Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/05020

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/05020 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XHS4 N° de Minute : BX 24/00292 JUGEMENT DU : 28 Mars 2024 S.A. SIA HABITAT C/ [D] [P] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 28 Mars 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [D] [P], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Michaël MOKROWIECKI, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Janvier 2024 Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 28 Mars 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 7 juillet 2016, S.A. SIA HABITAT a donné en location à Madame [D] [P] un immeuble individuel à usage d'habitation situé à [Adresse 4]. Suivant acte du 19 décembre 2016, S.A. SIA HABITAT a donné en location à Madame [D] [P] ungarage situé à [Adresse 5], annexe au logement. Le 4 février 2021, S.A. SIA HABITAT a fait signifier à Madame [D] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier du 25 avril 2023, S.A. SIA HABITAT a fait assigner Madame [D] [P], pour l'audience du seize Novembre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de : - constater la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 4] pour défaut de paiement de loyers ; - ordonner l'expulsion de Madame [D] [P] ; - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles ; - la condamner au paiement : - de la somme de 2665,49 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal ; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [D] [P] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire. Par avenir assignation du 26 juin 2023, S.A. SIA HABITAT a fait assigner Madame [D] [P], pour l'audience du seize Novembre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de : - constater la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 4] pour défaut de paiement de loyers et sur le garage sis à [Adresse 5], accessoire au logement; - ordonner l'expulsion de Madame [D] [P] ; - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles ; - la condamner au paiement : - de la somme de 3032,71 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal ; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [D] [P] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire. A l'audience, S.A. SIA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 1930,68 euros, selon décompte arrêté au 20 décembre 2023. Le bailleur indique ne pas s'opposer à une demande de délais de paiement. Madame [D] [P] a sollicité des délais de paiement, proposant de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 10 euros, outre le loyer courant. Elle demande la déduction des postes "autre" (contestés) et des frais. Elle produit l'attestation d'assurance. Il est expressément fait référence à ses conclusions visées le 25 janvier 2024. Le dossier de surendettement de Madame [P] a été déclaré recevable le 16 novembre 2022. Les mesures imposées par la Commission de Surendettement ont été validées le 3 mai 2023 et précoient le remboursement de la dette SIA HABITAT d'un montant de 1572,62 euros en 55 mensualités de 10 euros au taux de 0,00% à compter du 30 juin 2023, et un effacement partiel de 1022,62 euros en fin de plan. L'affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité : Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 février 2021 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 26 avril 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son action est donc recevable. Sur la demande de résiliation du bail : Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 4 avril 2021. Sur les sommes dues : Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 20 décembre 2023, à la somme de 1611,39 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. Le montant prélevé pour l'assurance groupe sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à justifier d'une assurance. Les postes "autres" facturés à Madame [P] ne s'élèvent qu'à 5 euros. Tous les autres sont en sa faveur, déduits sur le décompte. Madame [D] [P] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT la somme de 1611,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2023. Les intérêts sont dus au taux de 0% sur 1572,62 euros et au taux légal sur le surplus à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement : Madame [D] [P] sollicite des délais de paiement et offre de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 10 euros, outre le loyer courant. Au regard de la situation financière de Madame [D] [P], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par 55 mensualités de 10 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision. Sur l'indemnité mensuelle d'occupation : Dans l'hypothèse où Madame [D] [P] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 577,17 euros pour le logement et 33,44 euros pour le garage jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le bailleur n'apporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l'allocation d'intérêts moratoires. Au surplus, elle ne justifie d'aucun abus imputable au locataire. Ainsi, il y aura lieu rejeter la demande formulée de ce chef. Sur les demandes accessoires : Madame [D] [P], qui succombe, supportera les entiers dépens. Il convient d'accorder à Madame [P] l'AJP. L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. L'exécution provisoire est justifiée en raison de l'ancienneté de la dette. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ; Ordonne la jonction des procédures n°5020/23 et n°5849/23 ; Déclare l'action de S.A. SIA HABITAT recevable ; Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2016 entre S.A. SIA HABITAT et Madame [D] [P] concernant le logement individuel situé à [Adresse 4], et le garage situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 avril 2021 ; Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2016 entre S.A. SIA HABITAT et Madame [D] [P] concernant legarage situé à [Adresse 5], annexe au logement, sont réunies à la date du 4 avril 2021 ; Condamne Madame [D] [P] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT, la somme de 1611,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2023, avec intérêts au taux de 0% sur 1572,62 euros et au taux légal sur le surplus à compter du présent jugement ; Autorise Madame [D] [P] à payer sa dette, en principal par mensualités de 10 euros ; Dit que ces mensualités devront être payées le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision ; Dit que si les 55 mensualités de 10 euros sont versées à compter du 30 juin 2023, la somme de 1022,62 sera effacée ; Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ; Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ; Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [D] [P] ou tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ; Condamne Madame [D] [P], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 577,17 euros pour le logement et 33,44 euros pour le garage ; Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ; Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le demandeur ; Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Accorde à Madame [D] [P] l'aide juridictionnelle provisoire ; Condamne Madame [D] [P] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ; Rejette toute autre demande. Ainsi jugé et prononcé le 28 Mars 2024 par mise à disposition au greffe. Le GREFFIER Le PRESIDENT