistics, fût-ce pour y stocker des produits dangereux ; que l'incidence des restrictions ou prohibitions induites par la servitude litigieuse par rapport à l'usage effectif des lieux à la période de référence est vainement contestée par l'appelante, alors qu'ainsi qu'il vient d'être dit, l'entrepôt implanté sur la parcelle accueille du public, en la personne des professionnels qui viennent s'y approvisionner en produits de boulangerie-pâtisserie ; que l'atteinte à la constructibilité de la parcelle [Cadastre 1] ne constitue nullement un préjudice purement éventuel, eu égard au classement du bien en zone UI à la date de référence, à l'importance de la surface non encore bâtie qui demeurait constructible, au caractère avéré du projet constructif de la SCI du Paradis attesté par son obtention dès 1986 d'un permis de construire un bâtiment de 1.776 m2 de SHON (cf. pièce n°2 de l'intimée) dont seule la première tranche a été mise en oeuvre, et des nécessités usuelles d'extension des locaux après des années d'exploitation aux résultats probants, comme en l'espèce ; que le préjudice est avéré et indemnisable, sans que la propriétaire ait à prouver son intention de vendre ou d'avoir cherché à vendre son bien ; qu'il est, de même, inopérant, pour l'appelante, d'objecter que la SCI du Paradis ne justifierait d'aucune réclamation ou protestation de sa locataire ; qu'il n'y a, ainsi, nullement lieu de faire droit à la demande de l'appelante tendant à la communication sous astreinte du bail de 2009 et de mandats de vente ou de location ; que la mesure de la dépréciation du bien impacté par la servitude n'est pas proportionnelle au pourcentage de sa surface inclus dans le périmètre de la servitude, mais égale à la différence entre la valeur du bien compte-tenu de l'incidence de cette servitude et celle d'un bien similaire qui ne serait aucunement affecté par une telle servitude ; que le premier juge - à la suite du commissaire du gouvernement - a pertinemment chiffré cette différence à 35%, ce qui caractérise une dépréciation moyennement importante ; que ce pourcentage s'applique à une valeur du bien qu'il a valablement chiffrée par la méthode de comparaison (cf. termes de comparaison détaillés dans le mémoire du commissaire du gouvernement du 13 mai 2013, et ni réfutés ni contredits) à 470,000 euros eu égard aux caractéristiques de la parcelle et du bâtiment, telles qu'elles résultent des plans, plans de masse, descriptif, déclaration fiscale, dont il ressort qu'il s'agit d'un vaste bâtiment en bon état général d'entretien, dont la toiture présente des défauts d'étanchéité et pourrait contenir de l'amiante ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par ND Logistics » ; Et aux motifs réputés adoptés que « le code de l'environnement en mentionnant que l'existence d'un préjudice direct, matériel et certain ouvre droit à une indemnisation, se réfère au code de l'expropriation qui précise dans son article L 13.-13 que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le préjudice est direct s'il est possible d'établir un lien de causalité étroit entre le dommage et la servitude d'utilité publique ; que le préjudice est matériel lorsqu'il peut être constaté de manière indiscutable ; que le préjudice certain est celui dont la réalisation n'est pas aléatoire, mais qui existe vraiment ; qu'en l'espèce le préjudice résulte des dispositions même de l'arrêté préfectoral du 24 novembre 2008 portant institution de servitudes d'utilité publique autour des installations de la société ND LOGISTICS ; qu'en effet l'article 1er dudit arrêté interdit et limite le droit d'implanter certaines constructions ou de réaliser certains aménagements à l'intérieur d'un périmètre délimité autour des installations de la société ND LOGISTICS ; que l'article 2 édicte que dans un rayon de 85 mètres autour des parois du bâtiment [Localité 2] 1, de 200 mètres autour des bâtiments [Localité 2] 2 et 3 et de 65 mètres autour des parois du bâtiment [Localité 2] 4/5, sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] est interdit toute nouvelle construction ; que dans cette zone, ne sera implanté ou aménagé aucun établissement recevant du public de 1ère et 2ème catégories ; que l'article 3 édicte que les projets nouveaux implantés sur des parcelles comprises dans le rayon des 200 mètres autour ces parois des bâtiments [Localité 2] 2et 3 doivent disposer de locaux de mise à l'abri, afin de protéger les personnes contre les effets toxiques ; que pour justifier que le préjudice a son origine dans les servitudes et non dans une situation déjà existante il convient d'examiner la situation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] avant la mise en place des servitudes ; qu'a la date du 14 janvier 2007, date de référence à prendre en considération, et conformément aux références des documents d'urbanisme en vigueur, cette parcelle était soumise à la réglementation de la zone Ul (zone comportant des installations d'activités compatibles avec l'environnement, c'est à dire exclusivement non nuisantes pour les zones d'habitat voisines) ; que conformément à l'article L 515-11 du code de l'environnement le préjudice est estimé en considérant l'usage possible des biens à la date de référence ; que force est de constater que l'usage possible des biens de la société du Paradis n'était pas aussi limité avant l'arrêté préfectoral du 24 novembre 2008, à ce qu'il est devenu postérieurement ; qu'à elle seule la restriction liée à l'ouverture du bâtiment au public ne permet plus de l'utiliser normalement ; que par conséquent l'existence d'un préjudice direct, matériel et certain affectant les biens de la société du Paradis résultant de ces servitudes d'utilité publique est avérée ; que la SCI du Paradis est donc en droit de se voir accorder une indemnisation en application des dispositions de l'article L 515-11 du Code de l'environnement, rappelées dans l'arrêté préfectoral du 24 novembre 2008 ; que l'indemnisation des préjudices causés par une servitude est déterminée en retenant un pourcentage sur la valeur vénale du bien grevé par ladite servitude ; qu'en l'espèce il y a lieu de retenir le pourcentage de 35% tel que retenu par le commissaire du Gouvernement ; que la méthode d'évaluation retenue par le commissaire du gouvernement est celle par comparaison directe ; qu'elle est basée sur les prix du marché immobilier local réalisé au moment de la rédaction de son mémoire ; que l'étude de marché réalisé sur la commune d'[Localité 2], portant sur des biens similaires faisant état de peu de mutations récentes (la plus récente date de 2010) l'étude a donc volontairement été élargie à des communes de l'agglomération orléanaise, mais que là encore peu de biens peuvent être retenus pour cette évaluation ; que l'ensemble immobilier de la société du Paradis est composé d'un bâtiment à usage de bureaux et d'entrepôts d'une superficie totale de 1180 m2, en bon état d'entretien, édifié sur un terrain clos de configuration trapézoïdale situé [Adresse 4] ; que dans le cadre de l'évaluation par comparaison de ce bâtiment trois éléments situés sur la commune d'[Localité 2] d'une superficie comprise entre 400 rn2 et 1500 m2 ont été retenus, pour un prix HT allant de 350€ à 868€ le m2 ; que le commissaire du gouvernement propose de retenir pour la détermination de la valeur vénale de l'immeuble appartenant à la SCI du Paradis le prix moyen de 400€ le m2, soit au total 470M0€ (1.180m2 x 400€) ; que cette proposition apparaît pleinement justifiée ; qu'en conséquence le montant de l'indemnité devant revenir à la société du Paradis s'élève à la somme de 164.500€ (470,000€ x 35%) correspondant à la seule perte de valeur vénale de l'immeuble lui appartenant ; qu'il convient en conséquence de condamner la société ND LOGISTICS à verser à la SC1 du Paradis la somme de 164.500 € à titre d'indemnisation » ; Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 1er de l'arrêté pris le 30 septembre 2013 par le Préfet du [Localité 1] et portant abrogation des servitudes d'utilité publique instituées par arrêté préfectoral du 24 novembre 2008 autour des installations de ND Logistics situées [Adresse 5] sur le territoire de la communes d'[Localité 2], les servitudes d'utilité publique instituées par arrêté préfectoral du 24 novembre 2008 au titre du code de l'environnement, à l'intérieur d'un périmètre délimité autour des installations de la société ND Logistics, sur le territoires de la commune d'[Localité 2], [Adresse 5] sont abrogés ; qu'en retenant néanmoins que la SCI du Paradis subissait un préjudice du fait de l'institution de cette servitude qui avait été abrogée à la date du jugement de premier instance à laquelle elle a évalué ce préjudice, la cour d'appel a violé l'arrêté préfectoral précité ; Alors, d'autre part, et à titre subsidiaire, que le seul établissement d'une servitude d'utilité public ne suffit pas à caractériser le dommage subi par le propriétaire du fonds grevé ; qu'il appartient à ce dernier de prouver l'existence de son préjudice ; qu'en retenant que le préjudice était démontré du seul fait que la servitude litigieuse avait « assurément » pour effet de déprécier la valeur de la parcelle appartenant à la SCI du Paradis, partiellement grevé par cette servitude, la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement ; Alors, par ailleurs, et toujours subsidiairement, que l'article L. 515-11 du code de l'environnement prévoit la seule indemnisation du préjudice résultant de la perte de l'usage possible des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue par l'article L. 515-9 ; qu'en se bornant ainsi, pour caractériser le préjudice de la SCI du Paradis, à relever les restrictions résultant de la servitude litigieuse sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si ces restrictions avaient pour effet de priver la SCI du Paradis de l'usage de ses droits qui était possible à la date de référence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ; Alors, par ailleurs, et toujours subsidiairement qu'après avoir posé l'interdiction de principe de toute nouvelle construction, l'article 2 de l'arrêté préfectoral du 24 novembre 2008 prévoyait une longue liste d'exceptions : d'une part les « constructions ou l'extension des immeubles à usage industriel, conforme à la vocation de la zone définie au Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune d'[Localité 2], si elles ne provoquent pas l'augmentation du risque par effet domino et si ces immeubles ne génèrent pas eux-mêmes de risques dont les effets sont susceptibles de se transmettre à l'établissement ND LOGISTICS ; les extensions des constructions à usage industriel non commercial pour les activités industrielles existantes ne générant pas les distances d'isolement » et, d'autre part, les « constructions ou de l'extension des constructions à usage de services (restaurant d'entreprise, salle de réunion d'entreprise) lorsqu'elles sont reconnues nécessaires pour l'exercice des activités dans le périmètre des servitudes ; la construction d'habitations nouvelles lorsqu'elles sont reconnues nécessaires à l'exercice des activités de gardiennage ou de surveillance pour les activités industrielles sous réserve que le coefficient d'occupation des sols soit limité à 0.1 et de la mise en oeuvre d'équipements de protection particuliers ; l'extension des constructions à usage d'habitation ou de bureau d'un étage au plus. Ces extensions ne peuvent être autorisées que si elles ne créent pas de logement supplémentaire ; la modification des constructions existantes à usage d'habitation ou de bureaux, sans changement de destination ; la reconstruction à l'identique après sinistre, sauf pour ce qui concerne les établissements recevant du public ; les ouvrages techniques d'intérêt public à condition qu'ils ne soient pas susceptibles d'affecter la sécurité des installations en place ; les constructions ou de l'extension des constructions à usage agricole ; les routes t voies de circulation de moins de 2000 véhicules par jour ; les voies SNCF de transport de marchandises ; les pares de stationnement » ; qu'il s'en déduit que seules certaines constructions, non visées dans cette liste, sont interdites ; qu'en retenant néanmoins que ce texte posait, d'une manière générale, le principe d'interdiction de toute nouvelle construction, la cour d'appel l'a violé ; Alors, plus subsidiairement encore, qu'avoir posé l'interdiction de principe de toute nouvelle construction, l'article 2 de l'arrêté préfectoral du 24 novembre 2008 prévoyait une longue liste d'exceptions : d'une part les « constructions ou l'extension des immeubles à usage industriel, conforme à la vocation de la zone définie au Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune d'[Localité 2], si elles ne provoquent pas l'augmentation du risque par effet domino et si ces immeubles ne génèrent pas eux-mêmes de risques dont les effets sont susceptibles de se transmettre à l'établissement ND LOGISTICS ; les extensions des constructions à usage industriel non commercial pour les activités industrielles existantes ne générant pas les distances d'isolement » et, d'autre part, les « constructions ou de l'extension des constructions à usage de services (restaurant d'entreprise, salle de réunion d'entreprise) lorsqu'elles sont reconnues nécessaires pour l'exercice des activités dans le périmètre des servitudes ; la construction d'habitations nouvelles lorsqu'elles sont reconnues nécessaires à l'exercice des activités de gardiennage ou de surveillance pour les activités industrielles sous réserve que le coefficient d'occupation des sols soit limité à 0.1 et de la mise en oeuvre d'équipements de protection particuliers ; l'extension des constructions à usage d'habitation ou de bureau d'un étage au plus. Ces extensions ne peuvent être autorisées que si elles ne créent pas de logement supplémentaire ; la modification des constructions existantes à usage d'habitation ou de bureaux, sans changement de destination ; la reconstruction à l'identique après sinistre, sauf pour ce qui concerne les établissements recevant du public ; les ouvrages techniques d'intérêt public à condition qu'ils ne soient pas susceptibles d'affecter la sécurité des installations en place ; les constructions ou de l'extension des constructions à usage agricole ; les routes t voies de circulation de moins de 2000 véhicules par jour ; les voies SNCF de transport de marchandises ; les pares de stationnement » ; qu'il se déduit des termes clairs et précis de cet acte que seules certaines constructions, non visées dans cette liste, sont interdites ; qu'à supposer que cet acte s'analyse en un acte individuel, en retenant qu'il posait, d'une manière générale, le principe d'interdiction de toute nouvelle construction, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ; Alors, par ailleurs, et toujours subsidiairement, que les juges doivent procéder à une analyse, même sommaire, des éléments qu'ils retiennent à l'appui de leur décision ; qu'en retenant que la servitude d'éloignement litigieuse avait pour effet de restreindre la circulation et limiter l'exploitation de la parcelle litigieuse, sans procéder à une analyse même sommaire de l'élément de fait duquel elle tirait cette affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, au surplus et toujours subsidiairement, qu'aucun préjudice ne résulte de l'interdiction de nouvelles constructions par suite d'une servitude d'éloignement lorsqu'en toute hypothèse la parcelle n'était pas constructible ; qu'en retenant que la SCI du Paradis subissait un préjudice du fait de l'interdiction de toute nouvelle construction, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si la partie de la parcelle de la demanderesse comprise dans le périmètre de la servitude litigieuse, située en bordure de la parcelle le long de la rue, n'était pas inconstructible en application des règles d'urbanisme applicables, notamment celles relatives au retrait et à l'alignement des constructions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ; Alors, également et toujours subsidiairement, que pour la réparation du préjudice résultant de la limitation du droit de construire, l'article L. 515-11 du code de l'environnement renvoie à la qualification éventuelle de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour utilité publique, dans sa version applicable à la cause ; que selon ce dernier texte, le terrain à bâtir s'entend de celui qui, à la date de référence, satisfait des conditions de desserte par les voies et les réseaux et de possibilités légales et réglementaires de construction ; qu'en se bornant à retenir l'atteinte à la constructibilité résultait du classement du bien en zone UI à la date de référence et à l'importance de la surface non encore bâtie qui demeurait constructible, sans rechercher si le terrain s'entendait d'un terrain à bâtir au sens du texte précité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de celui-ci ; Alors, enfin et toujours subsidiairement, que le préjudice réparable s'entend de celui qui résulte de la perte de l'usage possible par le propriétaire des droits qu'il a sur son fond ; qu'en retenant le caractère avéré du projet constructif de la SCI du Paradis attesté par son obtention dès 1986 d'un permis de construire un bâtiment de 1 776 m² de SHON dont seule la première tranche a été mise en oeuvre, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce permis de construire n'était pas caduc depuis 1988 et si la SCI du Paradis avait le projet d'établir des constructions sur le terrain, la cour d'appel a encore violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement.