Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE
N° RG 24/01739 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7KL
du 17 Octobre 2024
M.I 24/01081
N° de minute
affaire : E.U.R.L. ALLEGED
c/ S.N.C. GRB INVEST
Grosse délivrée
à Me Nicolas CORNIGLION
Expédition délivrée
à Me
EXPERTISE(3)
le
L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE DIX SEPT OCTOBRE À 14 H 00
Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
E.U.R.L. ALLEGED
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Nicolas CORNIGLION, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE
Contre :
S.N.C. GRB INVEST
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 08 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 26 juin 2023, la SNC GRB INVEST a donné à bail commercial à la l’EURL ALLEGED des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 170 000 euros, hors taxes et charges, soit 45 000 euros HT payable par trimestre .
Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, l’EURL ALLEGED a fait assigner en référé d’heure à heure, sur ordonnance sur requête rendue le 27 septembre 2024, la SNC GRB INVEST a devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:
à titre principal, ordonner en application de l’exception d’inexécution une suspension des loyers dus au titre du bail commercial jusqu’à ce que le bailleur ait remédié aux défauts en permettant l’exploitation des locaux ou jusqu’à la résolution judiciaire du litige à titre subsidiaire en application de l’exception d’inexécution, ordonner une suspension des loyers dus par elle au titre du bail jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière réserver les dépens ainsi que la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles
A l’audience du 8 octobre 2024, L’EURL ALLEGED, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes aux termes de ses dernières écritures reprises à l’audience.
Elle expose qu’elle exerce une activité d’entreposage et de stockage en libre-service (self stockage) s’adressant aux particuliers et aux professionnels, que les résidents du quartier ont marqué un fort intérêt pour cette installation car de nombreuses personnes vivant en appartement manquent d’espace de rangement et que le self -stockage offre une solution idéale et que l’objet du bail devait permettre cette activité d’entrepôt. Elle soutient que le bailleur a cependant manqué à son obligation de délivrance car la dalle et le terrain sous-jacent sont trop fragiles et ne lui permettent pas d’exercer son activité, qu’en novembre 2023, elle a commencé des travaux d’aménagement et a fait vérifier l’épaisseur de la chape outre quel type de platines devait être ajouté à la nouvelle mezzanine pour remplacer l’ancienne déposée par le bailleur mais qu’elle a été informée à cet effet que le local était impropre à sa destination eu égard à la structure du dallage actuel et la constitution des terrains d’assise de l’ouvrage.
Elle explique avoir fait procéder à des investigations complémentaires qui ont confirmé les premières conclusions et que le BET structure EDS a indiqué que les locaux loués ne permettaient pas l’activité de stockage et entreposage. Elle expose avoir mandaté au mois de mai 2024, la société ICA afin d’évaluer les solutions proposées par les précédents rapports mais que la fragilité du dallage compromet l’exploitation des locaux, toute mise en charge étant dangereuse. Elle ajoute en avoir informé le bailleur par plusieurs courriers mais que ce dernier s’est contenté d’une réponse évasive refusant toute prise en charge des travaux nécessaires et ne prenant pas la mesure de la défaillance de son obligation de délivrance. Elle expose l’avoir mis en demeure de trouver une solution technique et pérenne permettant l’exploitation des lieux convenus au bail en vain, qu’en l’absence de délivrance des locaux adaptés aux activités spécifiées dans le bail, ce dernier manque à son obligation de délivrance et qu’en conséquence elle est bien fondée à lui opposer une exception d’inexécution et la suspension du paiement des loyers.
En réponse aux moyens soulevés, elle expose qu’elle ne savait pas lors de la conclusion du bail que la dalle était trop fragile pour son activité d’entreposage, que le bailleur ne peut pas s’exonérer par une clause de son obligation de délivrance qui est d’ordre public, que les grosses réparations ne peuvent lui être imputées cer elles incombent au bailleur et que ce dernier reconnaît que les locaux étaient en état de vétusté avancé lors de la conclusion du bail. Elle expose ainsi être bien fondée à ne pas payer les loyers en raison de son impossibilité totale d’exploiter les locaux conformément à leur destination prévue au bail, l’inexécution par le bailleur étant suffisamment grave tout en faisant valoir qu’elle paye un loyer trimestriel de 45 000 € sans pouvoir en tirer le moindre revenu. Elle ajoute que le bailleur est de mauvaise foi car la dalle elle-même ainsi que le terrain sous-jacent sont d’une qualité médiocre et ne permettent pas une activité de stockage avec ou sans plate-forme et qu’en dépit des rapports produits qui émanent de professionnels réputés, une expertise contradictoire du bailleur apparaît nécessaire car elle envisage d’engager la responsabilité de ce dernier au fond.
La SNC GRB INVEST représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:
- de débouter la société ALLEGED de l’ensemble de ses demandes
- de condamner la société ALLEGED à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil
- à titre subsidiaire, de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes visant la suspension du paiement des loyers
- faire droit à la demande d’expertise
- réserver le sort des dépens
Elle expose que les rapports techniques établis par la société SOL ESSAIS concernent exclusivement la détermination de la compatibilité du degré de résistance des sols des locaux avec le projet d’aménagement d’une plate-forme de self stockage par la locataire et qu’ils n’établissent en aucun cas l’incompatibilité de l’exercice de l’activité de stockage dans les locaux mis à la disposition de la société demanderesse. Elle expose ainsi que ses rapports ne démontrent pas que l’exercice de l’activité de stockage d’objets mobiliers serait impossible par la locataire en l’état actuel du niveau de résistance des sols des locaux et que l’aménagement d’une plate-forme de self stockage par la locataire n’a, à aucun moment, été envisagée dans le cadre du bail liant les parties.
Elle précise avoir mis à disposition de la locataire des locaux qui comportaient une mezzanine qu’elle a supprimée à ses frais dans le cadre d’un aménagement expressément mentionné dans le bail et qu’il n’a jamais été fait mention d’un quelconque projet d’aménagement d’une nouvelle mezzanine ou d’une autorisation de sa part à la réalisation desdits travaux. Elle ajoute que le bail interdit expressément à la locataire de procéder au moindre changement de distribution ou de construction sans son accord et que cette dernière ne rapporte pas la preuve impérative de l’impossibilité totale de jouir des locaux de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers. Elle fait valoir que de façon tout à fait fallacieuse, la locataire prétend que la société SOL ESSAIS aurait confirmé que la dalle elle-même, abstraction faite de l’installation d’une plate-forme de self stockage, ne répondrait pas aux normes européennes de résistance exigée et ne permettrait donc pas l’activité de stockage prévu au bail mais sans le démontrer car une lecture attentive des rapports permet de constater que la société ne se prononce jamais sur ce point en dehors de l’hypothèse des surcharges liées à l’aménagement d’une mezzanine et que la locataire ne verse qu’un courrier évasif non étayé d’une personne non identifiée précisant que la dalle serait systématiquement endommagée sous l’action des surcharges ce qui relève de la plaisanterie. Elle ajoute qu’il n’est pas précisé de quelle surcharge il est question et que cette personne ne répond pas à la question de savoir la charge approximative par mètre carré que la dalle peut supporter dans le cadre d’une activité sans mezzanine.
Elle précise que les clauses du bail prévoient en outre que la locataire s’interdit de faire supporter au plancher des locaux loués une charge supérieure à ceux qu’ils sont capables de supporter, qu’une limitation expresse aux conditions d’exploitation de l’activité est donc prévue au bail et a été acceptée par la locataire, que le bail porte sur la location de boxes et de surfaces de stockage de tous objets mobiliers respectant le degré actuel de résistance des planchers et qu’elle est infondée à prétendre aujourd’hui que la faiblesse structurelle desdits planchers ferait obstacle à l’exercice de son activité et qu’elle manquerait à son obligation de délivrance de locaux conformes à l’usage prévu au bail. Elle ajoute que si la locataire souhaite exploiter des locaux dans des conditions différentes de celles autorisées par le bail et que cela nécessite le renforcement du niveau de résistance des planchers, il lui appartient de procéder elle-même et à ses frais à la réalisation des travaux sans former la moindre demande à son égard.
Elle soutient que le juge des référés ne peut interpréter la teneur et les conséquences juridiques attachées aux clauses du bail liant les parties qui relèvent du juge du fond et qu’à titre subsidiaire la présente juridiction devra se déclarer incompétente. Elle précise que les photographies des locaux loués versées aux débats démontrent que la locataire avait connaissance de l’état de vétusté avancée des locaux lors de leur prise de possession, qu’elle avait parfaitement appréhendé le risque futur de découverte d’une fragilité du sol des locaux et qu’elle en a fait abstraction en imaginant pouvoir ultérieurement exiger de sa part la prise en charge financière des travaux de renforcement et ce alors qu’il lui appartenait au préalable de faire vérifier le degré de résistance des sols par rapport à l’activité commerciale envisagée. Elle ajoute qu’il est possible de prévoir dans un bail commercial que le locataire supportera les travaux liés à la vétusté des locaux à l’exception des grosses réparations et qu’il appartiendra à l’expert qui sera éventuellement désigné de déterminer le degré de résistance de la dalle et d’en tirer toutes les conséquences quant à la nature des travaux à réaliser.
L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de suspension des loyers
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Il est de principe que les parties peuvent aménager dans le contrat de bail, l’obligation de délivrance du bailleur sans pouvoir l’en libérer, l’obligation du bailleur de mettre matériellement le bien loué à disposition du preneur ne pouvant être aménagée, seules des dispositions contractuelles portant sur la répartition des obligations incombant aux parties, notamment les travaux et réparations pouvant être prévues.
La clause selon laquelle le locataire prend les locaux dans l’état dans lesquels ils se trouvent ne permet pas au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance s’agissant de la structure même de la chose louée.
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail commercial conclu le 26 juin 2023 entre les parties porte sur des locaux situés à [Localité 1] destinés à un usage exclusif de location de boxes et de surfaces de stockage de tous objets mobiliers à l’exclusion de tout autre commerce.
Ce bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 170 000 € hors-taxes et hors charges, le loyer étant payable par trimestre à hauteur de la somme de 45 000 €.
Il est prévu que le preneur a reçu préalablement à la conclusion du bail toutes informations utiles sur l’état des locaux et qu’il accepte de se faire délivrer des locaux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance en renonçant expressément à demander au bailleur d’y effectuer des travaux d’aménagement de réparation ou de mise aux normes à l’exception des travaux de suppression de la mezzanine présente dans les locaux que le bailleur s’est engagé à réaliser.
Le preneur reconnaît que les locaux loués lui permettent en l’état l’exercice de l’activité autorisée en vertu du bail.
Le contrat précise que tout changement dans la destination des lieux où la nature du commerce exploité ainsi que l’exercice de toute activité annexe complémentaire devront faire l’objet d’un accord exprès et préalable du bailleur à peine de résiliation du bail.
Il est en outre précisé que le preneur s’interdit de faire supporter aux planchers et murs des locaux loués, une charge supérieure à leur résistance admise sous peine d’être tenu responsable de tout désordre ou accident qui en résulterait.Le contrat prévoit également que le preneur s’engage à effectuer en lieu et place du bailleur et deès quelles se révéleront nécessaires ou utiles, toutes les réparations d’entretien des lieux loués y compris celles nécessitées par la vétusté ou la force majeure et celles prescrites par l’autorité administrative à l’exception seulement des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil qui restent à la charge du bailleur.
Il est constant qu’au jour de la conclusion du bail, le bailleur avait fait déposer la mezzanine présente dans les locaux conformément aux termes du bail.
Il ressort du procès-verbal de constat du 11 septembre 2023 qu’un état des lieux a été effectué, ce dernier démontrant que ces derniers étaient vétustes, que les murs étaient endommagés à l’instar de la dalle qui présentait des fissures, les éléments de la charpente en bois de la toiture du hangar étant cependant en très bon état à l’instar des vitrages.
L’EURL ALLEGED qui expose que le bailleur manque à son obligation de délivrance des locaux conformes à la destination prévue au bail verse trois rapports de la société SOL ESSAIS réalisés les 19 décembre 2023, 12 février 2024 et 1er mars 2024 dont il ressort que:
- la locataire lui a donné dans le cadre du projet d’aménagement d’une plate-forme de stockage une “mission de diagnostic portant sur l’aménagement d’un bâtiment existant en vue de la création d’une plate-forme de stockage” mais que le projet d’aménagement avec application de charges au niveau du rez-de-chaussée et sur une mezzanine n’apparaît pas compatible avec la structure du dallage actuel et la constitution des terrains d’assise de cet ouvrage car le dallage est constitué d’un béton peu ou pas armé qui présente des épaisseurs variables et une constitution hétérogène ; il est précisé qu’il est préférable de s’orienter vers la réalisation d’un mode de fondation plus profond de type micro-pieux ancrés dans les couches de meilleure résistance en vue de la création d’une dalle portée prenant appui sur ces éléments de fondation ( rapport du 19 décembre 2023)
- la locataire lui a confié dans le cadre du projet d’aménagement d’une plate-forme de stockage “la réalisation d’investigations géotechniques complémentaires destinées à préciser les modalités de fondation relative à l’aménagement d’une plate-forme de self- stockage” et que les différentes solutions techniques envisagées correspondent soit à la mise en place d’un mode de fondation de type superficiel (radier général) soit en la mise en œuvre de fondations profondes de type micro-pieux (Rapport du 12 février 2024)
- la locataire lui a confié dans le cadre du projet d’aménagement d’une plate-forme de stockage” une mission d’étude destinée à orienter les principes de fondation d’une plate-forme de stockage dont l’aménagement est prévu dans l’entrepôt”, qu’en fonction des éléments de descente de charges communiquées par le BET structure une approche de dimensionnement de micro-pieux forés a été effectuée et conduit à prévoir des micros-pieux de diamètre 250 mm équipés d’armatures tubulaires
Elle justifie avoir adressé plusieurs courriers à la bailleresse en lui faisant part le 20 février 2024 de sa volonté d’installer un nouveau plancher mezzanine pour maximiser le nombre de boxes qu’elle souhaite louer, qu’avant de procéder à toute modification? elle avait jugé nécessaire de s’assurer de l’adéquation du sol en béton pour de telles modifications en raison de fissures visibles, qu’elle avait fait appel à la société SOL ESSAIS pour effectuer un examen approfondi du sol en béton et que les résultats démontrent que ce dernier n’est pas en capacité de supporter les activités commerciales prévues et qu’il est nécessaire de construire un nouveau sol.
Dans un second mail du 21 mars 2024, elle réitère son souhait d’installer un nouveau plancher mezzanine et expose avoir découvert que le sol des locaux était dans un état médiocre, capable de supporter uniquement une charge minimale bien en-deçà de la norme requise pour les activités d’entrepôt spécifié dans le bail et que cela a été confirmé par un ingénieur en béton de chez EDS. Elle ajoute ne pas demander un sol en béton pour un niveau mezzanine mais avoir besoin d’un sol en béton capable de supporter une charge de 500 kg ce qui est essentiel pour toute activité d’entrepôt. Elle précise qu’elle prendra la responsabilité d’installer le nouveau sol mais qu’il appartient au bailleur de prendre à sa charge les frais de retrait et d’installation du nouveau sol en béton.
La SNC GRB INVEST lui a répondu avoir loué les lieux en l’état, lui avoir accordé une franchise de loyers afin de lui permettre d’effectuer les travaux et qu’elle s’opposait à sa demande de travaux.
Par courrier du 25 juillet 2024, la société locataire a adressé au conseil de la bailleresse une mise en demeure dans laquelle elle explique que du fait de la faiblesse structurelle du sol incompatible avec une activité d’entreposage ou de stockage, elle n’a pas pu commencer son activité et qu’il appartient à cette dernière de trouver une solution technique rapide lui permettant d’exploiter les lieux outre de l’indemniser du préjudice subi.
En premier lieu, il convient de relever que la société locataire ne justifie pas avoir informé la bailleresse de sa volonté de créer une nouvelle mezzanine, le bail n’en faisant pas mention.
Bien que l’EURL ALLEGED expose que la dalle des locaux loués ne lui permet d’exercer son activité d’entreposage et de stockage, nonobstant la création d’une plate-forme de stockage, force est de relever, ainsi que l’indique à juste titre la société défenderesse, que les trois rapports SOL ESSAIS qu’elle verse, portent sur une mission de diagnostic géotechnique visant l’aménagement et la création d’une plate-forme de stockage et sur les solutions permettant son aménagement, les trois rapports établissant que sa création avec application de charges au niveau du rez-de-chaussée sur la mezzanine n’apparait pas compatible avec la structure du dallage actuel et que la mise en place de fondations de type micro-pieux est préconisée.
Dès lors, ces rapports sont insuffisants à établir que l’état actuel de la dalle en elle-même, sans création d’une plateforme de stockage, ne permet pas à la société locataire d’exercer l’activité de stockage et d’entreposage prévue au bail, dans la mesure où la mission confiée à la société SOL ESSAIS à consister à déterminer si l’état actuel de la dalle, permet la création d’une mezzanine de stockage supplémentaire, engendrant de facto des surcharges.
En outre, la locataire verse un mail de Monsieur [V] de la société EDS du 15 mars 2024 dans lequel ce dernier indique que les charges d’exploitation de stockage sont définies par la norme de l’eurocode EC1 qui correspond à une surcharge de 500 kg par m2. Il répond dans un second mail du 19 mars 2024 à la question suivante : “Pourriez-vous m’indiquer la charge approximative par mètre carré que la dalle décrit dans le rapport G5 de SOL ESSAI de l’entrepôt repris ci-dessus aurait pu supporter ? Ceci bien entendu dans le cas d’une activité d’entrepôt stockage sans mezzanine. En complément du rapport, je vous communique quelques photos “,
en indiquant : “ au vu des caractéristiques de la dalle, la dalle existante était systématiquement endommagée sous l’action des surcharges. Donc pas de surcharge admissible au vu de l’état de la dalle”.
Toutefois, force de relever que ce seul mail peu circonstancié et imprécis, sans indication des investigations effectuées par la société ADS, n’est pas clair, en ce qu’il ne répond pas précisément à la question de savoir si en l’absence de mezzanine et au vu de l’état actuel de la dalle, l’activité prévue au bail d’entreposage et de stockage peut être exercée par la locataire, ce dernier ne précisant d’ailleurs pas quelle est la charge approximative par mètre carré que la dalle est actuellement en capacité de supporter ni quelle surcharge n’est pas envisageable.
Par ailleurs, la consultation de la société ICA Ingenierie du 30 mai 2024 versée par la locataire, porte également sur la conception de la dalle basse pour fondations de la mezzanine, cette dernière mentionnant les charges afférentes à cette mezzanine qui sont indiquées en rouge sur le plan, en précisant que la charge exploitation sur la mezzanine sera d’environ 350 kg/m2.
Il doit enfin être relevé, que le contrat de bail prévoit que les réparations occasionnées par la vétusté à l’exception des grosses réparations qui incombent à la bailleresse, ont été mis à la charge du locataire et que l’état des lieux réalisé lors de la conclusion du bail, faisait état de la vétusté des locaux. Or, force est de considérer qu’à ce stade de la procédure, la nature des travaux qui s’avérent nécessaires n’est pas déterminée et débattue entre les parties et qu’il appartiendra à l’expert dont la désignation est sollicitée de déterminer le degré de résistance de la dalle et d’en tirer toutes les conséquences quant à la nature des travaux à réaliser.
Dès lors, force est de considérer au vu des éléments susvisés, des termes du bail et des contestations sérieuses soulevées, qu’il n’est pas démontré, en l’état, avec l’évidence requise en référé que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à la destination prévue au bail et que la locataire ne serait pas en capacité d’exploiter les lieux et d’y exercer son activité de stockage et d’entreposage, indépendamment de la création d’une plate-forme de stockage supplémentaire.
En conséquence, les demandes de suspension des loyers fondées sur l’exception d’inexécution, formées par la société ALLEGED seront rejetées.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.
L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
Au vu des éléments susvisés, la société ALLEGED justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise qui permettra notamment de déterminer l’état actuel de la dalle, son état de résistance, si l’état des locaux permet l’exercice de son activité d’entreposage de stockage et la nature des travaux nécessaires.
Les frais afférents à cette expertise seront donc avancés par la société demanderesse qui a un intérêt à la faire exécuter.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l’état de la mesure d’expertise ordonnée, chacune des parties supportera la charges des dépens exposés par elle et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,
DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de l’EURL ALLEGED visant la suspension du paiement des loyers jusqu’à ce que la bailleresse, la SNC GRB INVEST, remédie aux défauts permettant l’exploitation des locaux, jusqu’à la résolution judiciaire du litige ou à défaut jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et rejetons en conséquence les demandes ;
ORDONNONS une expertise ;
COMMETTONS pour y procéder M. [O] [I], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant [Adresse 7] avec mission de :
* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;
* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;
* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;
* vérifier la réalité des désordres allégués par L’EURL ALLEGED dans son assignation et les pièces versées aux débats; préciser si au regard des normes techniques et des normes applicables, les locaux objets du bail entre les parties peuvent être exploités afin d’y exercer l’activité de stockage et d’entreposage d’objets mobiliers prévue au bail;
* dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de la conclusion du bail et, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ;
* rechercher les causes des désordres ;
* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination;
* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;
* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;
* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;
* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;
DISONS que l’EURL ALLEGED devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 17 Décembre 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;
DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion ;
DISONS que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;
DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;
DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;
DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;
DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;
DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;
DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;
DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;
DISONS que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;
DISONS qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et leurs pièces numérotées sous bordereau daté ;
DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;
DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;
DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;
DISONS que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;
DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 19 mai 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;
DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;
DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;
DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;
DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations ;
DISONS que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction;
DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;
DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;
DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe;
DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;
DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile;
REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que chacune des parties supportera ses propres dépens;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit;
Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
